Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, принципы, информационная база.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Характеристика, условия и ограничения метода сравнения продаж в оценке стоимости недвижимости.

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

♦спрос и предложение;

♦замещение;

♦пропорциональность;

♦зависимость.

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

♦наиболее простой подход;

♦статистически обоснованный;

♦предлагает методы корректировки;

♦обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

♦требует активного рынка;

♦сравнительные данные не всегда имеются;

♦требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

♦основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов v подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

♦ публичные записи (данные регистрационных служб);

♦данные страховых компаний;

♦ информационные службы;

♦периодические издания по недвижимости;

♦данные брокеров по недвижимости;

♦данные, предоставляемые участниками сделок;

♦архивы оценщика.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1.Передаваемые права собственности.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5.Местоположение.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Использование объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

♦ цена за сотку, гектар;

♦цена за 1 м²;

♦цена за 1 метр по фасаду;

♦цена за лот;

♦цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

♦цена за 1 м² общей площади здания;

♦цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);

♦цена за 1 м³;

♦цена за единицу недвижимости (дом, комната);

♦цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

26) В подходе сравнительного анализа применяется два вида поправо к:

1. Процентные - учитываются посредством умножения стоимости продажи сопоставимого объекта на поправку (коэффициент), определяющий их различия с оцениваемым объектом. В ситуации когда основной (оцениваемый) объект лучше объекта сопоставления, то используется повышающая поправка, если хуже, то понижающая.

2. Стоимостные поправки бывают двух видов:

- абсолютные - учитываются с единицей сравнения. Такие поправки меняют стоимость реализованного объекта сопоставления на какую-то сумму, в которую оценено отличие двух объектов - основного и аналога. Если объект оценки лучше объекта сопоставления, то поправка положительная, если хуже - отрицательная;

- финансовые (денежные) - меняют стоимость объекта сопоставления на сумму, в которую оценены отличия.

3. Кумулятивные поправки - параметр, получаемый путем умножения индивидуальных корректировочных коэффициентов.

 

 

27) Характеристика, условия и ограничения метода соотнесения цены и дохода в стоимости недвижимости

 

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора: 1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный. 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода. 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. 4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор. 5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам. Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его среднее значение. (100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000): 3 = 4,656 ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.   Рыночная стоимость оцениваемого объекта 25 000 × 4,656 = 116 402. Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене: Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации: 1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости. 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода. 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. 4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации. 5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам. 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам. Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.