Элементы договора купли-продажи недвижимости

 

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.[10]

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандартом. А.М. Яковлев, привлекший внимание юридической науки к так называемым «объективным социальным нормам», регулирующим привычные, повторяющиеся отношения в обществе, справедливо заметил, что правовая норма в обычных условиях призвана регулировать поведение, расходящееся с объективной нормой, призвана воздействовать на «аномалии», отрицательные «отклонения» от типов поведения, образующих данную социальную норму. И это воздействие правовая норма может эффективно оказывать только будучи государственным императивом, а не простой констатацией действительности 25. Как верно отмечает В.Н. Кудрявцев, фактическое поведение - всегда сущее, но может быть и должным (как эталон поступка). Правовая норма - всегда должное, но может быть и сущим, когда она реализуется в адекватном поведении. Это означает, что понятие нормы, например, в медицине (знаменитое клише «сердце и легкие в норме») не совпадает с понятием нормы в праве. Правовая норма - это прежде всего вид и мера должного, необходимого поведения, и в качестве такового она выступает как единство сущего и должного. Нормы права как особая часть правовой реальности обладают особыми признаками. 1. Правовая норма является разновидностью социальных норм. Это роднит ее с иными социальными регуляторами: нормами обычаев, традиций и т. д., но вместе с тем требует, особенно от юриста, умения отграничивать и учитывать специфику правовой нормативности. Правовые нормы выступают стабилизирующим и «цементирующим» стержнем всей системы нормативного регулирования общественных отношений. Как и другие социальные нормы, они являются продуктом волевой сознательной деятельности людей, обусловленной их материальными, духовными, бытовыми и прочими потребностями. Будучи центральным стержнем системы социальных норм, они не терпят конкуренции с другими правилами общественного поведения, организуя социальный порядок в соответствии с государственной волей. Взаимосвязь правовых норм с иными социальными нормами достаточно сложна и обусловлена историческими, политическими, нравственными и другими факторами. Правовые нормы могут возникать и существовать как результат юридического оформления и закрепления объективно сложившихся норм морали, обычаев, религии и т. д., но могут и вносить существенные изменения в практику традиционного социального регулирования. Они могут запрещать действие отдельных социальных норм, вытеснять и ограничивать их социальную роль. Важно помнить, что во всех случаях правовые нормы выражают присутствие воли и ума (правосознания) государства в социальном регулировании.

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандартом. А.М. Яковлев, привлекший внимание юридической науки к так называемым «объективным социальным нормам», регулирующим привычные, повторяющиеся отношения в обществе, справедливо заметил, что правовая норма в обычных условиях призвана регулировать поведение, расходящееся с объективной нормой, призвана воздействовать на «аномалии», отрицательные «отклонения» от типов поведения, образующих данную социальную норму. И это воздействие правовая норма может эффективно оказывать только будучи государственным императивом, а не простой констатацией действительности 25. Как верно отмечает В.Н. Кудрявцев, фактическое поведение - всегда сущее, но может быть и должным (как эталон поступка). Правовая норма - всегда должное, но может быть и сущим, когда она реализуется в адекватном поведении. Это означает, что понятие нормы, например, в медицине (знаменитое клише «сердце и легкие в норме») не совпадает с понятием нормы в праве. Правовая норма - это прежде всего вид и мера должного, необходимого поведения, и в качестве такового она выступает как единство сущего и должного. Нормы права как особая часть правовой реальности обладают особыми признаками. 1. Правовая норма является разновидностью социальных норм. Это роднит ее с иными социальными регуляторами: нормами обычаев, традиций и т. д., но вместе с тем требует, особенно от юриста, умения отграничивать и учитывать специфику правовой нормативности. Правовые нормы выступают стабилизирующим и «цементирующим» стержнем всей системы нормативного регулирования общественных отношений. Как и другие социальные нормы, они являются продуктом волевой сознательной деятельности людей, обусловленной их материальными, духовными, бытовыми и прочими потребностями. Будучи центральным стержнем системы социальных норм, они не терпят конкуренции с другими правилами общественного поведения, организуя социальный порядок в соответствии с государственной волей. Взаимосвязь правовых норм с иными социальными нормами достаточно сложна и обусловлена историческими, политическими, нравственными и другими факторами. Правовые нормы могут возникать и существовать как результат юридического оформления и закрепления объективно сложившихся норм морали, обычаев, религии и т. д., но могут и вносить существенные изменения в практику традиционного социального регулирования. Они могут запрещать действие отдельных социальных норм, вытеснять и ограничивать их социальную роль. Важно помнить, что во всех случаях правовые нормы выражают присутствие воли и ума (правосознания) государства в социальном регулировании.

Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ[11]

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)[12].

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандартом. А.М. Яковлев, привлекший внимание юридической науки к так называемым «объективным социальным нормам», регулирующим привычные, повторяющиеся отношения в обществе, справедливо заметил, что правовая норма в обычных условиях призвана регулировать поведение, расходящееся с объективной нормой, призвана воздействовать на «аномалии», отрицательные «отклонения» от типов поведения, образующих данную социальную норму. И это воздействие правовая норма может эффективно оказывать только будучи государственным императивом, а не простой констатацией действительности 25. Как верно отмечает В.Н. Кудрявцев, фактическое поведение - всегда сущее, но может быть и должным (как эталон поступка). Правовая норма - всегда должное, но может быть и сущим, когда она реализуется в адекватном поведении. Это означает, что понятие нормы, например, в медицине (знаменитое клише «сердце и легкие в норме») не совпадает с понятием нормы в праве. Правовая норма - это прежде всего вид и мера должного, необходимого поведения, и в качестве такового она выступает как единство сущего и должного. Нормы права как особая часть правовой реальности обладают особыми признаками. 1. Правовая норма является разновидностью социальных норм. Это роднит ее с иными социальными регуляторами: нормами обычаев, традиций и т. д., но вместе с тем требует, особенно от юриста, умения отграничивать и учитывать специфику правовой нормативности. Правовые нормы выступают стабилизирующим и «цементирующим» стержнем всей системы нормативного регулирования общественных отношений. Как и другие социальные нормы, они являются продуктом волевой сознательной деятельности людей, обусловленной их материальными, духовными, бытовыми и прочими потребностями. Будучи центральным стержнем системы социальных норм, они не терпят конкуренции с другими правилами общественного поведения, организуя социальный порядок в соответствии с государственной волей. Взаимосвязь правовых норм с иными социальными нормами достаточно сложна и обусловлена историческими, политическими, нравственными и другими факторами. Правовые нормы могут возникать и существовать как результат юридического оформления и закрепления объективно сложившихся норм морали, обычаев, религии и т. д., но могут и вносить существенные изменения в практику традиционного социального регулирования. Они могут запрещать действие отдельных социальных норм, вытеснять и ограничивать их социальную роль. Важно помнить, что во всех случаях правовые нормы выражают присутствие воли и ума (правосознания) государства в социальном регулировании.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам в соответствии Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[13].

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 

2. ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДОГОВОРА КУПЛИ_ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Расторжение договора купли-продажи недвижимости

 

Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандартом. А.М. Яковлев, привлекший внимание юридической науки к так называемым «объективным социальным нормам», регулирующим привычные, повторяющиеся отношения в обществе, справедливо заметил, что правовая норма в обычных условиях призвана регулировать поведение, расходящееся с объективной нормой, призвана воздействовать на «аномалии», отрицательные «отклонения» от типов поведения, образующих данную социальную норму. И это воздействие правовая норма может эффективно оказывать только будучи государственным императивом, а не простой констатацией действительности 25. Как верно отмечает В.Н. Кудрявцев, фактическое поведение - всегда сущее, но может быть и должным (как эталон поступка). Правовая норма - всегда должное, но может быть и сущим, когда она реализуется в адекватном поведении. Это означает, что понятие нормы, например, в медицине (знаменитое клише «сердце и легкие в норме») не совпадает с понятием нормы в праве. Правовая норма - это прежде всего вид и мера должного, необходимого поведения, и в качестве такового она выступает как единство сущего и должного. Нормы права как особая часть правовой реальности обладают особыми признаками. 1. Правовая норма является разновидностью социальных норм. Это роднит ее с иными социальными регуляторами: нормами обычаев, традиций и т. д., но вместе с тем требует, особенно от юриста, умения отграничивать и учитывать специфику правовой нормативности. Правовые нормы выступают стабилизирующим и «цементирующим» стержнем всей системы нормативного регулирования общественных отношений. Как и другие социальные нормы, они являются продуктом волевой сознательной деятельности людей, обусловленной их материальными, духовными, бытовыми и прочими потребностями. Будучи центральным стержнем системы социальных норм, они не терпят конкуренции с другими правилами общественного поведения, организуя социальный порядок в соответствии с государственной волей. Взаимосвязь правовых норм с иными социальными нормами достаточно сложна и обусловлена историческими, политическими, нравственными и другими факторами. Правовые нормы могут возникать и существовать как результат юридического оформления и закрепления объективно сложившихся норм морали, обычаев, религии и т. д., но могут и вносить существенные изменения в практику традиционного социального регулирования. Они могут запрещать действие отдельных социальных норм, вытеснять и ограничивать их социальную роль. Важно помнить, что во всех случаях правовые нормы выражают присутствие воли и ума (правосознания) государства в социальном регулировании.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания[14].

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[15] может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор[16].

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандартом. А.М. Яковлев, привлекший внимание юридической науки к так называемым «объективным социальным нормам», регулирующим привычные, повторяющиеся отношения в обществе, справедливо заметил, что правовая норма в обычных условиях призвана регулировать поведение, расходящееся с объективной нормой, призвана воздействовать на «аномалии», отрицательные «отклонения» от типов поведения, образующих данную социальную норму. И это воздействие правовая норма может эффективно оказывать только будучи государственным императивом, а не простой констатацией действительности 25. Как верно отмечает В.Н. Кудрявцев, фактическое поведение - всегда сущее, но может быть и должным (как эталон поступка). Правовая норма - всегда должное, но может быть и сущим, когда она реализуется в адекватном поведении. Это означает, что понятие нормы, например, в медицине (знаменитое клише «сердце и легкие в норме») не совпадает с понятием нормы в праве. Правовая норма - это прежде всего вид и мера должного, необходимого поведения, и в качестве такового она выступает как единство сущего и должного. Нормы права как особая часть правовой реальности обладают особыми признаками. 1. Правовая норма является разновидностью социальных норм. Это роднит ее с иными социальными регуляторами: нормами обычаев, традиций и т. д., но вместе с тем требует, особенно от юриста, умения отграничивать и учитывать специфику правовой нормативности. Правовые нормы выступают стабилизирующим и «цементирующим» стержнем всей системы нормативного регулирования общественных отношений. Как и другие социальные нормы, они являются продуктом волевой сознательной деятельности людей, обусловленной их материальными, духовными, бытовыми и прочими потребностями. Будучи центральным стержнем системы социальных норм, они не терпят конкуренции с другими правилами общественного поведения, организуя социальный порядок в соответствии с государственной волей. Взаимосвязь правовых норм с иными социальными нормами достаточно сложна и обусловлена историческими, политическими, нравственными и другими факторами. Правовые нормы могут возникать и существовать как результат юридического оформления и закрепления объективно сложившихся норм морали, обычаев, религии и т. д., но могут и вносить существенные изменения в практику традиционного социального регулирования. Они могут запрещать действие отдельных социальных норм, вытеснять и ограничивать их социальную роль. Важно помнить, что во всех случаях правовые нормы выражают присутствие воли и ума (правосознания) государства в социальном регулировании.

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

 

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандартом. А.М. Яковлев, привлекший внимание юридической науки к так называемым «объективным социальным нормам», регулирующим привычные, повторяющиеся отношения в обществе, справедливо заметил, что правовая норма в обычных условиях призвана регулировать поведение, расходящееся с объективной нормой, призвана воздействовать на «аномалии», отрицательные «отклонения» от типов поведения, образующих данную социальную норму. И это воздействие правовая норма может эффективно оказывать только будучи государственным императивом, а не простой констатацией действительности 25. Как верно отмечает В.Н. Кудрявцев, фактическое поведение - всегда сущее, но может быть и должным (как эталон поступка). Правовая норма - всегда должное, но может быть и сущим, когда она реализуется в адекватном поведении. Это означает, что понятие нормы, например, в медицине (знаменитое клише «сердце и легкие в норме») не совпадает с понятием нормы в праве. Правовая норма - это прежде всего вид и мера должного, необходимого поведения, и в качестве такового она выступает как единство сущего и должного. Нормы права как особая часть правовой реальности обладают особыми признаками. 1. Правовая норма является разновидностью социальных норм. Это роднит ее с иными социальными регуляторами: нормами обычаев, традиций и т. д., но вместе с тем требует, особенно от юриста, умения отграничивать и учитывать специфику правовой нормативности. Правовые нормы выступают стабилизирующим и «цементирующим» стержнем всей системы нормативного регулирования общественных отношений. Как и другие социальные нормы, они являются продуктом волевой сознательной деятельности людей, обусловленной их материальными, духовными, бытовыми и прочими потребностями. Будучи центральным стержнем системы социальных норм, они не терпят конкуренции с другими правилами общественного поведения, организуя социальный порядок в соответствии с государственной волей. Взаимосвязь правовых норм с иными социальными нормами достаточно сложна и обусловлена историческими, политическими, нравственными и другими факторами. Правовые нормы могут возникать и существовать как результат юридического оформления и закрепления объективно сложившихся норм морали, обычаев, религии и т. д., но могут и вносить существенные изменения в практику традиционного социального регулирования. Они могут запрещать действие отдельных социальных норм, вытеснять и ограничивать их социальную роль. Важно помнить, что во всех случаях правовые нормы выражают присутствие воли и ума (правосознания) государства в социальном регулировании.

Норма права представляет собой государственно-обязательную «модель», «типовой масштаб», «образец» человеческого поведения в определенных, фиксированных законодательством условиях жизни. При этом моделирование поведения людей в содержании нормы осуществляется путем формализации их прав и обязанностей в правовых отношениях. Результатом этого является осуществление регулятивной функции нормы преимущественно на основе ее императивного, а не информационно-оценочного элемента. Это не означает, что содержащаяся в правовой норме информация и оценка действительности не играют существенного значения. Они в значительной мере «оттеняют», создают наиболее благоприятные условия для реализации государственного веления. Норма права в этом смысле - не совет, пожелание, рекомендация, а безусловный государственный императив, опирающийся на возможность публично-властного принуждения. Поэтому невозможно, на наш взгляд, согласиться с А.А. Ушаковым, отрицающим императивность правовой нормы. По его мнению, «норма права не есть веление, приказ, команда, императив. Это лишь правило поведения, которое государство признает необходимым для охраны интересов господствующего класса...». Имеются все основания полагать, что норма права как раз и отличается от всех иных правил социального поведения тем, что содержащееся в ней требование является приказом, а не объективно сложившимся на основе неоднократного повторения типичным и целесообразным стандар<