Характеристика строений и сооружений

Наименование	Литер "А" - жилой дом с лестницей	Литер "Г1" - баня	Литер "Г2" - навес	Литер "Г3" - навес
Год постройки
Этаж (этажность)	2+подвал		-	-
Площадь застройки, м^2	216,2	40,1	27,5	50,4
Общая площадь, м^2	458,2	-	-	-
Объем здания, м^3			-	-
Фундамент	бетон	бетон	-	-
Стены	кирпич	кирпич	навес на мет.столбах	навес на мет.столбах
Перекрытия	железобетон	-	-	-
Кровля	шифер	-	-	-
Оконные проемы	мет.пластик	мет.пластик	-	-
Дверные проемы	-	-	-	-
Элементы внешней отделки	побелка	-	-	-
Элементы отделки помещений	Черновая отделка	черновая отделка	-	-
Общее состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Фактическое использование	жилой дом	баня	навес	навес

 

 

2.2 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ИХ СУЩНОСТИ

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Методы доходного подхода — методы определения стоимос­ти объекта недвижимости, основанные на определении ожидае­мых доходов от его использования в будущем:

1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости, при постоян­ной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, од­новременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконти­рованного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных по­токов в зависимости от степени риска, связанного с использова­нием объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Методы затратного подхода — это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

I) метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

2) метод укрупненных обобщенных показателей стоимости -определение стоимости воспроизводства или замещения путем обобщения предложений о продаже аналогичных объектов или на основе применения сборников укрупненных сметных нормативов (УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

3) метод индексного способа - определение восстановительной стоимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов и вычитания видов износа;

4) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации.

Методы сравнительного подхода — методы, основанные на анализе сделок продаж объектов-аналогов и сопоставлении с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

 

При проведении оценки в рамках данного отчёта Специалисты использовали следующие подходы к оценке:

* затратный подход (совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа);

В рамках затратного подхода Специалисты использовали метод чистых активов.

От доходного подхода Специалисты были вынуждены отказаться.

От сравнительного подхода Специалисты были вынуждены отказаться.

 

Таким образом, для реализации расчета данного объекта оценки были приняты следующие подходы и методы:

- Для оценки бизнеса в рамках данного отчёта использовался только затратный подход. В рамках затратного подхода использовался метод чистых активов;

- Для определения стоимости зданий и сооружений использован метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (индексный метод) в рамках затратного подхода;

- Метод индексного метода с использованием ежегодных индексов увеличения стоимости основных средств, предоставляемых Агентством по статистике РК применялся для расчета рыночной стоимости специализированного оборудования и прочих основных фондов;

- Стоимость земельных участков определена методом кадастровой стоимости;

- Для определения стоимости автотранспортных средств использовался метод рыночной информации в рамках сравнительного подхода;

Алгоритм определения полной стоимости замещения зданий и сооружений, введенных в действие в 01.01.69г., с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

ПЗС = С п х К 1 х К 2 х К 3 х К 4 х И 84 х И 91х И д.о.

где ПЗС - полная стоимость замещения объекта;

С п - первоначальная стоимость объекта оценки;

К 1, К 2, К 3 и К 4 - поправочные коэффициенты соответсвенно - на климатический район, на сейсмичность, на группу капитальности и на конструктивные отличия от типового здания, приведенного в таблице УПВС

И 84 х И 91– индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

И д.о. – индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) на дату оценки поданным Госкомстата РК;

5.6.2. Индексы изменения стоимости СМР и основных фондов по годам ввода:

Индексы пересчета цен 1969 года в цены 1984 года (Письмо Госстроя СССР № № 30-Д от 25.02. 81 г и № 94 от 11 мая 1983 года).

Индексы пересчета цен 1984 года в цены 1991 года (письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90).

 

2.3 ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ:

 

В процессе оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта были проведены следующие работы:

1. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта. В процессе работы над настоящим Отчетом оценщиком были собраны необходимые данные о состоянии рынка недвижимости.

2. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор информации производился по следующим направлениям:

• характеристики и параметры оцениваемого объекта;

• стоимость жилой недвижимости с земельным участком;

• затраты на создание объекта оценки;

3. Обоснование применяемых подходов к оценке объектов. На основе собранной ранее информации был произведен выбор подходов к оценке рассматриваемого объекта и произведен расчет.

4. Согласование результатов, полученных с использованием различных подходов.

5. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости.
3. РАСЧЁТНАЯ ЧАСТЬ

 

3.1 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

 

Проанализировав данные и рынок купли-продажи аналогичного вида имущества, оценщики, пришли к выводу, что при определении стоимости будут использованы затратный, сравнительный и доходный подходы.

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.

В данном отчете использовались три подхода, затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. В рамках затратного подхода были рассчитаны строения и сооружения методом восстановительной стоимости и земельный участок методом рыночной информации.

Сравнительным подходом были произведены расчеты помещений с учетом земельного участка методом рыночной информации. Данный метод включает в себя анализ рынка и внесение дополнительных корректировок для корректировки рыночной стоимости. Доходным подходом были произведены расчеты методом прямой капитализации.