Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека - залог недвижимого им-ва, гл. образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. И. называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. С т. зр. распределения дохода, созданного в с/х, ипотека означает продажу всей зем. ренты или части её в виде процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит экономич.сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (#, залог жилых домов, сдаваемых их собственниками внаём).

Благодаря ипотеке банковский, гос. и кооперативный капитал уст-ет свой контроль над значит. частью зем. фонда. В то же время ипотека явл. 1 из осн. каналов поступления капиталовложений в с.-х. произв-во и др. отрасли экономики. Она позволяет капиталистическому предпринимателю увеличивать долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам - финансировать покупку доп. крупных участков земли при высоком уровне цен на неё.

Значение И. особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в с/х, требующим увеличения капитальных затрат на возведение совр. производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т. д. Кредит по И. - самый долгосрочный. Ипотечные ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5). Они имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на строительство, мелиорацию и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежегодной, квартальной, ежемесячной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.

Осн. препятствием в R зем. ипотеки явл. неоформленное право собств-ти. В качестве залога могут использоваться только земли с/х назначения, поставленные на кадастровый учет и прошедшие юр. регистрацию. Для того чтобы участок мог исп-ся в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в уст-ном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части зем. участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собств-ти, и прохождения процедуры гос. кадастрового учета.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

· Расчетные правоотношения в с/х.

Письмо ЦБР от 14 октября 1993 г. N 60 "Об упорядочении расчетов за сельскохозяйственную продукцию и продовольственные товары"

Указ Президента Российской Федерации от 22 сентября 1993 г. N 1401 "Об упорядочении расчетов за сельскохозяйственную продукцию и продовольственные товары" Исходя из Указа устанавливается следующий порядок осуществления расчетов в порядке плановых платежей.

1. В настоящее время расчетные правоотношения регулируются в Российской Федерации положениями главы 46 ("Расчеты") Гражданского кодекса РФ и банковским законодательством.

2. Под расчетными правоотношениями понимаются регулируемые нормами права общественные отношения по поводу осуществления расчетов между организациями и физическими лицами в процессе экономической и связанной с ней неэкономической деятельности, а также между ними и государством в процессе исполнения финансовых обязанностей.

3. Особенности расчетов между различными участниками расчетных правоотношений заключаются в следующем:

• расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке;

• расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке;

• расчеты между лицами, указанными в предыдущем пункте, могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Безналичные расчеты производятся через банки, иные кредитные организации, в которых открыты соответствующие счета, если иное не вытекает из закона и не обусловлено используемой формой расчетов.

4. При осуществлении безналичных расчетов допускаются:

• расчеты платежными поручениями;

• по аккредитиву;

• чеками;

• расчеты по инкассо;

• в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

 

· Право водопользования и лесопользования в с/х.

Приказ Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (Минсельхоз России) от 14 мая 2010 г. N 161 г. Москва Об утверждении Правил использования лесов для ведения сельского хозяйства.

Ведение сельского хозяйства в лесопарковых зонах запрещается. В зеленых зонах запрещается ведение сельского хозяйства, за исключением сенокошения и пчеловодства, а также возведение изгородей в целях сенокошения и пчеловодства. В лесах, расположенных в прибрежных защитных полосах, запрещается распашка земель, а также выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Использование лесных участков для ведения сельского хозяйства не должно препятствовать праву граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах.

Леса могут использоваться для осуществления сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, пчеловодства, северного оленеводства, выращивания сельскохозяйственных культур и иной сельскохозяйственной деятельности.

Граждане, юридические лица осуществляют использование лесов для ведения сельского хозяйства на основании договоров аренды лесных участков.

Для использования лесов гражданами в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд лесные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование или устанавливается сервитут.

Использование лесных участков для ведения сельского хозяйства осуществляется в соответствии с лесным планом субъекта Российской Федерации и лесохозяйственным регламентом лесничества.

Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договора аренды лесного участка, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования лесным участком.

Лица, использующие леса для ведения сельского хозяйства, обязаны:

· составлять при предоставлении лесов в безвозмездное срочное пользование или аренду проект освоения лесов;

· осуществлять использование лесов в соответствии с проектом освоения лесов и лесохозяйственным регламентом лесничества (лесопарка);

· не допускать нанесения вреда здоровью граждан, окружающей природной среде;

· предотвращать при использовании лесов возникновение эрозии почв, исключать или ограничивать негативное воздействие на состояние и воспроизводство лесов, а также на состояние водных и других природных объектов;

· соблюдать правила пожарной безопасности в лесах, правила санитарной безопасности в лесах, правила лесовосстановления и правила ухода за лесами;

· представлять ежегодно лесную декларацию, а также в установленном порядке отчет об использовании лесов, отчет об охране и защите лесов, о воспроизводстве лесов в установленном порядке;

· предоставлять в обязательном порядке документированную информацию.

Для сенокошения используются нелесные земли, а также необлесившиеся лесосеки, прогалины и другие, не покрытые лесной растительностью земли, до проведения на них лесовосстановления. Для выпаса сельскохозяйственных животных используются нелесные земли, а также необлесившиеся лесосеки, редины, прогалины и другие, не покрытые лесной растительностью земли, до проведения на них лесовосстановления. В качестве кормовой базы для медоносных пчел используются лесные участки, на которых в составе древесного, кустарникового или травяно-кустарничкового яруса имеются медоносные растения.

Водопользование.

Водные объекты используются для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, сброса сточных вод и (или) дренажных вод, производства электрической энергии, водного и воздушного транспорта, сплава древесины и иных предусмотренных настоящим Кодексом целей.

1. Собственники водных объектов, водопользователи при использовании водных объектов имеют право:

1) самостоятельно осуществлять использование водных объектов;

2) осуществлять строительство гидротехнических и иных сооружений на водных объектах;

3) пользоваться иными предусмотренными настоящим Кодексом, другими федеральными законами правами.

2. Собственники водных объектов, водопользователи при использовании водных объектов обязаны:

1) не допускать нарушение прав других собственников водных объектов, водопользователей, а также причинение вреда окружающей среде;

2) содержать в исправном состоянии эксплуатируемые ими очистные сооружения и расположенные на водных объектах гидротехнические и иные сооружения;

3) информировать уполномоченные исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления об авариях и иных чрезвычайных ситуациях на водных объектах;

4) своевременно осуществлять мероприятия по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций на водных объектах;

5) вести в установленном порядке учет объема забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и объема сброса сточных вод и (или) дренажных вод, их качества, регулярные наблюдения за водными объектами и их водоохранными зонами, а также бесплатно и в установленные сроки представлять результаты такого учета и таких регулярных наблюдений в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти;

6) выполнять иные предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами обязанности.

1. Водопользование может быть приостановлено или ограничено в случае:

1) угрозы причинения вреда жизни или здоровью человека;

2) возникновения радиационной аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера;

3) причинения вреда окружающей среде;

4) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

· Субсидиарная отв-ть в аграрном праве.

Члены кооператива, наоборот, несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива. Субсидиарная ответственность членов кооператива определена ст. 1 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» как ответственность, дополнительная к ответственности кооператива по его обязательствам и возникающая в случае невозможности кооператива в установленные сроки удовлетворить предъявленные ему требования кредиторов.

ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» закрепляет особенности субсидиарной ответственности членов производственного кооператива.

Члены производственного кооператива несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в размере, предусмотренном уставом кооператива, но не менее 0,5% обязательного пая. Точный (но не меньше установленного) размер ответственности для членов каждого производственного кооператива утверждается общим собранием членов данного кооператива и закрепляется в его уставе.

Гражданин, вышедший из фермерского хозяйства, в течение двух лет после выхода из него несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе фермерского хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента его выхода из фермерского хозяйства (п. 3 ст. 9 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

· Общая характеристика агропредпринимательства.

Предпринимат. дея-ть (ПД) – сам-ная, осущ-емая на свой риск дея-ть, направленная на систематическое получение прибыли от пользования им-вом, продажи товаров, вып-ия работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в уст-ном законом порядке. По ГК РФ 2 вида аграрного предпринимат-ва: 1) индивид. предприн-во главы крестьянского (фермерского) хоз-ва без обр-ия юр. лица; 2) предприн-во юр. лиц, кот-ые создаются в форме с/х товариществ и общ-в, производственных кооперативов, гос. и муницип. унитарных предприятий, некомм. орг-ций.

Предприн. дея-ть с/х комм. орг-ий осущ-ся на основе опред. принципов и условий. Принципы: 1) инициативная сам-ная дея-ть S-тов предприн-ва (гр-н, их объединений, юр. лиц); 2) для предприн-ва нужно единое политич-ое, правовое и информац. пространство (цивилизованное предприн-во не м.б. ограничено никакими админ. и гос. границами); 3) гос-во д. прав. мерами предупредить отрицат. последствия предприн-ва: ограничить монополизм отд. предпрн-лей; обуздать агрессивную конкуренцию; эффективно бороться с мафией и защищать предприн-лей от всевозможных рэкетиров.

Условия: 1) гос. регистрация предприн-лей.

Особ-ти аграрной ПД обусловлены тем, что с/х произв-во основано на исп-ии земли в кач. осн. средства произв-ва. В связи с этим в агр. секторе экономики функционируют особые формы орг-ии и ведения произв-ва. Прав. рег-ие ПД в агр. секторе экономики строится с учетом: 1) преобладания биологич. цикла в с/х произв-ве; 2) особ-тей контроля за собств-тью на землю и др. природные объекты; 3) преобладающего значения гос. рег-ия условий, в кот-ых функционирует агр. сектор экономики; 4) особ-тей экон. конкурентосп-ти с/х; 5) особой значимости структурных изм-ий, связанных с коммерциализацией с/х; 6) огромной соц.-политич. и культурной значимостью R с/х.

· Коллективизация в с/х: позитивный и негативный аспект.

Это один из 2-х способов социалистического переустройства деревни (2-й способ – создание гос-х хозяйств, напрямую субсидируемых из казны).

Курс на коллективизацию (принял 15-й съезд партии в 1927). Началу коллективизации предшествовала подготовка к ней. Она состояла: в технической помощи селу (тракторы), в создании МТС, в развитии кооперации, в финансовой помощи колхозам и совхозам, в политике ограничения кулачества, в помощи рабочего класса. Основные формы кооперирования: ТОЗы (товарищества по обработке земли), артели (колхозы), коммуны (обобществление достигает крайней степени).

15 декабря 1928 г. «Общие начала землепользования и землеустройства». В постановлении преобладающей формой с/х производства названы колхозы (объединение крестьян на основе обобществлении земли и орудий труда и скота).

По постановлению «Об общих началах» – сохранилось положение об аренде земли и наемного труда в с/х, запрещалась субаренда земли, ряд ограничений для кулацких хозяйств в виде – запрета аренды земли, выделение хуторских и отрубных земель, лишалось права решающего голоса собрания земельных обществ.

С 1929 – 1930 гг. для обеспечения наиболее благоприятных условий для социалистического переустройства с/х в размерах сплошной коллективизации была: отмена аренды земли, запрещено использ-е наемного труда в единоличных крестьянских хозяйств, кулаки лишены права пользования землей, зак-во союзных республик ликвидировало зем общества как организации единоличных землепользователей (в результате сплошной коллективизации).

Существовала проблема – в коллективные хозяйства тянулись в основном бедняки, они не могли помочь властям решить проблему хлебозаготовок.

Поэтому начиналась насильственная коллективизация.

5 марта 1930 г. – постановление ЦК ВКП(б) «о темпах коллективизации и мерах помощи гос-ва колхозному строительству». Суть – страна разделялась на 3-и группы районов с различными сроками завершения коллективизации, устанавливалось, что формой колхозного строительства должна стать с/х артель.

1 марта 1930 г. был утвержден Примерный устав с/х артели.

- разделение зем наделов артели уничтожается, и все наделы сливаются в единый зем массив, находившейся в коллективном пользовании артели (результат – прекращение всех ранее существовавших зем прав крестьян, вступивших в колхоз)

- члены колхоза не получали права на доли в зем массиве колхоза

- в случае выбытия членов, они не имели права на получение земли за счет его зем площади

- для ведения ЛПХ членам колхоза предоставлялось право на приусадебный участок, находящийся в их единоличном пользовании

- ЛПХ велись собственными силами крестьянина и его семьи

- потребление продуктов питания должно удовлетворять только нуждам семьи

В феврале 1935 г. новый вариант устава: 1) обобществление основных средств производства, 2) в единоличном пользовании колхозов сохранились приусадебные земли, мелкий инвентарь, домашний скот и птица, 3) от артели в 1-ю очередь требовалось выполнение многочисленных обязательств перед гос-ом (натур поставки, гос закупки, подоходный налог), 4) Лишь после этого остатки денежных средств и с/х продукции м.б. распределены м/д ее членами по трудодням – норме учета индивидуального труда (в уставе предусмотрены взыскания – штрафы в трудоднях, отстранения от работы, лишение права на ЛПХ)

В 1946 г. Совет Министров СССР, ЦК ВКП(б) принимают постановление «о мерах по ликвидации нарушений устава с/х артели в колхозах», осудившие незаконный отвод земель местными органами и самовольный захват земель колхозниками. В соответствии с этим постановлением была проведена проверка земельных массивов в натуре, и незаконно занятые земли были возвращены колхозам.

Политика, на урезание подсобного хозяйства и приусадебных участков, приведшая к раскрестьяниванию и превращению колхозника – крестьянина в рабочего с огородом, продолжалось в последующие годы.

Коллективизация закончилась к середине 30 – х гг. Последствия:

Негативные - сокращение сель/хоз. производства, подрыв производительных сил с/х. По некоторым показателям, уровня 1928 г. удалось достичь только в середине 1950-х гг. Произошло коренное изменение уклада жизни основной массы населения страны (раскрестьянивание). Большие людские потери - 7-8 млн. (голод, раскулачивание, переселение).

Позитивные: - высвобождение значительной части рабочих рук для других сфер производства. Постановка продовольственного дела под контроль государства в преддверии Великой Отечественной войны.

Т.о в короткий срок аграрный сектор, где господствовала мелкотоварная, слабоуправляемая стихия, оказался во власти жесткой централизации, администрирования, приказа, превратился в ограниченную составную часть директивной экономики.

Аграрный кризис был заведомо предопределен существующей системой уже потому, что человек, лишенный права собственности, следовательно, экономической свободы, не был заинтересован в производительном труде, хозяйском отношении к ничейной земле, оставался безразличным к новой общине, полностью отнявшей у крестьянина право собственности — фундаментального гражданского права человека.

· Агрокредитование.

Советское время – Декрет ЦИК РСФСР от 21.12.1922г. создан комитет содействия с/х в целях организации руководства с/х кредита. Кредитный устав СССР на был принят. Закон ЦИК СНК СССР от 16 марта 27г. «О коллективных хозяйствах», «О совхозах». Товарный кредит в с\х. Основные положения «О банковском кредите» 1982г. – обособленный блок норм права, где регулируется отношения между банком и клиентами. Постановление СовМина СССР от 20 марта 1986г. «О дальнейшем совершенствовании экономического механизма хозяйствования в агропромышленном комплексе» - были намечены конкретные пути совершенствования кредитных отношений в с/х. Кредитная реформа не достигла своей цели. Были исчерпаны потенциальные возможности власти, не было профессиональных людей в этой сфере. ФЗ 2002г. «О банкротстве».

Правовой институт агрокредитования = субинститут кредитования.

Анализируя юридическую природу действующего правового института кредитования в целом, необходимо отметить его комплексный характер и интегрированную структуру.

Комплексная правовая природа и интегрированная структура рассматриваемого института обусловлены тем, что этот институт объективно сочетает в себе нормы различных отраслей законодательства. В нем оптимально и логично объединены нормы таких отраслей законодательства как гражданская, финансовая, аграрная и банковская. И в предусмотренных законом случаях применяются также и нормы административно-правового характера.

Определяя место института кредитования сельского хозяйства в системе аграрного права следует отметить, что он непосредственно связан и обусловлен другими институтами этой комплексной, интегрэтивной отрасли права.

А правовой институт кредитования сельского хозяйства (институт агрокредитования), обладая тоже комплексной структурой, как бы дублирует саму отрасль аграрного права на уровне правового института как неотъемлемой составной части данной отрасли. Основными субъектами агрокредитных правоотношений, являются сельскохозяйственные коммерческие организации и унитарные предприятия.

Сущность и значение К. с. определяются хар-ром производственных отношений. При капитализме К. с. представляет собой форму вложения ссудного капитала в сельское хозяйство. Высокие процентные ставки по кредиту, закладное обеспечение ссуд обусловливают преимущественное кредитование наиболее крупных капиталистических фермерских хозяйств, усиливают концентрацию землепользования и разорение беднейшей части крестьянства. В США процентные ставки по краткосрочным ссудам достигают 8—12% годовых, а по долгосрочным — 5%. К. с. тесно переплетается с кредитом ипотечным.

В социалистических странах К. с. — важная форма экономических связей между городом и деревней. С помощью К. с. государство влияет на развитие производства, мобилизацию и эффективное использование денежных ресурсов с.-х. предприятий. Социалистическое государство использует К. с. для развития сельского хозяйства и повышения жизненного уровня сельского населения. Долгосрочный К. с. носит планово-целевой характер, определяется плановыми заданиями по развитию сельского хозяйства. Краткосрочный К. с. — это банковский кредит на покрытие сезонного недостатка денежных средств; направляется на оплату товарно-материальных ценностей и труда колхозников в пределах, установленных производственно-финансовым планом, а также на перечисление налогов и др. платежей.

 

· Земельные реформы и развитие аграрных отношений.