Форма и порядок заключения договора об ипотеке

В письменной форме. Если залогодателем земельного участка является гражданин РБ, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором тер-ой организации по гос регистрации недвижимого имущества по месту нахождения зу.

Ипотека в силу договора возникает с момента гос регистрации ипотеки.

Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства.

Залогодатель имеет право: 1. пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и уменьшения его стоимости; 2. получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы; 3. сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду или безвозмездное пользование. 4. На зу залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить капитальные строения. Капитальные строения, возведенные на зу, являющемся предметом ипотеки, признаются находящимися в ипотеке.

Залогодатель обязан: поддерживать имущество в исправном состоянии; производить текущий и капитальный ремонт имущества; истребовать имущество из чужого незаконного владения; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества; немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества;

Права залогодержателя по договору об ипотеке: Залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Наследование зу: 1. по закону (в случаях когда наследователь не оставил завещания, если наследник по завещанию умер ранее открытия наследства, если завещание признано недействит и тд). При наследовании по закону должен быть соблюден принци очередности в соответс с ГК. 2. по завещанию. Гр-ин может оставить зу либо его часть одному или нескольким гр-ам (наследникам и ненаследника, админ-тер единицам). Право соб-ти на зу переходит к наследователям с мом-та принятия наследства, удостовер свид-ом о праве на наследство, выданное органами нотариата. Если уч-ок наследуется нескольками наследователями, то он подлежит разделу с нормами гражд зак-ва. При этом не допусксется дробление зу. По соглаш-ю между наследниками зу передан только одному, а остальным ден компенс. Зу не передается по наследству в сл, когда ни один из наследников не мб соб-ом,тогда зу переходит в ГС, а наследникам – компенс.

Наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства, но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства.

Особенности залога права аренды земельных участков:

Право аренды зем уч-ов - предметом залога только в кач-ве обеспечения обязат-ва по кредитному дог-ру, заключенному с банком. Право аренды зем уч-ов м явл-ся предметом залога, если за право заключ-я дог-ров аренды зем уч-ов взималась плата.

Залогодателями права аренды земельных участков - арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.

Залогодержателями права аренды зу могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом.Арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

27.Сохранение и переход прав на ЗУ, права собственности на землю в результате совершения сделок с ЗУ:

Особенности отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) зу, находящихся в ЧС:

Граждане, являющиеся собственниками зу, имеют право отчуждать зу Минскому городскому, городским, районным, сельским, поселковым исполкомам, а также отчуждать (продавать, дарить, обменивать) гражданам РБ при условии сохранения целевого назначения этих зу в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Негос юрлица РБ, являющиеся собственниками зу, имеют право отчуждать земельные участки областным, Минскому городскому, городским, районным исполкомам либо отчуждать (продавать, обменивать) только негос юрлицам РБ при условии сохранения целевого назначения этих зу в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Зу, находящиеся в ЧС, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капит строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений на снос.

Запрещается отчуждение предоставленных в ЧС для строительства капитальных строений земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:

отчуждения зу областному, Минскому городскому, городскому, районному, сельскому, поселковому исполкому;дарения гражданами земельных участков близким родственникам;отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства; для ведения личного подсобного хозяйства; отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже зу в ЧС.

Переход права ЧС на зу при реорганизации негос юрлица РБ:

При реорганизации негос юрлица, которому предоставлен зу в ЧС, к созданному в результате реорганизации негос юрлицу переходит право ЧС на земельный участок. При этом не требуется принятие решения областного, Минского городского, городского, районного исполкома об изъятии и предоставлении зу либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение к созданному в результате реорганизации негос юрлицу, если при этом не изменяется целевое назначение зу, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение.

В случае реорганизации негос юрлица в форме разделения или выделения деление земельного участка производится в соответствии с разделительным балансом в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. Если деление земельного участка невозможно, то вновь возникшие в результате реорганизации негосударственные юридические лица осуществляют права и обязанности в отношении этого земельного участка пропорционально долям этих юридических лиц в праве собственности на капитальные строения в соответствии с разделительным балансом, а при отсутствии на земельном участке капитальных строений - в долях, определяемых в соответствии с разделительным балансом.

Сохранение прав на земельный участок, предоставленный гражданину, ИП, юрлицу, при разрушении капитального строения в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия: соответствующее вещное право на земельный участок сохраняется, если гражданин в течение 1 года, а ип, юрлицо в течение 6 месяцев после такого разрушения в установленном порядке приступят к восстановлению разрушенного капитального строения или возведению нового. По обоснованному заявлению гражданина, ип, юрлица по решению госоргана в соответствии с его компетенцией, этот срок может быть продлен, но не более чем на один год.

Сохранение ограничений прав на земельный участок, в том числе земельного сервитута, при переходе права на земельный участок: сохраняются при переходе права на этот земельный участок к другому лицу.

 

 

28. Цена земли:

В РБ устанавливаются следующие виды стоимости ЗУ:

1) Рыночная –расчетная денежная сумма,по которой наиболее вероятно,что продавец ЗУ согласен его продать,а покупатель–его прибрести. При определенной рыночной стоимости оценщик оценивает ЗУ индивидуально и учитывает как можно больше существующих факторов оказывающих влияние на ценность земли. Рыночная стоимость является самым объективным видом стоимости,т.к. она отражает коллективное восприятие и действие участников рынка недвижимости. Рыночная стоимость отражает стоимость ЗУ в обмене,т.е. стоимость признается покупателями и продавцами земли, а не стоимость в использовании определяемую для конкретного пользователя.

2) кадастровая – расчетная денежная сумма, отражающая ценность ЗУ при его использовании по целевому назначению и включенный в регистр стоимости ЗУ гос. земельного кадастра.

ЗУ предоставляются из гос. собственности в частную собственность граждан РБ, негосударственных ЮЛ по их кадастровой стоимости, за исключением ЗУ предоставляются по результатам аукциона. При предоставлении ЗУ в частную собственность по результату аукциона их стоимость определяется результатам аукциона,однако не ниже кадастровой стоимости. Указанный вид стоимости–результат массовой оценки всех ЗУ.

Кадастровая стоимость используется:

1).при приватизации ЗУ

2).для рсчета ставок,аренды за ЗУ

3).для расчета цены на аукционе по продаже ЗУ или право аренды ЗУ.

4).для определения размера пошлины в суде

5).для определения документов при получении кредитов в банке под залог ЗУ

6).для определения размера компетенции при изъятии ЗУ для гос. и общественных нужд

Официальный документ, подтверждающий величину кадастровой стоимости – выписка о кадастровой стоимости, выдаваемое Национальным кадастровым агентством либо агентством по гос регистрации и зем кадастру (или их филиалами).

29. Плата за ЗУ, предоставленные в частную собственность и за право заключения договоров аренды ЗУ, находящиеся в ГС:

1. За зу, находящиеся в ГС и предоставляемые в ЧС, собственность иностранных государств, международных организаций, а также за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в ГС, взимается плата. 2. Зу предоставляются из ГС в ЧС граждан РБ, ЧС негос юрлиц по их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона. При предоставлении зу в ЧС по результатам аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости. 3. За равноценные земельные участки, находящиеся в ГС и предоставляемые в ЧС взамен изымаемых зу, находившихся в ЧС, плата не взимается. 4. По обоснованной просьбе гражданина РБ, негос юрлица госорганы, осущ-е гос рег-е и упр-е в обл испол-я и охраны земель, предоставившие зуу в ЧС, имеют право принять решение о предоставлении рассрочки внесения платы за зу, но не более чем на 2 года, за исключением случаев предоставления зу в ЧС по результатам аукциона. Размер платы за зу в случае предоставления рассрочки ее внесения корректируется госорганами, предоставившими зу в ЧС, в соответствии с законодательством. 5. Стоимость зу, находящихся в ЧС, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих зу на момент совершения сделок. 6. Выкуп зу, находящихся в ЧС, для государственных нужд производится по их кадастровой стоимости на момент выкупа в порядке, установленном СМ.

1)За право заключения договоров аренды зу, находящихся в ГС и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определенная на основании кадастровой стоимости данных участков. Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды зу, находящихся в ГС и предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, устанавливается СМ. 2) Плата за право заключения договоров аренды зу, находящихся в ГС и предоставляемых в аренду по результатам аукциона, определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены права заключения договоров аренды зу, определенной на основании кадастровой стоимости зу с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных СМ для определения платы за право заключения договоров аренды зу, предоставляемых без проведения аукциона. 3) По обоснованной просьбе граждан, ИП и юрлиц областные, Минский городской, городские исполкомы, предоставившие ЗУ в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в том числе по результатам аукциона, имеют право принять решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды ЗУ. Размер платы за зу в случае предоставления рассрочки ее внесения корректируется указанными исполнительными комитетами.

 

30.Понятие и признаки права землевлад-я и землепользования:

Как правовой институт право землепользования –эта система норм,определяющая круг правомочий землевладельцев,условия и порядок использования земли на праве землевладения,основания возникновения и прекращения этого права.

Как субъективное право –это правомочия конкретного субъекта права землевладения.

Признаки землевладения:

1).пожизненность

2).наследуемость

3).целевой характер

4).самостоятельность (имеет право самостоятельно владеть ЗУ)

5).гарантированность

Землепользование –хозяйственная и иная деятельность,в процессе которой используется полезные свойства земель,ЗУ и оказывается воздействие на землю.

Право пользования землей –система норм,определенный порядок и условия пользования землей,права и обязанности землепользователей,основания возникновения и прекращения землепользования в целях рационального использования земелных ресурсов (как объективное право).

Как субъективное право землепользования –выступает как явления в результате которого землепользователь получает выгоды,доходы от использования земли в следствии приложенного к ней труда.

Основные признаки землепользования:

1).платность

2).устойчивость

3).целевой характер

4).рациональность

 

31.Право пожизненного наследуемого владения землей. Субъекты и объекты права землевладения, цели предоставления ЗУ во владение:

Право пожизненного наследуемого владения землей – это особое вечное право владеть и пользоваться ЗУ установленного размера предусмотренного законом с определенными хозяйственными или потребительскими целями.

Субъектами права ПНВ землей: только граждане РБ.

Объектом права ПНВ землей: ЗУ.

Цели предоставления ЗУ во владение:

1).для строительства и обслуживания жилого дома, когда ЗУ предоставляются без проведения аукциона

2).для обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, принадлежащий на праве собственности

3).для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, в поселках городского типа

4).для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства

5).для дачного строительства

6).для традиционных народных промыслов

 

32. Право пользования землей и его виды. Постоянное и временное землепользование. Служебный земельный надел:

землепользования – хозяйственная и иная деятедьность, в процессе которой используются полезные свойства земель, ЗУ и оказывается воздействие на землю.

Право пользования землей (как объективное право) – система норм, определяющая порядок и условия пользования землей, права и обязанности землепользователей основания возникновения и прекращения землепользования в целях рационального использования земельных ресурсов.

Как субъективное право землепользования – выступает как явленич в результате которого землепользователи получают выгоды, дыходы от использования земли в следствии приложеного к ней труда.

Землепользователи – эта лица осуществляют хозяйственную и иную деятельность на ЗУ находящиеся в частной собственности граждан, негосударственных ЮЛ РБ либо в собственности иностранных государств, международных организаций.

Основные землепользователи - ЮЛ (с/х организация, предприятия лесного хозяйства; комерческие предприятия)

Объектом правом землепользования –ЗУ, индивидуализированные в устанновленном порядке, предоставленные в пользование для определенных целей.

Виды землепользования:

1).исходя из субъективного состава: Физ.лица и Юрлица

2).право землепользования организаций: промышленные, транспортн, оборонные, с/х, религиозные.

3).от целей использования земли: для ведения с/х, для учебных целей, для выращивания овощей, ягодных культур

4).подразделяются: постоянное и временное (краткосрочное и долгосрочное).

Земельные участки предоставляются в постоянное пользование: госорганам, орг-ям (искл для строительства автозаправочных станций), негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь - для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в ГС; сельскохоз организациям, крестьянским хозяйствам - для ведения сел хоз-ва, и для ведения подсобного сельского хозяйства; научным орг-ям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в обл сел либо лес хоз-ва; гос лесохоз учреждениям, орг-ям местных исполкомов - для ведения лесного хозяйства; религиозным организациям - для строительства культовых строений и мест погребения; гаражным (гаражно-строительным) кооперативам - для строительства и эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок - членов таких кооперативов; организациям граждан-застройщиков - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности),