Об инвестициях в недвижимость

 

 

Недвижимость дорожает в последние годы постоянно. Причин этому много. За последние годы жить россияне стали лучше и богаче. Конечно, не все и не настолько, чтобы хоть как-то сравняться с Западом по уровню жизни. Но, так или иначе, у людей появились деньги, которые они захотели надежно вложить. Например, топ-менеджерам крупных московских компаний выплатили крупные бонусы, около двух миллиардов долларов, часть этих денег была инвестирована в недвижимость. Жители регионов покупают квартиры в Москве для себя, детей, которые учатся здесь, и просто чтобы вложить капитал.

Недвижимость в большинстве городов России в дефиците. Спрос опережает предложение, и в соответствии с законами рынка цены ползут вверх. Ипотека также является положительным фактором, поднимающим цены на жилье. Люди, которые могли бы накопить деньги на квартиру лет через 5–10, покупают квартиры сейчас.

 

 

 

Времена, когда на недвижимости можно было мгновенно разбогатеть, скорее всего, прошли, в данный момент недвижимость в России можно рассматривать как инструмент сохранения денег, поскольку недвижимость – один из самых надежных инструментов инвестирования.

Что касается приумножения капитала, то единственным вариантом остается долевое участие в новостройках. Поскольку для реализации Личного Финансового Плана необходимо не только сохранить деньги, но и заставить их работать, недвижимость мы будем использовать для приумножения капитала, то есть будем инвестировать деньги в новостройки.

 

 

 

Для покупки квартиры в новостройке недостаточно найти привлекательный объект недвижимости. Надо внимательно изучить все юридические аспекты заключения сделки и при необходимости обратиться к профессионалам, которые смогут провести надежную юридическую экспертизу документов на квартиру, проверить деловую репутацию компании-застройщика.

Первоначальный анализ можно провести самостоятельно, обратив внимание на следующие моменты.

1. Стоит убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Это:

– постановление Правительства Москвы или Московской области (в других городах – постановления местного правительства) или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома;

– разрешение на строительство;

– договор о праве собственности или аренды данного земельного участка;

– инвестиционный контракт, регулирующий порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора.

 

 

Продолжение 319)

 

2. Должен быть определен сам предмет договора – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

3. Должна быть зафиксирована стоимость квартиры, исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то – по цене, установленной в момент заключения договора.

4. Должны быть четко оговорены условия расторжения договора, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций.

 

 

 

Покупатель должен обратить внимание и на уровень компетенции специалистов по продажам, то есть профессионализм риэлтеров. Для осуществления своих функций риэлтер первичного рынка должен обладать обширными юридическими знаниями, например, в вопросах налогообложения, ответы на которые очень часто желают знать клиенты. Он также обязан хорошо разбираться в вопросах функционирования вторичного рынка, учитывая, что покупка новостройки часто сопровождается продажей уже существующего жилья.

Сегодня риэлтер «первички» должен быть профессионалом и в вопросах ипотеки, к которым относятся условия кредитования, кредитные программы, специфика того или иного банка и т. д. Разъяснить клиенту работу товарищества собственников жилья в новостройке – это тоже компетенция риэлтера первичного рынка.

Не менее важны знания риэлтера о самом объекте: планировочных решениях квартир или дома, технологическом оснащении, инфраструктуре района, в котором находится объект, транспортной доступности, особенностях строительства и т. д.

 

 

 

После принятия клиентом решения о покупке новостройки перед риэлтером встает задача осуществить весь цикл оформления сделки по покупке жилья и контроля графика рассрочки и внесения платежей. Эта работа включает в себя проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.

Клиенту необходимо получить сведения и о репутации компании на рынке. Для этого надо навести справки о ней, выяснить:

? сколько лет компания работает на рынке;

? сколько объектов инвестировала и (или) построила;

? какие у нее отношения с органами местной власти;

? имеет ли компания аккредитацию при Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы (или соответствующем органе вашего города).

При соблюдении этих условий и получении максимально полной информации о продавце риски будут сведены к минимуму.

 

 

 

Еще один вариант инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости за рубежом, например, в Италии и на Кипре: стоимость на престижное жилье в этих странах 5–6 тысяч долларов за м2. Цены там устоявшиеся, растут медленно. В качестве перспективных инвестиций предстает Болгария. Побережье там застраивается с невероятной скоростью. Лакомым кусочком становится и Черногория, где рост цен сравним с ростом цен в Москве.

 

 

 

Отдельного упоминания заслуживают фонды недвижимости. Эта разновидность паевых фондов только начинает развиваться в России. Мировой опыт свидетельствует о том, что фонды недвижимости способны дать инвесторам стабильный доход.

В данный момент практически все фонды недвижимости – закрытые. Кроме этого, они имеют большой порог входа и не рассчитаны на всех желающих. Существует несколько фондов, которые создали возможность входа с небольшим капиталом. Такие фонды вкладывают деньги в недвижимость разных застройщиков на начальном этапе строительства недвижимости. Используя такие фонды, вы участвуете в рыночном росте недвижимости, а также в повышении стоимости самой недвижимости при возведении объектов.

 

 

 

Очень интересными являются зарубежные фонды фондов недвижимости. Эти фонды инвестируют ваши средства в фонды недвижимости, созданные в соответствии с определенной экономической концепцией. Опираясь на данную концепцию, эти фонды организуют доходность порядка 20–30% годовых. Важным является то, что фонд фондов вкладывает деньги в фонды, находящиеся не только в разных странах, но и на разных материках, то есть использует мировую диверсификацию.

Прежде чем инвестировать в недвижимость, нужно как следует разобраться с этим вопросом. Если вы этого еще не сделали, можете использовать фонды недвижимости или фонды фондов недвижимости, что существенно снизит ваши риски по сравнению с самостоятельным инвестированием.

 

О страховых программах

 

 

Основой любого финансового плана является план финансовой защиты. Он должен быть реализован как первый шаг в составлении любого плана, для создания устойчивого и надежного фундамента.

Один из важнейших элементов плана финансовой защиты – страхование жизни. Также о страховании жизни вы можете прочитать в нашей книге «Как стать миллионером на одну зарплату».

Программы накопительного страхования жизни являются самым элементарным планом защиты. Рассмотрим подробно почему.

 

 

 

Вот что получает гражданин, открыв накопительный счет в страховой компании:

? пенсионное страхование (накопление), которое позволит ему обеспечить себя достойной пожизненной пенсией, выплачиваемой в любое место по его желанию и в любых обстоятельствах, независимо от того, что происходит в стране и где он проживает;

? защиту своих близких от непредвиденных обстоятельств (страхование жизни клиента) и обеспечивает их существование, что бы с ним не случилось, – то есть страховая защита;

? полную сохранность свободных средств, то есть защиту капитала, так как страховые компании ограничены законодательством в использовании привлеченных средств и не имеют права рисковать деньгами своих клиентов;

 

 

Продолжение 327)

 

? чувство уверенности от сознания полной финансовой защищенности;

? гарантированное накопление на образование детей, на приобретение квартиры, на благосостояние семьи или просто для увеличения своего резервного капитала;

? страховую защиту с опциями, причем по желанию клиента могут быть внесены дополнительные опции: смерть, инвалидность, временная нетрудоспособность, телесные повреждения, госпитализация, наступившие в результате несчастного случая, освобождение от уплаты взносов;

? льготы по налогообложению в соответствии со статьей 213 «Особенности определения налоговой базы по договорам страхования и договорам негосударственного пенсионного обеспечения» НК РФ части 2 главы 23: «...Суммы страховых выплат по договорам добровольного долгосрочного страхования жизни, заключенным на срок не менее пяти лет, не учитываются при определении налоговой базы»;

? конфиденциальность вкладов;

? капитализированную прибыль;

? гарантию вклада – как вашу собственность, то есть все ваши деньги (вклад + проценты), можете получить только вы или ваши наследники, определенные лично вами, и никто другой.

 

 

 

Из всех видов страхования важнейшим в жизненном плане для каждого человека является страхование жизни. Понятно, что от несчастных случаев и ударов судьбы застраховаться невозможно, но смягчить их последствия и оказать помощь родным и близким – вполне по силам каждому. Проблема со страховкой в том, что ее нельзя купить тогда, когда она нужна. Надо предвидеть то, что тебе понадобится, и купить это, надеясь, что это тебе никогда не понадобится.

Страхование жизни (СЖ) можно охарактеризовать как социальный инструмент распределения риска экономической потери среди большого количества людей. Технически это перенос риска с индивидуума или бизнеса на страховую компанию. Роль, которую для современного человека играет страхование жизни, трудно переоценить. Каждый знает знаменитую фразу: «Гарантии дает только страховой полис». И это именно так.

 

 

 

Основная задача любого вида страхования – страховая защита. Ее можно разделить на классическое рисковое страхование жизни и смешанное (накопительное) страхование.

Классическое рисковое страхование жизни обеспечивает страховую защиту в случае наступления непредвиденных драматических или трагических событий: серьезной травмы, инвалидности, смерти. Основной целью рискового страхования жизни является финансовая защита семьи в случае потери кормильца. Если случилась беда, при небольшом ежегодном страховом взносе страховая компания гарантирует застрахованному лицу или его родным выплату, значительно превышающую размер страхового взноса. Порой эти выплаты являются для семьи единственной возможностью выжить.

Страхование жизни на случай смерти или потери трудоспособности окажется просто незаменимым при кредитовании. Ведь если с заемщиком случится непредвиденное – инвалидность или смерть, бремя долгов неминуемо ляжет на плечи родных. Для того чтобы этого избежать, достаточно заключить договор страхования на страховую сумму, равную размеру кредита. В России, например, развивается ипотека, и зачастую страхование жизни заемщика является одним из главных условий выдачи ипотечного кредита.

 

 

 

Смешанное (или накопительное) страхование жизни позволяет одновременно со страховой защитой на случай наступления непредвиденных событий накопить определенную сумму к установленному договором сроку. Это значит: для того, чтобы получить деньги, оговоренные договором, клиенту необходимо делать регулярные взносы. Выбрав данную форму страхования, клиент сам выбирает итоговую сумму (страховую сумму), а также то, как долго и с какой периодичностью он готов платить взносы.

Вносить платежи (страховые взносы) можно раз в квартал, полугодие, год или один раз за весь срок страхования. При этом застрахованное лицо точно знает, через какое время и сколько получит в момент окончания срока договора. Это гарантированные деньги, они не зависят от ситуации на бирже, от падения или подъема валютных курсов и цен на нефть или золото.

Немаловажное замечание: страховая сумма, подлежащая выплате клиенту при наступлении страхового случая, рассчитана с учетом гарантированного инвестиционного дохода. Кроме того, при благоприятном результате инвестиционной деятельности дополнительный доход начисляется не на взнос клиента, а на сформированный резерв того года, в котором прибыль была больше обещанной. Начисление дополнительного дохода осуществляется путем изменения страховой суммы.

 

 

 

Если в период действия договора с застрахованным лицом произошло какое-либо несчастье (страховой случай), вступает в силу рисковая составляющая договора, и тогда производится выплата предусмотренной договором суммы по данному риску, независимо от объема платежей, внесенных клиентом к моменту страхового случая (за исключением просроченных взносов).

Существуют также специфические проблемы, связанные с ведением бизнеса и его наследованием. В подобных ситуациях страхование жизни просто незаменимо. Основные элементы стандартных ситуаций могут быть такими.

Договор о купле и продаже (Buy & Sell Agreement):

– Угроза стабильности и процветанию бизнеса.

– Нежелательные партнеры.

– Судебные тяжбы об оценке стоимости.

– Морально-этический аспект.

– Идеальное решение проблемы – страхование жизни.

 

 

Продолжение 332)

 

Страхование жизни ключевого работника:

– Убытки бизнеса, связанные с потерей ведущего специалиста.

– Потеря наработанных связей и банковских кредитов.

– Вынужденный простой, поиск замены и нежелательное паблисити.

– Бизнес как легальный владелец и бенефициар (лицо, являющееся приобретателем доходов, выгод, преимуществ и прочих подобных качеств по договору или долговому документу) страхового полиса.

Бонус и Отложенная компенсация:

– Страховой полис как мощный вариант поощрения.

– Бонус работникам-родственникам и хозяину (возможные налоговые льготы).

– Контракт об отложенной компенсации: сильнейший инструмент удержания и вознаграждения ведущих специалистов.

– Неформальное фондирование: прямой доступ к накоплениям.

– Дополнительный актив предприятия.

– Возмещение затрат.

– Оформление через траст.

Продолжение бизнеса после ухода его хозяина (отход от дел/смерть):

– Варианты: закрытие, продажа, передача.

– Продажа посредством систематических выплат.

– Гарантия выплат семье: страховой полис на хозяина.

 

 

 

На семинарах мы даем рекомендации работать со страховыми компаниями в два этапа: 1 этап – это накопление; 2 этап – реализация целей по окончанию программ накопительного страхования жизни.

1-й этап – накопление. Пока человек находится в активной фазе жизни (как правило, от 20 до 60 лет), он делает регулярные отчисления от заработанных денег на свой личный счет в пенсионном фонде или в страховой компании. За рубежом эти средства накапливаются 20–40 лет. Даже небольшие отчисления превращаются в значительный капитал за такой большой отрезок времени.

2-й этап – реализация целей по окончании программ накопительного страхования жизни.

 

 

Продолжение 334)

 

Вариант №1

После окончания накопительной программы (в страховой компании) или при наступлении пенсионного возраста накопленные средства выплачиваются пожизненно в виде ежемесячной пенсии.

При накоплении капитала $100 000 к 60 годам (на примере иностранной страховой компании):

– мужчина будет получать пенсию $7 714 в год, или $643 в месяц;

– женщина будет получать пенсию $6 711 в год, или $559 в месяц.

Эти выплаты производятся пожизненно.

Вариант № 2

После окончания накопительной программы (в страховой компании) или при наступлении пенсионного возраста накопленные средства перечисляются на указанный вами счет, и вы направляете их на реализацию ваших целей: обучение детей, покупку жилья, путешествия и т. д.

 

 

 

В российской страховой компании полис можно оформить по одной из двух предлагаемых программ. Программы отличаются стоимостью и размером страховых сумм.

Если вы выбрали экономный вариант, при наступлении страхового случая вам (или выгодоприобретателю/наследникам) гарантирована выплата в размере:

50 000 рублей – в случае смерти застрахованного;

40 000 рублей – в случае получения инвалидности I группы;

30 000 рублей – в случае получения инвалидности II группы;

20 000 рублей – в случае получения инвалидности III группы;

процента от 30 000 рублей, зависящего от тяжести травмы/увечья (по таблице страховых выплат), в случае получения травмы/увечья.

 

 

 

Стандартный вариант обеспечивает выплаты в размере:

150 000 рублей – в случае смерти застрахованного;

120 000 рублей – в случае получения инвалидности I группы;

90 000 рублей – в случае получения инвалидности II группы;

60 000 рублей – в случае получения инвалидности III группы;

процента от 90 000 рублей, зависящего от тяжести травмы/увечья (по таблице страховых выплат), в случае получения травмы/увечья.

 

 

 

Выплаты страхового обеспечения производятся в течение семи дней с момента подачи заявления и составления страхового акта. Такая выплата – ощутимая материальная помощь в трудную минуту, позволяющая решить вопросы по уходу, приобретению медикаментов, платной медицинской помощи и тому подобного.

Полис будет действовать весь год 24 часа в сутки на всей территории Российской Федерации. Ваши близкие будут защищены и в командировке, и в детском лагере, и на даче, и во время туристического похода.

 

 

 

По семейному полису страховые выплаты производятся независимо от того, сколько пострадавшему причитается по государственному социальному страхованию и социальному обеспечению или по договорам страхования, заключенным с другими страховщиками, а также по возмещению вреда, причиненного третьими лицами. Выплаты по конкретному риску (травма, инвалидность, смерть) производятся независимо от того, сколько было ранее выплачено по другим рискам.

Цена полиса (размер страхового взноса) не зависит от того, сколько членов семьи вы застраховали, она определяется выбранной вами программой.

Выбрав программу, соответствующую финансовым возможностям, вы получаете гарантию выплаты в пределах страховой суммы по каждому риску в случае несчастья с любым застрахованным членом семьи.

 

 

 

К смешанным компаниям относятся компании, у которых в уставном капитале помимо российской стороны участвует и «материнская» компания другой страны. Несмотря на то что в России в настоящее время иностранные компании могут открывать только российские компании и работать только по российским законам, участие «материнской» компании в уставном капитале и имя, известное в мире, играют очень серьезную роль в надежности страховой компании.

Возьмем, например, «материнскую» компанию, которая находится в Швейцарии и работает больше 100 лет. И вот она совместно с российской стороной открыла компанию в России, российскую компанию ООО «Швейцария», при этом доля «материнской» компании в уставном капитале может доходить до 100%. Теперь представим картину, что с ООО «Швейцария» возникли какие либо вопросы. В данном случае «материнской» компании дешевле будет направить дополнительные средства на поддержание компании в России и как можно быстрее устранить вопросы, чем закрывать компанию и потерять при этом миллиарды по всему миру и, что немаловажно, утратить рейтинг, который зарабатывается веками.

 

 

 

Каковы особенности страхования в смешанной страховой компании?

? Страховые взносы зависят от вашего возраста и пола, от состояния здоровья, длительности срока страхования и от размера страховой суммы. Срок страхования вы выбираете по своему соображению. Вы можете застраховаться на 5, 10, 15, 20, 25 либо 30 лет, вплоть до достижения пенсионного возраста.

? Оплата страховых взносов производится единовременно или в рассрочку, в зависимости от вашего выбора (поквартально, за полугодие или раз в год).

? По страховому полису может начисляться дополнительный доход, который выплачивается при наступлении страхового случая в составе страховой суммы или при расторжении договора страхования в составе выкупной суммы. Дополнительный доход может начисляться при благоприятном результате инвестиционной деятельности Страховой компании.

 

 

Продолжение 341)

 

? Программа защиты средств клиента компании от инфляции – индексация – это увеличение страхового взноса с соответствующим увеличением страховой суммы. На основании заявления клиента по решению компании в условия страхового полиса включается возможность ежегодной индексации страхового взноса. Это означает, что ежегодно перед оплатой очередного страхового взноса клиент будет получать от компании дополнительное соглашение, где будут указаны новые значения страхового взноса и страховой суммы. Клиент вправе отказаться от индексации либо включить эту опцию на протяжении срока действия договора, если это предусмотрено условиями договора. Опция Индексации обеспечивает дополнительную защиту от инфляции.

? По окончании срока действия договора компания предоставляет Застрахованному право выбрать способ получения страховой выплаты: единовременно (одним платежом) или в рассрочку, в виде выплаты пенсии. Условия выплаты пенсии клиент сможет выбрать сразу же после окончания срока действия полиса смешанного страхования. Страхование пенсии – это дополнительная гарантия благополучной старости.

? Договор страхования может также содержать дополнительные страховые программы: дополнительное страхование от несчастных случаев или освобождение от дальнейшей оплаты страховых взносов в случае инвалидности.

 

 

 

Иностранные страховые компании, так же как и совместные компании, и как российские компании, предлагают те же возможности приобретения финансовой защиты. Разница состоит лишь в том, что некоторые иностранные компании имеют очень большой опыт в страховании жизни и большую положительную историю. Есть и еще один очень важный момент: приобретаемая защита может стоить совершенно по-разному! А чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо четко определить, какая именно защита вам необходима.

Сейчас для того, чтобы приобрести полис страхования в иностранной компании, совсем не обязательно выезжать за рубеж. Существуют аккредитованные специалисты, которые могут предоставить полную информацию обо всех условиях и осуществить помощь в подаче всех необходимых документов. Важно понимать, что в этом случае договор будет заключен на территории страны, в которой находится страховая компания, но, как правило, эта страховка работает по всему земному шару.

 

 

 

При страховании у вас есть возможность выбрать из списка рисков:

? страхование на случай серьезных травм;

? страхование на случай получения инвалидности в результате несчастного случая;

? страхование на случай госпитализации в результате несчастного случая;

? страхование на случай смерти в результате несчастного случая.

Серьезные травмы. Страховой полис дает возможность получения страховой выплаты, если будет получена серьезная травма (телесное повреждение). Страховое возмещение определяется в виде процента от установленной договором суммы на основании таблицы размеров страховых выплат. Эту таблицу вы получаете вместе с договором страхования.

Инвалидность. Если в результате несчастного случая будет присвоена любая группа инвалидности, страховая компания выплатит возмещение в установленном договором размере.

 

 

 

Если необходимо будет пройти курс лечения в больнице в связи с последствиями несчастного случая, страховая компания выплатит за каждый день нахождения в стационаре фиксированную сумму. Максимальное количество дней, за которые выплачивается возмещение, определено договором страхования. Также есть возможность включить в договор «прогрессивную выплату при госпитализации». При вынужденной необходимости длительного лечения последствий несчастного случая в стационаре данная опция даст возможность увеличить сумму выплаты по сравнению с выплатой по госпитализации по стандартной программе. Детям прогрессивные выплаты предоставляются автоматически.

 

 

 

Программы накопительного страхования, предлагаемые страховыми компаниями, и, в частности, иностранными, дают родителям, бабушкам и дедушкам уникальную возможность реально позаботиться о будущем своих детей и внуков. Все родители любят своих детей, но любовь на словах и реальная забота о будущем ребенка – две разные вещи.

Именно для этого страховые компании предлагают детские накопительные программы. Если вы не позаботитесь о будущем своего ребенка сегодня, он вряд ли будет потом вам благодарен за то, что когда-то вы подарили ему так много машинок и мягких игрушек.

Если вы решили накопить определенную сумму на будущее своего ребенка, откройте ему накопительный счет и начните делать туда периодические отчисления. Таким образом вы сможете накопить значительную сумму денег, которая позволит ему получить хорошее образование за рубежом, или открыть свой собственный бизнес, или сделать все что угодно. В любом случае это будет та реальная помощь, которую ваш ребенок не забудет никогда.

Важно отметить, что взрослый человек, открывающий программу накопительного страхования для своего ребенка в страховой компании, находится под страховой защитой компании. Это значит, что полис страхования жизни распространяется не только на ребенка, но и на взрослого, и таким образом ваш ребенок защищен от любых непредвиденных обстоятельств, так как является основным наследником.

 

 

 

Для оценки надежности компании обязательно обратите внимание на следующие моменты.

? Наличие у компании лицензии для работы на территории РФ.

? Учредители компании, их финансовая состоятельность.

? История развития компании: год основания, масштабы работы.

? Объемы продаж: много ли людей пользуются услугами этой компании, как давно.

? Каковы финансовые документы компании. Баланс, резервы, уставной капитал. Кто проверяет работу компании. Кто контролирует ее деятельность, какие аудиторы.

? Надежность страховой компании во многом определяется также и качеством перестраховочной защиты, то есть тем, кто является перестрахователем.

? Были ли случаи, когда компании приходилось отвечать по своим обязательствам, как это происходило? Истории выплат.

 

 

 

Жизнь современного человека – это готовность самому отвечать за свою судьбу!

Открыв собственную программу накопительного страхования жизни:

? Вы сохраните свои заработанные средства.

? Вы сможете без страха думать о своем будущем.

? Вы защитите не только себя, но и своих близких, а также свой бизнес.

? Вы будете получать достойную пенсию до конца жизни, независимо от ситуации в нашей стране.