Понятие дисконтирования в оценке недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Денежный поток – движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества.

Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

,

где PV – текущая стоимость, n – число периодов; Jn– доход n периода; Y – ставка дисконтирования.

Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде

или

,

где PV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n – период владения; i – год прогнозного периода; FV (n,Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для n периода при ставке дисконтирования Y. То есть текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения и реверсии.

Реверсия – доход от продажи объекта в конце периода владения. Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Если анализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений. Если анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал, применяется ставка дохода на собственный капитал. Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При этом предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычитаться из потоков дохода соответствующего периода. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализируется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3–5 лет.

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает динамику рынка;
– применим в условиях нестабильного рынка;
– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

 

 

МиО как объект оценки

Оценка машин и оборудования одно из направлений оценочной деятельности. Машины и оборудование как объект оценки представляют собой объекты движимого имущества. Их надо отличать от объектов недвижимого имущества. Правовые признаки разграничения указанных видов имущества изложены в ст. 130 ГК РФ. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В отличие от объектов недвижимости (здании и сооружений) объекты машин и обо­рудования не связаны жестко с землей. Они могут быть перемещены в другое место; являются отдельно стоящими и функционально самостоятельными и во взаимосвязи могут образовывать технологические комплексы.

Приступая к выполнению заказа, оценщик должен, прежде всего, представить себе предмет своей работы. В задании на оценку оценщик получает опись объектов, подлежащих оценке. Прежде всего, объекты надо систематизировать, а для этого нужно знать, как они классифицируются. В начале надо решить, что является первичным объектом оценки. Обычно в качестве такого первичного объекта берется инвентарный объект, под которым понимается законченное устройство, предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к данному объекту.

Таким образом, объектами оценки машин и оборудования могут быть:

1. функционально самостоятельные единицы оборудования - машины, агрегаты, установки, станки, пресс, аппараты, системы (они обычно являются и инвентарными объектами) или транспортные средства (автомобиль, тягач, конвейер, транспортер, подъем­ник, локомотив, вагон, судно и т.д.), укомплектованные всеми необходимыми для работы приспособлениями и принад­лежностями;

2. технологические комплексы, объединяющие несколько взаимосвязанных технологических машин и вспомогательных устройств – поточные и автоматические линии, роботизированные комплексы, гибкие модули и т.д. (эти объекты могут быть инвентарными или объединять несколько инвентарных объектов);

3. машинный или станочный парк предприятия в целом и/или его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков, хозяйств). Такие объекты представляют собой совокупности инвентарных объектов.

Машины и оборудование считаются активной частью основных фондов.

Машины и оборудования могут принадлежать либо к производственным, либо к непроизводственным основным фондам. Первые находятся в составе производственных подразделений, вторые относятся к подразделениям и учреждениям социально-культурной сферы. Производственные машины и оборудование в свою очередь подразделяются на основные, то есть занятые в производстве основной продукции или выполнении услуг, и вспомогательные, то есть используемые на вспомогательных и обслуживающих работах.

Оценщик должен выяснить, на каком этапе жизненного цикла находится каждый объект оценки. При этом выявляются объекты: 1. предназначенные к установки;2. находящиеся в эксплуатации;3. временно не эксплуатируемые и находящиеся в капитальном ремонте, реконструкции, модернизации, переоснащении и т.д.;4. находящиеся в консервации или запасе (в том числе мобилизационном);5. подготавливаемые к выбытию для продажи или к передачи;6. выбывшие из эксплуатации, подлежащие разборки и утилизации.

С позиции права собственности на оцениваемые объекты оценщик выделяет объекты: 1. относящиеся к собственным средствам предприятия; 2. безвозмездно полученные во временное пользование; 3. арендуемые у другого владельца; 4. собственные, сданные в аренду (Причем аренда может быть с правом полного выкупа или с последующим возвратом владельцу).

В зависимости от способа приобретения оценщик подразделяет объекты на следующие группы: 1. приобретенные новыми; 2. приобретенные подержанными; 3. изготовленные собственными силами.

С точки зрения выполнения последующей работы по подбору аналогов важно классифицировать объекты оборудования по таким видам:

1. стандартное универсальное оборудование, серийно выпускаемое у нас или за рубежом;

2. специализированное оборудование, выпускаемое на базе универсального оборудования;

3. специальное оборудование, изготовляемое только по индивидуальным заказам.

По происхождению оборудование также подразделяется на отечественное и импортное.

При оценке также нужно иметь в виду, что с точки зрения положений налогового учета в своем большинстве машины, оборудование и транспортные средства относятся к амортизи­руемому имуществу, но некоторые из них к такому имуществу могут не относиться.

Особенности оценки машин и оборудования связаны с характером объекта:

1. при оценке машин и оборудования возникает проблема идентификации объектов оценки. Количество оцениваемых объектов на предприятии может достигать десятков тысяч единиц оборудования, разнообразного по назначению, устройству и характеристикам;

2. при оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа и обесценения;

3. на стоимость машин и оборудования могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др.;

4. стоимость машин и оборудования зависит от стадии жизненного цикла;

5. рынок МиО очень структурирован, практически каждая группа оборудования имеет свой сектор товарного рынка, и этих секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости;

6. для многих видов машин и оборудования рынок ограничен, лишь немногие виды машин и оборудования (автомобили, тракторы, компьютеры, бытовая и офисная техника, некоторые универсальные станки} представлены на активном массовом рынке; значительная часть специального оборудования не имеет открытого рынка, поэтому оценку его приходится вести с применением затратного подхода;

7. рынок машин и оборудования весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости, это объясняется систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения и появлением на рынке новых образцов взамен морально устаревших;

8. при определении стоимости машин и оборудования, особенно сложных видов техники, необходимо учитывать степень их комплектности, ее соответствие требованиям стандартов, технических условий и т.д.;

9. необходимо учитывать наличие или отсутствие системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а так же степень ремонтопригодности объекта;

10. номенклатура машин и оборудования, их функциональные, конструктивные и эксплуатационные характеристики и ценовые параметры изменяются очень динамично и радикально, что резко сужает возможности и границы применения в целях оценки средних цен или индексов средних цен.

 

78. Система ипотечного жилищного кредитования: понятие, субъекты О развитии и стабильности фин.-экон. системы любого общества можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В Рос. ипотечные кредиты занимают крайне незначит, место в кредитовании населения. Сегодня всего 15-20% населения Р. готовы воспользоваться ипотечными кредитами. Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле называется системой ипотеки, которая подразумевает экон. и юр. систему, включающую заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ипотеке последовательно на кажд. момент. С юр. точки зр. под ипотечной системой понимается: законодательство, регулирующее оборот недвижимости; организации, обслуживающие этот оборот и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота. Субъектами ипотечной системы являются: 1. заемщик - залогодатель, 2. кредиторы - залогодержатели - банки, 3. ипотечные агентства. Ипотечные агентства - осн. элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные, ЦБ, обеспеченные ипотечным кредитом. Средств от продажи ЦБ идут на выдачу новых кредитов. Задачи ипотечного агентства: выкуп у кредиторов закладных и прав требования; формирование первичных ипотечных активов; эмиссия размещение ипотечных ЦБ на фин. рынках. 4. инвесторы - покупатели ипотечных ЦБ (пенсионные фонды, страховые компании, банки); 5. риэлтерские компании; 6. оценщики; 7. страховые компании -страхование заложенного имущества, личное страхование заемщика; 8. УФРС по НСО -регистрация договора купли-продажи, перехода права; 9. нотариусы - нотариальное удостоверение договора об ипотеке; 10. органы опеки и попечительства - разрешение или отказ на отчуждение и на передачу в ипотеку жилых помещений, в кот-х проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника.