Договор купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи предприятия.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) – договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным.

2. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 445, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Продажа предприятия

Договор продажи предприятия – это договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

К покупателю переходят: права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

Права продавца, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательством. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Переход ПС на недвижимость по Д. к покупателю подлежит государственной регистрации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс (книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения), аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия

Исполнение Д. сторонами до государственной регистрации перехода ПС не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В Д. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по Д., в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем ЗУ либо в составе другого недвижимого имущества.

Д. должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости Д. о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных Д, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Продажа предприятия

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательством.

Д. подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

ПС на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено Д., ПС на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено Д.

10. Договор дарения: понятие, стороны, предмет, форма, содержание. Ограничение и запрещение дарения.

Договор дарения – договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается Д. и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Д., предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила о наследовании.

Сторонами Д. являются даритель и одаряемый. В качестве дарителей могут выступать правосубъектные ФЛ и организация, являющиеся собственниками имущества, а также РБ и её АТЕ. В качестве одаряемых могут выступать правосубъектные ФЛ и организации, а также РБ и её АТЕ.

Предмет - любое имущество, не изъятое из гражданского оборот, определенное родовыми или индивидуальными признаками, а также имущественные права в отношении дарителя или третьих лиц, а также освобождение от конкретной обязанности перед дарителем или третьими лицами.

Д. может быть заключен устно, за исключением случаев:

1) в качестве дарителя выступает ЮЛ;

2) стоимость дара превышает более чем в 5 раз размер базовой величины;

3) дарения недвижимого имущества (подлежит государственной регистрации);

4) передать вещь в будущем (консенсуальный).

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Даритель имеет право:

- требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар;

- отказаться от исполнения консенсуального Д.

Одаряемый имеет право:

- требовать передачи ему имущества в определенные сроки (консенсуальный);

- до передачи дара отказаться от него;

- требовать возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков подаренной вещи и т.д.

Запрещение дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пятикратного размера базовой величины:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, – их законными представителями;

2) работникам организаций здравоохранения, учреждений образования, учреждений социального обслуживания, иных аналогичных организаций – гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, получающими в них образование, супругами и родственниками этих граждан;

3) в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения. ЮЛ, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Отказ от исполнения Д. Даритель вправе отказаться от исполнения Д, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, если после заключения Д. имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось.

Даритель вправе отказаться от исполнения Д., содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, по основаниям, дающим ему право отменить дарение.

Отказ дарителя от исполнения Д., не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Отмена дарения:

1) Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

2) По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное ИП или ЮЛ с нарушением положений акта законодательства об экономической несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица экономически несостоятельным (банкротом).

3) Отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Правила об отказе от исполнения Д. и об отмене Д. не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Правопреемство при обещании дарения. Права одаряемого, которому по Д. обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвования могут делаться гражданам, организациям здравоохранения, учреждениям образования, учреждениям социального обслуживания, иным аналогичным организациям, благотворительным, научным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим организациям, а также РБ и ее АТЕ.

На принятие пожертвований не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а ЮЛ может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии пожертвование гражданину считается обычным дарением, а в остал. случаях использ. в соотв. с назначением имущества.

ЮЛ, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

Если использование пожертвованного имущества становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации ЮЛ – жертвователя – по решению суда.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

11. Договор ренты: понятие, предмет, форма, содержание. Обеспечение рентного обязательства.

Договор ренты – это договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник)

Предмет – передаваемое по Д. под выплату ренты имущество.

Цена – рентные платежи в виде определенной денежной суммы или иного имущества.

Виды ренты:

• постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением.

Существенными условиями договора ренты являются:

• предмет (рента и имущество, передаваемое под выплату ренты);

• обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты (залог, поручительство, гарантия и др.).

Д. заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом Д. выступает недвижимое имущество — государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Существенным условием, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по Д. за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть Д. и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Плательщик обязан: выплачивать ренту; Получатель: передать взамен выплаты ренты имущество.

Договор постоянной ренты.

Предмет - любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Цена - рентные платежи в установленном размере, которые могут производиться деньгами либо посредством предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг. Составляется в денежной сумме, которой должна соответствовать стоимость передаваемых вещей, выполняемых работ, оказываемых услуг.

Получатели: только граждане и некоммерческие организации.

Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного размера б.в.

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. Обязательство не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты.

Условие Д. об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик просрочил ее выплату более чем на один год;

2) плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами и др.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной Д. При отсутствии выкупной цене, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Плательщик обязан:

- уплачивать рентные платежи в установленные сроки и размере;

- уплатить покупную цену имущества, передаваемого под выплату ренты за плату;

- уплатить получателю ренты установленные соглашением сторон или правовыми нормами проценты в случае просрочки выплаты ренты.

Получатель имеет право:

- расторгнуть Д. и потребовать от плательщика возмещения убытков, вызванных расторжением Д., в том случае, когда плательщик ренты не выполняет требования по предоставлению получателю ренты обеспечения исполнения своих договорных обязательств, либо в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает;

- требовать от плательщика своевременной уплаты рентных платежей в полном объеме, а также выкупа ренты в указанных выше случаях;

- требовать привлечения плательщика ренты к субсидиарной ответственности в случае нарушения прав получателя ренты лицом, приобретшим у первоначального плательщика ренты недвижимое имущество.

12. Пожизненная рента. Пожизненное содержание с иждивением.

Договор, по которому получатель ренты передаёт плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Д., устан. ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Письменная форма и подлежит нотариальному удостоверению, а в случае отчуждения - недвижимого имущества – и государственной регистрации.

Предмет - любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Цена - определяется сторонами в виде периодически выплачиваемой получателю денежной суммы, размер которой должен быть не менее 1 б.в. в месяц. Выплата рентных платежей - по окончании каждого календарного месяца.

В случаях существенного нарушения Д. плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа, либо расторжения Д. и возмещения убытков.

Случайная гибель, повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Получатель ренты, права:

- выплаты рентных платежей в предусмотренных размерах и в определенные сроки;

- выкупа ренты в случае существенного нарушения плательщиком условий Д. либо его расторжения и возмещения причинённых этим убытков;

- когда имущество под выплату ренты отчуждено без оплаты его стоимости и плательщик ренты существенно нарушил условия Д.,

- возврата предмета Д. и уплаты выкупной цены ренты.

Плательщик ренты обязан:

- уплачивать предусмотренные рентные платежи в определенные сроки;

- соблюдать иные договорные условия, в т.ч. о выкупе ренты в случае существенного нарушения договорных условий;

- нести риск случайного повреждения или случайной гибели переданного по договору имущества.

Пожизненное содержание с иждивением. К Д. применяются правила о пожизненной ренте.

Договор, по которому получатель ренты передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Предмет - недвижимое имущество, принадлежащие получателю ренты на праве собственности.

Цена - в качестве встречного предоставления могут выступать как различного рода имущества, необходимые получателю для удовлетворения его потребностей в жилье, пище, одежде, так и оказываемые плательщиком ренты или по его поручению третьим лицом услуги по уходу за получателем ренты, если это необходимо в связи с состоянием его здоровья. М\б предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг.

Письменная форма и подлежит нотариальному удостоверению, а в случае отчуждения недвижимого имущества – государственной регистрации.

В Д. должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не > 2 б.в.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты.

Обязательство прекращается смертью лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Получатель ренты, права:

· - требовать выплаты ему рентных платежей в сроки, в согласованном объеме и определенном размере;

· - требовать пересмотра объема предоставляемого содержания;

· - запрещать плательщику ренты отчуждать переданное под выплату ренты недвижимое имущество;

· - в случае существ. нарушения требовать возврата переданного недвижимого имущества либо выкупа ренты.

Плательщик ренты обязан:

· - уплачивать рентные платежи;

· - согласовывать отчуждения переданного под выплату ренты недвижимого имущества с рентным кредитом;

· - принимать меры, необходимые для сохранения стоимости переданного имущества в период действия Д.;

· - вернуть переданное под выплату имущество в случае предъявления правомерных требований получателем;

· - уплатить получателю ренты по его требованию выкупную цену ренты.