Защита прав продавца при продаже недвижимого имущества

 

Действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу "юридическую" - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права[23].

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства. Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку. Так, продажей товара в кредит признается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю (причем договором может быть предусмотрен специальный срок оплаты, а если такой срок не установлен договором, будет действовать общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ). При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку, когда договором купли-продажи предусмотрено специальное условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК)[24].

Законодательством также предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Кроме того, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Речь идет об общих основаниях изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК)[25].

Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при регистрации прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих сторон сделки) для регистрирующего органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой). В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) - это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.

Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

 

 

3.2 Защита прав покупателя при продаже недвижимого имущества

 

В действующем законодательстве, касающегося продажи недвижимости, есть разграничение приобретателей недвижимого имущества. В настоящее время это добросовестный и недобросовестный приобретатель. В зависимости от того, каким является приобретатель, таким и будет механизм защиты его прав.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Если приобретатель недобросовестный, то сделка признаётся недействительной и применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.

Поскольку именно добросовестный приобретатель как гражданин, добросовестно исполняющий законы государства, должен охраняться и являться предметом заботы со стороны государства, считается крайне необходимым и своевременным принятие законов, защищающих права добросовестного приобретателя.

В данной курсовой работе предложено три способа защиты прав покупателя.

1.Государственные гарантии

На сегодняшний момент механизм государственных гарантий, декларируемый в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит описания конкретного механизма и условий предоставления таких гарантий, равно как и порядка создания и наполнения фонда обеспечения этих гарантий. Возможности в судебном порядке оспорить зарегистрированное право вкупе с позицией Верховного суда, который встает на защиту интересов ущемленного бывшего собственника, усугубляют положение добросовестного приобретателя.[26]

Многие специалисты отстаивают позицию создания системы защиты прав добросовестного приобретателя на базе системы Торренса, но при этом не учитывают сложившуюся систему права собственности в России, которая в значительной степени отличается как от актовой системы (континентальная Европа, Австралия), так и от документарной (США). На деле же данная статья не решает проблемы, она не содержит описания конкретных условий предоставления таких гарантий, да и сам размер компенсации, учитывая стоимость жилья в настоящее время, вряд ли покроет все убытки от потери квартиры. Порядок выплаты правительством до сих пор не предусмотрен.

2. Реституция

Механизм реституции, к сожалению, также не решает проблему в комплексе, т.к. получается следующее: собственник, ущемленный умышленно или неумышленно, имеет возможность оспорить в судебном порядке право собственности у добросовестного приобретателя. Даже если добросовестному приобретателю, выступающему ответчиком по виндикационному иску (ст. 302 ч. 1 ГК РФ), удается доказать свою добросовестность (ст. 10 ч. 1 ГК РФ) и тем самым отстоять свое право, то конкурс прав дает ущемленному собственнику дополнительный и более мощный инструмент вернуть себе право в виде судебного решения по иску о признании сделки, в результате которой произошло ущемление, недействительной (ст. 166 - 181 ч. 1 ГК РФ). А судебный порядок признания права собственности (ст. 167 ч. 1 ГК РФ) закрепляет его уже за новым собственником. У добросовестного приобретателя остается лишь право требования денежного исполнения обязательств по недействительной сделке.

Если предметом иска является последняя сделка, то ситуация в целом понятная: право вернули "бывшему" собственнику, а деньги - добросовестному приобретателю. Ситуация значительно усложняется, когда собственность прошла уже множество транзакций (переходов прав на собственность), поэтому порядок реституции значительно осложняется. Анализ судебной практики показывает, что суды по-разному трактуют закон в сложившейся ситуации. Как правило, расторжение всех сделок в "цепочке" приводит к тому, что право изымают у последнего, добросовестного владельца и передают его ущемленному собственнику. В этом случае реституция практически не работает, т.к. к кому и на основании чего предъявлять иск о возврате денежных средств не понятно. Еще более туманна перспектива доказательства своей правоты в суде[27].

3. Титульное страхование

В этой связи в настоящих условиях наиболее эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя является страхование, который наиболее полно учитывает интересы добросовестного приобретателя. Страховым случаем является утрата/обременение прав добросовестного приобретателя на недвижимое имущество в соответствии со вступившим в силу судебным решением в результате признания сделки по отчуждению имущества недействительной. Размер обязательств страховщика определяется действительной стоимостью имущества и может включать дополнительные расходы, связанные расследованием причин наступления страхового события, и судебные издержки. Безусловно, компенсировать ущерб в полном объеме (косвенные убытки (ремонт и т.д.) и моральный вред) посредством страхования невозможно, но социальный аспект проблемы, связанный с утратой жилища, во многом будет снят.

Выплата страхового возмещения компенсирует в полном объеме реальный ущерб добросовестного приобретателя, а страховщик получает право регресса к виновной стороне. Наличие вины в действиях источника дефекта сделки устанавливает суд и далее компенсация возлагается на виновную сторону, будь то профессиональный участник рынка или же сторона недействительной сделки. Кроме того, реализация регрессных прав к виновной стороне содержит только финансовую сторону и не влечет за собой изменения правового статуса недвижимости, что способствует повышению устойчивости и упорядочиванию функционирования института права собственности на рынке недвижимости в России[28].

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Целью курсовой работы являлось исследование договора купли-продажи недвижимости в современном законодательстве, его важнейшие аспекты.

Для достижения цели курсовой работы были поставлены и решены следующие задачи

Дана характеристика договора продажи недвижимости в современном праве, его правовая природа и предмет

Исследованы элементы договора купли-продажи недвижимости

Изучен порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Отражена специфика государственной регистрации при заключении договора купли-продажи недвижимости

Обозначены права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

Проведён анализ мер правовой защиты сторон по договору купли-продажи недвижимости

Основные выводы:

действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов и нуждается в чёткости и отсутствии двойственности толкования;

в договоре купли-продажи недвижимости должны быть соблюдены все существенные условия, которые присутствуют в законодательстве;

договор продажи недвижимости может быть расторгнут как по воле так и против воли сторон, на основании судебного решения;

сделки по продаже недвижимости подлежат государственной регистрации, и они считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации;

 

действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества;

в действующем законодательстве предусмотрены механизмы защиты не только продавца недвижимого имущества, но и покупателя, хотя они и нуждаются в доработке и совершенствовании.