Описание общепринятых подходов к оценке

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости имущества:

 сравнительный подход;

 затратный подход;

 доходный подход.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, т.е. конкретных способов расчета стоимости объекта.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход (и в частности метод сравнительного анализа продаж) основывается на сборе информации о ценах продаж объектов (либо ценах предложений к продаже), аналогичных оцениваемому, анализе отличий оцениваемых объектов от объектов-аналогов и корректировке цен аналогов с учетом имеющихся отличий.

Данный подход дает наиболее точную информацию о стоимости объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых имеется достаточно информации о фактах их продаж и ценах этих продаж.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или мало представленных на свободном рынке, типичным способом приобретения которых является строительство или заказ на изготовление непосредственно на заводе-изготовителе или у посредника.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на пересчёте ожидаемых доходов от объекта (факта владения им) в его стоимость.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки, основанную на принципе ожидания, согласно которому стоимость имущества определяется размером ожидаемых доходов от владения им.

Для применения этого подхода требуется оценить доход, который будет приносить имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей ставке капитализации (дисконта).

 

 

2. ОПИСАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

 

2.1 КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ

АО "Kcell"* входит в состав крупнейшего скандинавского телекоммуникационного холдинга TeliaSonera, является оператором сотовой связи, оказывающим услуги в стандарте GSM-900/1800 и UMTS/WCDMA (2100 МГц). Миссия компании - создание новых продуктов и услуг, чтобы удовлетворять существующие и новые потребности клиентов новыми, захватывающими способами; принесение пользы людям и создание комфортной жизни с помощью инновационных услуг, основанных на наших навыках в области информационных и коммуникационных технологий.

Компания была основана в 1998 году, и уже в феврале 1999 года начала предоставлять услуги сотовой связи под торговой маркой Kcell, в сентябре того же года на рынок был выпущен сотовый бренд Activ. По состоянию на 31 декабря 2013 года абонентская база компании составляла 14,3 миллиона человек.

С самого начала своей работы АО "Kcell" выступает в роли трендсеттера, задающего тон, направления и тенденции развития рынка сотовой связи Казахстана. Благодаря активным действиям компания на казахстанском мобильном рынке впервые появились технологии GPRS/EDGE, и миллионы абонентов получили возможность пользоваться такими услугами, как Мобильный Интернет, WAP, MMS в масштабе всей страны. Компания была выбрана в качестве основного провайдера услуг мобильной связи и мобильного интернета 3G при проведении саммита ОБСЕ в декабре 2010 года, а также для проведения VII Зимних азиатских игр в январе-феврале 2011 года. В конце 2013 года сеть 3G охватила все населенные пункты с численностью жителей более 50 000 человек. Согласно условиям лицензии, к концу 2014 года сеть "Kcell" стандарта 3G должна охватить все населенные пункты Казахстана с населением более 10 тыс. человек и все районные центры.

На протяжении 17 лет работы на рынке компания постоянно расширяет область охвата сигналом сети. На конец 2014 года покрытие сети компании «Kcell» в стандарте 2G составило 95,9% населения и 46,9% территории Казахстана, в то время как ее услуги 3G были доступны около 70% населения страны.

Акционерное общество “Kcell” является правопреемником ТОО “GSM (Джи Эс Эм) Казахстан ОАО “Казахтелеком”. 27 августа 2012 года ТОО “GSM (Джи Эс Эм) Казахстан ОАО “Казахтелеком” было реорганизовано путем преобразования в акционерное общество, наименование компании изменено на акционерное общество “Kcell”. 13 декабря 2012 года на Казахстанской фондовой бирже (KASE) начались торги простыми акциями Кселл с торговым кодом KCEL. А 17 декабря 2012 года торги ГДР начались на Лондонской фондовой бирже (LSE).

 

Местонахождение: г. Алматы, Самал-2, д.100

 

 

 

Покрытые сети:

 

Сеть работает на трех полосах частот: 900 МГц, 1800 МГц и 2100 МГц, предоставляя услуги голосовой связи и передачи данных. Услуги по передаче данных основаны на технологиях GPRS, EDGE и HSPA+. Скорость передачи данных варьируется от 50 Кбит/с до 300 Кбит/с в сети 2G и до 42 Мбит/с в сети 3G. На конец 2014 года Компания имела оптико-волоконные сети в 19 основных городах Казахстана.

Нацеленные на поддержание превосходной связи, в 2014 году продолжили инвестировать в расширение и улучшения. На конец года покрытие сети компании «Kcell» в стандарте 2G составило 95,9% населения и 46,9% территории Казахстана, в то время как ее услуги 3G были доступны около 70% населения страны.

 

Услуги:

 

Компания «Kcell» оказывает обширный спектр услуг мобильной связи как для частных клиентов, так и для организаций. Наряду с голосовой мобильной связью, SMS, MMS и услугами по передаче данных, она предоставляет услуги по доступу в интернет, а также дополнительные виды услуг, включая мобильный контент.

Компания обладает бессрочной лицензией на эксплуатацию сетей стандартов GSM-900, GSM-1800 и 3G. Компания также обладает действующей инфраструктурой и завершила необходимые тестирования для того, чтобы иметь возможность предлагать услуги стандарта 4G, как только необходимая лицензия будет выдана.

 

Компания «Kcell» является не только мобильным оператором, но и поставщиком услуг. В рамках стратегической задачи по сохранению лидерских позиций она планирует постоянно внедрять инновации, разрабатывая для своих клиентов новые услуги, тарифы и пакетные предложения. Основным направлением будет развитие услуг по передаче данных, поскольку рынок отходит от традиционных услуг связи первого и второго поколений.

 

Бренды:

 

Компания осуществляет свою деятельность используя два основных бренда, которые находятся среди лучших общепризнанных торговых марок в Казахстане. Целевая аудитория Activ – это рынок массового потребителя («бизнес-для-клиента»), а Kcell рассчитан на привлечение корпоративных клиентов, государственных организаций («бизнес- для-бизнеса») и частных лиц с высоким уровнем дохода.

Цель бренда Activ состоит в удовлетворении всех потребностей частных клиентов, предлагая многочисленные региональные, национальные и международные тарифные планы, которые дополняются различными пакетами и обширным спектром дополнительных услуг. Этот бренд отражает традиционную направленность Компании на рынок «бизнес-для-клиента», и на его долю в конце 2014 года пришлось 97,9% абонентской базы. В сентябре, в рамках нашей работы с потребительским сегментом и реализации инновационного подхода, мы объявили о начале обширной кампании по созданию нового образа для бренда Activ и его обновлению.

 

Цель бренда Activ состоит в удовлетворении всех потребностей частных клиентов, предлагая многочисленные региональные, национальные и международные тарифные планы, которые дополняются различными пакетами и обширным спектром дополнительных услуг. Этот бренд отражает традиционную направленность Компании на рынок «бизнес-клиент», и на его долю в конце 2014 года пришлось 97,9% абонентской базы. В сентябре, в рамках нашей работы с потребительским сегментом и реализации инновационного подхода, компания объявила о начале обширной кампании по созданию нового образа для бренда Activ и его обновлению.

 

Совет директоров компании "Кселл" объединяет десятилетия опыта в сфере телекоммуникаций и обеспечивает тщательный и сбалансированный контроль за деятельностью Компании.

 

СОВЕТ ДИРЕКТОРОВ	КОМАНДА УПРАВЛЕНИЯ
Ф.И.	ДОЛЖНОСТЬ	Ф.И.	ДОЛЖНОСТЬ
Ян Рудберг	Председатель, независимый директор	Арти Отс	Главный исполнительный директор
Кеннет Карлберг	Директор	Гари Красни	Исолняющий обязанности фин. Директора
Уильям Х.Р, Эйлуорд	Независимый директор	Алия Кишкимбаева	Директор юридического департамента
Эрик Халлберг	Директор	Ольга Цой	Директор департамента разития бизнес-рынка
Владимир Смирнов	Независимый директор	Хикматулла Насритдинходжаева	Директор Департамента регионального управления
Игрид Стенмарк	Независимый директор	Ирина Ичовска	Исолняющий обязанности директора Департамента по работе с клиентами
		Александр Прокопович	Директор Департамента централизованного снабжения

 

 

2.2 ИНСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТА И ЭФФЕКТИВНАЯ ДАТА

Инспекция объекта оценки была проведена в период с 15.02.16 г. по 01.03.16 г., а оценка объекта выполнена по состоянию на 15.03.16 г. С момента его детального описания и до эффективной даты оценки изменений объекта, способных оказать существенное влияние на его стоимость, не произошло.

 

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Целью данной оценки является определение рыночной стоимости товарного знака «Kcell»

 

2.3 ТОВАРНЫЙ ЗНАК КАК ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ

 

Товарные знаки представляют собой обозначения, позволяющие отличать товары и услуги одних производителей от однородных товаров и услуг других производителей, и являются, таким образом, средством индивидуализации товаров и услуг.

Верховный суд США по делу PARK'N Fly, Inc и Dollar Park&Fly, Inc в 1985 году отметил, что товарные знаки есть символы качества и доброжелательности (престижа), чья стоимость растет с течением времени в результате использования, рекламирования и увеличения объемов продаж.

Защита престижа компаний осуществляется посредством патентно-правовой охраны товарных знаков. Правовая охрана товарного знака в РК предоставляется на основании его государственной регистрации, действующей в течение 10 лет. Срок действия регистрации товарного знака может быть продлен каждый раз на 10 лет.

Современный рынок интеллектуальной собственности можно охарактеризовать как нарождающийся, но, не смотря на это, начинает возрастать интерес и спрос со стороны предпринимателей к ее использованию в различных сферах и различных экономико-правовых ситуациях с целью получения дохода.

Как правило, интеллектуальная собственность в практике предприятия может реализоваться в двух основных формах: в качестве вклада в уставный фонд предприятия или в хозяйственной деятельности предприятия в качестве «нематериальных активов».

Использование интеллектуальной собственности в уставном фонде позволяет предприятию и авторам – создателям ее получить следующие практические преимущества: сформировать значительный по размерам уставный фонд без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к банковским кредитам и инвестициям (интеллектуальную собственность можно использовать наравне с другим имуществом предприятия в качестве объекта залога при получении кредитов); амортизировать интеллектуальную собственность (за исключением товарного знака) в уставном фонде и заместить ее реальными денежными средствами (капитализировать интеллектуальную собственность). При этом амортизационные отчисления на законных основаниях остаются в распоряжении предприятия, включаются в себестоимость продукции и не облагаются налогом на прибыль; автором и предприятиям – владельцам интеллектуальной собственности участвовать в качестве учредителей (собственников) при организации дочерних и самостоятельных фирм без отвлечения денежных средств.

Использование интеллектуальной собственности в хозяйственной деятельности позволит:

• документально подтвердить права собственности и поставить ее объекты на баланс в качестве имущества предприятия. Это дает возможность производить амортизацию интеллектуальной собственности и образовывать соответствующие фонды амортизационных отчислений за счет себестоимости продукции;

• получить дополнительные доходы за передачу прав на использование объектов интеллектуальной собственности, а также обеспечить обоснованное регулирование расценок на продукцию инновационной деятельности предприятия в зависимости от объема передаваемых прав на ее использование.

Кроме этого, документальное подтверждение прав собственности и прав на использование интеллектуальной собственности, а также получение официальных охранных документов позволяет:

• обеспечить реальный контроль за долей рынка и возможность законного преследования недобросовестных конкурентов и «пиратов» (нарушителей исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности);

• получить дополнительные преимущества в бизнесе (оборотоспособные ОИС приводят к росту стоимости всего бизнеса; «удачный» товарный знак способствует продвижению товаров и услуг на рынке и др.).

 

2.4 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ИХ СУЩНОСТИ

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Методы доходного подхода — методы определения стоимос­ти объекта недвижимости, основанные на определении ожидае­мых доходов от его использования в будущем:

1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоян­ной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, од­новременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконти­рованного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных по­токов в зависимости от степени риска, связанного с использова­нием объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Методы затратного подхода — это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

I) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости -определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

3) метод индексного способа - определение восстановительной стоимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов и вычитания видов износа;

4) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации.

Методы сравнительного подхода — методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставлении с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

 

При проведении оценки в рамках данного отчёта Специалисты использовали следующие подходы к оценке:

* затратный подход (совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа);

В рамках затратного подхода Специалисты использовали метод чистых активов.

От доходного подхода Специалисты были вынуждены отказаться.

От сравнительного подхода Специалисты были вынуждены отказаться.

 

Таким образом, для реализации расчета данного объекта оценки были приняты следующие подходы и методы:

- Для оценки бизнеса в рамках данного отчёта использовался только затратный подход. В рамках затратного подхода использовался метод чистых активов;

- Для определения стоимости зданий и сооружений использован метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (индексный метод) в рамках затратного подхода;

- Метод индексного метода с использованием ежегодных индексов увеличения стоимости основных средств, предоставляемых Агентством по статистике РК применялся для расчета рыночной стоимости специализированного оборудования и прочих основных фондов;

- Стоимость земельных участков определена методом кадастровой стоимости;

- Для определения стоимости автотранспортных средств использовался метод рыночной информации в рамках сравнительного подхода;

Алгоритм определения полной стоимости замещения зданий и сооружений, введенных в действие в 01.01.69г., с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

ПЗС = С п х К 1 х К 2 х К 3 х К 4 х И 84 х И 91х И д.о.

где ПЗС - полная стоимость замещения объекта;

С п - первоначальная стоимость объекта оценки;

К 1, К 2, К 3 и К 4 - поправочные коэффициенты соответсвенно - на климатический район, на сейсмичность, на группу капитальности и на конструктивные отличия от типового здания, приведенного в таблице УПВС

И 84 х И 91– индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

И д.о. – индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) на дату оценки поданным Госкомстата РК;

5.6.2. Индексы изменения стоимости СМР и основных фондов по годам ввода:

Индексы пересчета цен 1969 года в цены 1984 года (Письмо Госстроя СССР № № 30-Д от 25.02. 81 г и № 94 от 11 мая 1983 года).

Индексы пересчета цен 1984 года в цены 1991 года (письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90).

 

2.5 ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ:

 

В процессе оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта были проведены следующие работы:

1. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта. В процессе работы над настоящим Отчетом оценщиком были собраны необходимые данные о состоянии рынка интеллектуальной собственности, а также об организациях, оказывающих услуги по разработке и регистрации товарных знаков в г. Астане.

2. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор информации производился по следующим направлениям:

• характеристики и параметры оцениваемого объекта;

• стоимость разработки и регистрации товарного знака;

• затраты на создание объекта оценки;

• денежные потоки, генерируемые объектом оценки.

3. Обоснование применяемых подходов к оценке объектов. На основе собранной ранее информации был произведен выбор подходов к оценке рассматриваемого объекта и произведен расчет.

4. Согласование результатов, полученных с использованием различных подходов.

5. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости.
3. РАСЧЁТНАЯ ЧАСТЬ

 

3.1 СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ТОВАРНЫХ ЗНАКОВ

 

В современном отечественном бизнесе наблюдается явный переход от неприятия интеллектуальной собственности, в том числе товарных знаков, к стратегическому управлению этими корпоративными активами. С каждым годом в Казахстане оформляется все больше патентов, регистрируется все больше товарных знаков. Еще несколько лет назад подавляющее большинство отечественных руководителей просто не понимали ценность и коммерческую выгоду от надлежащим образом оформленных прав на интеллектуальную собственность. Сегодня ситуация меняется и казахстанские предприниматели потихоньку начинают приходить к тому, что интеллектуальная собственность может легко напрямую конвертироваться в деньги.

Оформление прав на интеллектуальную собственность или регистрация товарного знака, логотипа, названия фирмы и бренда имеет ряд неоспоримых преимуществ для предпринимателя, как начинающего, так и для тех, чей бизнес уже «встал на рельсы». Если брать компании из стран с более развитой капиталистической системой, чем в Казахстане (прежде всего речь идет о компаниях западноевропейских и североамериканских), то до 70-80% капитализации таких предприятий составляет интеллектуальная и промышленная собственность. В Казахстане же она составляет в среднем около 0,3% капитализации компаний. По зарубежным данным, дополнительная прибыль, связанная с применением «хорошего» товарного знака, может составлять от 15 до 30%. Кроме того, регистрация товарного знака в установленном законом порядке помогает защитить продукцию компании от подделок, оградить рынок от конкурентов, а потребителей от введения в заблуждение.

Для определения стоимости товарного знака могут использоваться как сложные формулы, для таких операций, как банковский кредит под залог товарного знака, где необходимо математически (экономически) обосновать стоимость товарного знака, например, для получения кредита, так и более простые, например, для продажи франшизы, стоимость товарного знака определяется рынком, исходя из известности и узнаваемости бренда. Понятно, что чем известнее и узнаваемее обозначение на рынке соответствующих услуг, тем дороже стоит товарный знак. Как уже было упомянуто выше, факт регистрации товарного знака предоставляет его владельцу право на его защиту. Защита прав на товарный знак и наименование места происхождения товара осуществляется, в основном, в юрисдикционной форме в рамках административной, гражданской и уголовно-правовой процедур.