Методы имущественного (затратного) подхода к оценке.

Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов предприятия) предполагает анализ и корректировку статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Под стоимостью чистых активов предприятия понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия суммы долгосрочных и краткосрочных обязательств.

Расчет чистых активов предприятия.

1. Суммируются статьи баланса предприятия:

• остаточная стоимость нематериальных активов;

• остаточная стоимость основных средств;

• оборудование к установке;

• незавершенные капитальные вложения;

• долгосрочные финансовые вложения;

• прочие необоротные активы;

• производственные запасы;

• животные;

• остаточная стоимость малоценных и быстроизнашивающихся предметов;

• незавершенное производство;

• расходы будущих периодов;

• готовая продукция;

• товары;

• прочие запасы и затраты;

• товары отгруженные;

• расчеты с дебиторами;

• авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;

• краткосрочные финансовые вложения;

• денежные средства;

• прочие оборотные активы.

Итого активы предприятия:

2.Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву баланса:

• целевое финансирование и поступления;

• арендные обязательства;

• долгосрочные кредиты банков;

• долгосрочные займы;

• краткосрочные кредиты банков;

• кредиты банков для работников;

• краткосрочные займы;

• расчеты с кредиторами;

• авансы, полученные от покупателей и заказчиков;

• расчеты с учредителями;

• резервы предстоящих расходов и платежей;

• прочие краткосрочные пассивы. Итого пассивы предприятия:

3. Из суммы активов (итого по п. 1) вычитается сумма пассивов (итого по п. 2).

4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов предприятия.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса, о которой мы говорили выше), и корректировки некоторых статей баланса.

После нормализации баланса предприятия осуществляется его дополнительная корректировка.

Методика замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования. Расходы на строительство нового предприятия, аналогичного оцениваемому, берутся в сметах на строительство этого предприятия. Эти текущие сметные цены и принимаются за стоимость нашего оцениваемого этим методом предприятия.

При реализации методики замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия, снижающие его стоимость. При этом физический износ связан с уменьшением стоимости активов оцениваемого предприятия под влиянием эксплуатационных и климатических факторов. Функциональный износ представляет собой снижение стоимости предприятия, обусловленное снижением его функциональной полезности. Внешний износ — следствие влияния на стоимость предприятия экономических, экологических или других внешних по отношению к оцениваемому предприятию факторов.

Специалисты различают три вида ликвидационной стоимости предприятий:

• упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

• принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

• ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает:

1) разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

2) расчет восстановительной стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

3) корректировку восстановительной стоимости;

4) определение величины обязательств предприятия;

5) вычитание из восстановительной (скорректированной) стоимости активов величины обязательств предприятия;

6) такой расчет: к полученной в п. 5 разнице прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором располагается предприятие.

При расчете ликвидационной стоимости предприятия, не находящегося в арбитражном процессе банкротства, необходимо учесть и вычесть из восстановительной стоимости активов затраты на ликвидацию предприятия. Это административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. Ниже мы подробно остановимся на описании этой методики оценки.

Суть методики накопления активов предприятий, не находящихся в арбитражном процессе, заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса предприятия и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия. Нормализация бухгалтерской отчетности в связи с оценкой предприятия, о которой мы говорили выше, в случае реализации методики накопления активов имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия в части неоперационных (излишних, или непроизводственных) активов. После внесения соответствующих корректировок рассчитываются и анализируются финансово-экономические показатели оцениваемого предприятия. Такой подход позволяет оценщику получить представление о финансово-экономическом состоянии предприятия и внести соответствующие окончательные поправки в стоимость предприятия, рассчитанную с использованием методики накопления активов.

Метод накопления активов.

Суть методики накопления активов предприятий, не находящихся в арбитражном процессе, заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса предприятия и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Нормализация бухгалтерской отчетности в связи с оценкой предприятия, о которой мы говорили выше, в случае реализации методики накопления активов имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия в части неоперационных (излишних, или непроизводственных) активов. После внесения соответствующих корректировок рассчитываются и анализируются финансово-экономические показатели оцениваемого предприятия. Такой подход позволяет оценщику получить представление о финансово-экономическом состоянии предприятия и внести соответствующие окончательные поправки в стоимость предприятия, рассчитанную с использованием методики накопления активов. Метод включает в себя оценку НМА, оценку зданий и сооружений, оценку машин и оборудования, оценку земельного участка, оценку оборотных активов, оценку задолженностей предприятия.

Оценка НМА. Для практической оценки стоимости нематериальных активов специалисты рекомендуют затратный, доходный и сравнительный подходы, обычно используемые в оценке и других видов активов.

Оценка зданий и сооружений. Затратный подход основан на предположении, что текущие затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения (строений) при существующем использовании.

Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости или стоимости замещения, объекта:

• сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

• поэлементный;

• сметный;

• индексный.

Оценка машин и оборудования. Для оценки машин и оборудования используются также три подхода к оценке: затратный, сравнительный и в меньшей степени доходный.

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость (или полная стоимость воспроизводства) объекта, из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний. Для расчета полной стоимости воспроизводства используют прямые и косвенные затратные методы.

Прямой затратный метод включает детальный метод расчета калькуляции, основанный на определении состава и количества материала, затраченного на производство оборудования. Затем рассчитываются трудозатраты, а также другие расходы, связанные с производством оборудования. Эти статьи затрат пересчитываются по текущей стоимости и суммируются. Полученная сумма представляет собой базовую стоимость актива и его комплектующих, к которой необходимо прибавить затраты на транспортировку, установку, подключение и комиссионные торговых агентов.

Косвенные затратные методы оценки машин и оборудования предполагают использование мультипликатора, данных по мощности и индексного метода.

Индексный метод заключается в измерении колебаний цены объекта во времени. Основная формула при этом выглядит следующим образом:

Восстановительная = Первоначальная х Индекс изменения

стоимость стоимость цен объекта

Сравнительный подход. Данный подход включает два основных метода — прямого сравнительного анализа продаж и статистического моделирования стоимости техники.

Метод прямого сравнительного анализа продаж применяется, когда имеется возможность подобрать аналог (или аналоги) оцениваемой машины. Цена объекта-аналога, по которому недавно произведена продажа, анализируется и корректируется в соответствии с различиями, которые имеются между объектом-аналогом и оцениваемым объектом.

Метод статистического моделирования заключается в том, что оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. Для данной совокупности объектов с использованием теории статистики и экономико-математического моделирования разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких известных параметров. По этой математической модели рассчитывается стоимость оцениваемой техники, определяется как бы среднестатистическая из данной совокупности однородных объектов.

В зависимости от вида математической модели, выбранной для расчетов стоимости объекта, различают следующие разновидности данного метода оценки:

• метод удельных стоимостных показателей;

• метод корреляционных моделей;

• экспертный метод.

Методики доходного подхода (методика капитализации и методика дисконтированных денежных потоков) реализуются при оценке машин и оборудования в основном так же, как и при оценке недвижимости. Однако в оценке машин и оборудования данными методами есть свои особенности, главная из которых — необходимость вычисления доли чистого дохода, полученного за счет использования именно данной оцениваемой техники. Наиболее распространенный метод оценки техники в этом случае — метод остатка, реализуемый в рамках методики капитализации. Этот метод состоит из нескольких этапов.

На первом этапе определяется объект, который необходимо оценить. Например, из всего имущественного комплекса предприятия выделяется цех, оборудование которого необходимо оценить; рассчитывается доля чистой прибыли предприятия, которая приходится на этот цех (ЧДц) или на это оборудование.

На втором этапе из доли чистого дохода определяется часть, относящаяся к земельному участку, на котором стоит цех. Расчет осуществляется по следующей формуле:

где ЧД _зем — чистый доход, полученный за счет земельного участка;

С_зем — рыночная стоимость земельного участка;

К_зем — коэффициент капитализации по аналогичным земельным участкам.

На третьем этапе из доли чистого дохода, приходящейся на оцениваемый цех, выделяется часть, которая относится к зданию данного цеха. Расчет производится по следующей формуле:

 

ЧД _зд=С_зд х К_зд

 

где ЧД _зд — чистый доход, полученный за счет здания;

Сд _зд — рыночная стоимость здания;

К_зд — коэффициент капитализации по рынку аналогичных производственных зданий.

На четвертом этапе способом остатка определяется доля чистого дохода, приходящаяся на оцениваемое оборудование:

ЧД _об = ЧД _цех – Чд _зем – ЧД _зд

где ЧД_об — чистый доход, приходящийся на оцениваемое оборудование;

ЧД_зем — чистый доход, приходящийся на земельный участок;

ЧД_зд — чистый доход, приходящийся на здание.

На пятом этапе методом прямой капитализации определяется стоимость оцениваемого оборудования (С_об):

С_об = ЧД_об / К _об

 

где К_об — коэффициент капитализации для рынка аналогичного оборудования.

Оценка земельного участка.

Известно около двадцати методов оценки земельного участка. Мы рассмотрим только десять из них, а именно:

• метод сравнительного анализа сопоставимых продаж;

• метод соотнесения (или метод переноса);

• метод капитализации; земельной ренты;

•технику остатка для земли;

•метод развития земельного участка;

•метод затратный;

•метод единицы сравнения (или метод удельной стоимости);

•метод базового участка;

•метод регрессии (в том числе метод многофакторных моделей);

•метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнительного анализа сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Метод соотнесения. Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего строение и земельный участок, на две составляющие — цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях пока не получил широкого распространения, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время непросто найти ввиду отсутствия активного земельного арендного рынка.

Техника остатка для земли. Данный метод оценки стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и строения, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Метод развития участка предполагает реализацию следующей технологии оценки:

• определение размеров и количества индивидуальных участков;

• расчет стоимости освоенных (застроенных) участков методом сравнения сопоставимых продаж;

• расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков;

• определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

• определение ставки дисконта;

• дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Метод затратный состоит в определении стоимости земельного участка исходя из издержек на его освоение.