Расчет стоимости объекта оценки при использовании затратного подхода

 

Определение стоимости объекта оценки на основе УПСС РК

Общая модель затратного подхода при оценке зданий и сооружений выглядит следующим образом:

РС = Ст строений + Ст ЗУ,

где:

РС – рыночная стоимость зданий и сооружений;

СТ строений – полная восстановительная стоимость;

Ст ЗУ – стоимость земельного участка.

При использовании Затратного Подхода, оценщик учитывает затраты на принципе замещения. Стоимость замещения определяется как: "оценочная стоимость строительства по текущим ценам сооружения с полезностью, эквивалентной оцениваемому сооружению, с использованием современных материалов и действующих стандартов, дизайна и планировки".

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как сумма стоимости земельного участка (Сзу) и стоимости замещения объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу + (С вс - Сиз)

Стоимость земельного участка определена методом распределения дохода в рамках доходного подхода, т.к. затратный подход не применим к оценке застроенных земельных участков.

При определении стоимости замещения здания был применен справочник укрупненных показателей стоимости строительства, выпущенный компанией КО-Инвест для условий строительства в г. Астаны. Справочник содержит укрупненные показатели стоимости замещения, взятые из проектно-сметной документации реально построенных объектов, дифференцированные по конструктивным элементам зданий/сооружений и инженерным системам для нескольких уровней качества проектных решений.

Процесс определения стоимости замещения включает в себя следующее:

- Сбор исходных данных об объекте;

- Определение класса качества и конструктивной системы объекта оценки;

- Подбор укрупненного стоимостного показателя в справочнике КО-Инвест в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом, площадью);

- Определение параметров, подлежащие корректировке;

- Расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

- Расчет стоимостного показателя с учетом корректирующих коэффициентов;

- Расчет стоимости замещения объекта.

В справочных показателях стоимости учтен следующий перечень затрат:

- Прямые затраты;

- Накладные расходы;

- Прибыль в строительстве;

- Усредненная величина доначислений, учитывающая временные здания и сооружения, зимние удорожания, затраты на проектные и изыскательские работы, технический и авторский надзор, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

 

Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания

Поправка на разницу в объеме (V, м³) или площади (S, м²) между оцениваемым зданием (V_о, S_о соответственно) и ближайшим параметром из справочника (V_спр., S_спр.) определяется с помощью коэффициентов (см. таблицу 2).

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности:

Определяется по формуле:

К_сейсм = a_j / a_c;

Где:

a_j, a_c – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта (см. таблицу 2).

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве:

Определяется по формуле К_инфл = И₀/И_01.2015г.

Где:

К_инфл - корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве;

И₀ – индекс цен в строительстве на дату проведения оценки;

И_01.2015г. – индекс цен в строительстве на январь 2015 г.

Определение корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве (см. таблицу 2).

Стоимость строений и сооружений, рассчитанная затратным подходом, составляет: 41 102 730 тенге или 117 878 долларов США.

Определение стоимости земельного участка методом рыночной информации в рамках затратного подхода

Описание примененных корректировок

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемыми объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Корректировка на торг - все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть в расчете использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 1 - 15%. Для расчета принимаем значение - 10%;

Корректировка на риэлтерские услуги - информация, по ценам используемая в расчетах представлена риэлтерскими компаниями, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риелторов, поэтому необходимо внести дополнительную корректировку на интерес риелтора, которая по данным опроса риэлтерских фирм по данным видам сделки составляет от 1% до 1,5% от суммы сделки. Корректировка применялась для первого аналога и составила -1%;

Корректировка на площадь земельного участка. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и первый аналог отличаются по площади. Корректировка рассчитана путем деления большей площади на меньшую и составила -1%.

Стоимость земельного участка площадью 0,1000 га, определенная сравнительным подходом, составляет: 22 172 000 тенге, или 63 587 долларов США.

Итоговая таблица рыночной стоимости по затратному подходу:

Наименование	Стоимость, в Тенге	Стоимость, в Долларах США
Литер "А" - жилой дом с лестницей	39 278 646	112 646
Литер "Г1" - баня	1 405 444	4 031
Литер "Г2" - навес	147 787
Литер "Г3" - навес	270 853
Земельный участок (кад. № 20-322-002-066)	22 172 000	63 587
Итого	63 275 000	181 464

Таким образом, общая стоимость по затратному подходу строений и сооружений с учетом земельного участка составляет: 63 275 000 тенге или 181 464 доллара США.

РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода

Основные принципы и методы сравнительного подхода

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки. Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.