Экономические показатели эффективности управления недвижимостью.

 

Как и любая другая экономическая деятельность воспроизводство недвижимости не м/осуществляться без соответствующих управленческих воздействий, которые д/реализоваться специальной системой менеджмента. Следовательно, является очевидным тот факт, что каждый из этапов воспроизводственного цикла недвижимости д/представлять собой специфический объект управления, и для каждого этапа д.б. определен свой формат управления.

Сущность и содержание менеджмента сводится к следующему:

а) наиболее очевидно решение данного вопроса применительно к этапу производства. содержанием данного этапа является новое строительство. Сама деятельность на этапе производства является предпринимательской. Из этого можно сделать однозначный вывод – мерой эффективности является Пр. [Effпр-ва = Пр] → max

б) для решения указанного вопроса применительно к этапу обмена необходимо, прежде всего, уточнить хар-р осущ-й на данном этапе деят-ти. Для субъекта предложения (продавца) оно тоже явл-ся предпринимательским, =>, целевая функция д.б. вырожена аналогичным образом: [Effобмена = Пр] → max

Данная целевая ф-ция реализ-ся наилучшим образом при наличии след условий:

Пр обмена → max при Це→ max, ∑Издтранзак. → min, Vт → max.

Некоторые из этих условий, явл-ся противоречивыми др.др., разнонаправленными (↓Це при ↑Vт).

Ещё более сущ-ным явл-ся другое обстоятельство – Пр продавца (обмена) м.б. мах за счеи воздействия на те факторы, на кот. оно м.б. реально оказано самим продавцом. Из указанных ранее такими можно считать величину транзакционных издержек, т.е.

Lм=Effоб→ max при ∑Издтранзак. → min.

НО! далее следует учесть доп.обстоятельства, кот. и/место в любой реальной ситуации обмена на рынке недвижимости: 1)минимизация транз.изд-к не м/пониматься буквально, продавец в обязательном порядке несет затраты на мероприятия, 2) объем потенциальной клиентской базы и цена предложения наход-ся в прямой зависимости от величины затрат на маркетинг. Т.о., и/очевидное противоречие м/у 2мя объективно обусловленными зависимостями:

Пробмена→ max = f(∑Издтранзак. → min.) и Пробмена→ max = f(∑Издтранзак. → mах).

Это противоречие разрешается след.образом: 1)искл-ся все нерацион. элементы ∑Издтранзак (излишние посредники), т.е. оптимизация дистрибутивной сети; 2) сам мах расходов следует понимать как обоснованный максимум (меньше ср-в затратить нельзя, а излишний расход исключ-ся качественным обоснованием).

в) совершенно иначе выглядит ситуация на этапе распределения. По той очевидной причине, что деят-ть на дан.этапе не явл-ся предприн-ой, её основной принцип состоит в след.: субъект распределения не извлекает из этого никакой прибыли. (Как общий анализ этапа распределения м.сделать вывод о том, что степень развития распред-х отношений явл-ся одним из главных пок-ей соц-ориентированной рыночной экономики.) При этом в сфере Н распределит. механизм нацелен на обеспечением жильем неплатежеспособных категорий граждан, но без предоставления им права собственности. Осн.видом расп-ния явл-ся соц.аренда. На практике ур-нь соц.аренды находится в прямой завис-ти от ур-ня экон.развития, а доля частной собств-ти на жилье – в обратной завис-ти.

г)На ряду с этапом производство существенную специфику имеет этап потребления. С т.зр. эк.теории потребление представляет собой процесс усвоения полезности экон. блага, т.е. в начале этого процесса Ut=мах=1, а в конце = 0. Длительность процесса потребления для разных эк. благ различная, для ОН она мах. Для Н специфическими особенностями потребления м/б.:

- данный процесс совмещается с такими воспроизводственными мероприятиями, как кап.ремонт, модернизация, реконструкция;

- главн. является вопрос – что является мерой полезности ОН и какова динамика полезности в течение периода использования. Полезность ОН определяется не площадью и объемом (отсутствует динамика), а периодами использования ОН с одинаковыми Sон/Vон: Ut1/Ut2=t1исп/t2исп, в свою очередь, tисп = f(Qон)→f(ЗТруда).

Для Он м/б предложен более конкретный показатель: tисп(он)= f(К), К- капитальность, материалоемкость.

Т.о., tисп(он) и К находятся в прямой зависимости. Гл.следствием повышения К является повышение прочности осн.несущих конструкций (фундамент и несущ.стены, кот. не м/б заменены). Именно прочность указанных конструкций и её динамика отражают сущность изменения полезности во времени.

 

Проведение воспроиз. меропр. (кап.рем. и рекон.) не ликвидируют потерю первонач.прочности, а только обеспечивают ее убывание такими темпами, кот позволяют осуществлять нормальную эксплуатацию ОН течение всего Тн.

Т.о., мерой эффективности управления недвижимости выступает тот период, в течение которого мы можем получать потребительский эффект от использования данного ОН.