Тема: основа и оценка недвижимости 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Тема: основа и оценка недвижимости



Экономика недвижимости

Хорошавин А. А.

Понятия и классификация недвижимого имущества.

I. Понятие и сущность недвижимости

Согласно статье 130 ГКРФ к недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости так же относятся кондоминиумы и предприятия, как имущественные комплексы.

Таким образом отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей.

Вместе с тем недвижимым объектом относится подлежащие государственной регистрации воздушные морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Юридическое признание данного имущества в качестве недвижимости обусловлено тем, что она является дорогостоящим и требует особого порядка регистрации, которые предусмотрены для недвижимости.

Кондоминиум – это комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок, в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначены для жилых и иных целей (помещение) находится в собственности граждан, юридических лиц РФ или субъектов Федерации или муниципальных образований, а отдельные части находятся в общей долевой собственности.

Помещение – единица комплексного недвижимого имущества, выделенная обособленно и предназначенная для самостоятельного использования в жилых, не жилых или иных целях.

Общее имущество – это часть комплекса недвижимого имущества, предназначенная для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанных с ним назначением.

В сфере недвижимости под словом земля – понимается земельный участок.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имеет в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки, обладает родовыми признаками, которые позволяют отличить их от других объектов:

1. Стационарность и неподвижность

2. Материальность

3. Долговечность – согласно СНИП (строительные нормы и правила) недвижимость делится на 6 категорий в зависимости от материала основных конструкций (фундамент, стены, перекрытия), подразделяется на 6 групп с нормативными сроками службы от 15-150 лет.

 

II. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектом. В наиболее общем случае определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес, и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют –недвижимость по природе.

2. Искусственные объекты (постройки):

2.1. Жилая недвижимость

2.1.1. Малоэтажный дом (до 3 этажей)

2.1.2. Много этажный дом (от 4-9 этажей)

2.1.3. Дом повышенной этажности (от 10-20 этажей)

2.1.4. Высотный дом (свыше 20 этажей)

Объектами жилой недвижимости так же могут быть кондоминиумы (секция, подъезд, этаж в подъезде, квартира комната, дачный дом).

2.2. Коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы.

2.3. Общественные и специальные здания и сооружения

2.3.1. Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, санатории, спортивные комплексы)

2.3.2. Учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества).

2.3.3. Культурно-просветительские (музеи, выставочные залы, парки культуры и отдыха, театры, планетарии и т.д.)

2.3.4. Специальные здания и сооружения

2.3.4.1. административные здания

2.3.4.2. мемориальные сооружения

2.3.4.3. вокзалы, порты и т.д.

2.4. Инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка участков под застройку, мосты, тоннели и т.д.

 

III. Классификация земельных участков

Земельные участки:

1. Делимые – участок, если его можно разделить на части, преобразовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

2. Неделимые - в соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и т.д.

По экономическому назначению земельный фонд делится на 7 категорий:

1. Земли сельско-хозяйственного назначения – имеют особый правовой статус и используются для:

1.1. с/х производства

1.2. личного подсобного хозяйства

1.3. коллективного садоводства и огородничества

1.4. подсобных с/х производств

1.5. опытных и научных станций

Перевод земель этой категории в другую осуществляется только по решению субъектов федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов – на этих землях размещаются жилые дома, социальные и культурные учреждения, а так же улицы, парки, площади, природоохранные сооружения, могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и с/х производства. Земли этой категории могут использоваться только в соответствии с генеральным планом и проектом.

3. Земле промышленности, транспорта, связи, телевидение, информатизации, космического обеспечения и т.д. имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий, включает в себя заповедники, зеленые зоны городов, памятники природы, ботанические сады и т.п. Такие земли охраняются особым законодательством и вести хозяйственную деятельность на них запрещено.

5. Земли лесного фонда – определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

6. Земли водного фонда – земли занятые водоемами, ледниками и болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехнические сооружения и полосы отвода от них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

 

IV. Классификация жилой недвижимости

Применительно к объектам жилой недвижимости возможны несколько типологических построений. В зависимости от продолжительности и характера использования жилья выделяют:

1. Первичной жилье – место постоянного проживания

2. Вторичное жилье – загородное жилье используемое в течении ограниченного периода времени (дача)

3. Третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Применительно к условиям крупных городов выделяют следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье

1.1. Размещение в престижных районах города

1.2. Кирпичные стены

1.3. Общая площадь квартир не менее 70кв.м.

1.4. Наличие изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату

1.5. Кухни не менее 15кв.м.

1.6. Наличие охраняемого подъезда или близко расположенного подземного гаража

Для малоэтажных домов: Кирпичные стены, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания

2. Жилье повышенной комфортности:

2.1. Наличие гостиной не менее 17 кв.м.

2.2. Площадь комнат не менее 12 кв.м. или свободная планировка

3. Типовое жилье (ДСК, московские дома):

3.1. Соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и параметрам

3.2. Принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и к современным

4. Жилье низких потребительных свойств

4.1. Первое поколение (хрущевки)

При принятии экономических решений применяются следующие типологии:

1. Дома старого фонда (до революционной постройки)

2. Дома построенные в период 17го до конца 30-х годов (дома повышенной комфортности)

3. Сталинские дома (I категория)

4. Дома первого поколения индустриального домостроения (хрущевки – IV категория)

5. Дома второго поколения индустриального домостроения (III категория)

6. Современные жилые дома

В зависимости от материалов наружных стен здания выделяют:

1. Дома с кирпичными стенами

2. Панельные дома

3. Монолитные дома

4. Деревянные дома

5. Дома смешанного типа

V. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на 2 категории:

1. Приносящая доход:

1.1. Офисное помещение.

При классификации офисных помещений в каждом регионе и муниципальном образовании применяются различные факторы, по которым помещение может относится к тому или иному классу. Это может быть место расположения, по которым помещение относится к тому или иному классу, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг).

По международной классификации выделяют:

1) Класс А1 – международный девелопер (застройщик), удобный доступ и центральное место расположение, полностью заново отстроенное здание, микро климат контролируется с помощью единой системы вентиляции, отопления и 4-х трубной системы кондиционирования, открытая планировка пространства (по стандарту Shell and core) подвесные потолки, высота от пола до пола 3,6м, рациональная и эффективная сетка колон (расстояние между колоннами 6м), подземная парковка, система бесперебойного электропитания, современная система безопасности здания, профессиональный арендодатель, правильно оформленная документация на право собственности зданием, международная управляющая компания.

2) Класс А2

3) Класс В1

4) Класс B2

5) Класс С1

6) Класс С2

7) Класс D – особенности: различное место расположение, не очень удобный доступ, проект возник путем конверсии, дешевый ремонт, наличие дневной охраны, правильно оформленные документа на право собственности, отсутствие в здание управляющей структуры.

2. Создающая условия для извлечения доходы (индустриальное или промышленное).

 

VI. Жизненный цикл объектов недвижимости

ЖЦ - Законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения

На продолжительность цикла влияют

1) Периоды производства

2) Физический и моральный износ

3) Капитальность объекта

4) Условия эксплуатации

Фазы ЖЦ

1) Формирование замысла и выбор варианта использования свободного земельного участка

2) Проектирование и улучшение

3) Изготовление и улучшение

4) Обращение объектов с передачей имущественных прав

5) Использование объекта по назначению

6) Модернизация (ремонт, реконструкция, реставрация)

7) Утилизация объекта

Экономический цикл недвижимости определяется определенными закономерностями и включает в себя

1) Экономический срок – период прибыльного использования, когда осуществляемое улучшение вносит вклад в стоимость недвижимости

2) Физический срок – период реального существования объекта в функционально-пригодном состоянии

Эффективный возраст основан на оценке его внешней оценки и технического состояния

3) Хронологический срок - период со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки

Оставшийся срок экономической жизни – исчисляется от даты оценки до даты утилизации.

Виды износа

1) Физический – отражает снижение работоспособности объекта недвижимости как в следствии физического старения так и в результате неблагоприятных внешних факторов

1.1. Устранимый

1.2. Неустранимый – износ при котором затраты на исправление дефекта превышают стоимость которая будет добавлена к объекту

Для определения неустранимого физического износа элементы зданий делятся на

1.1. Долговременные

1.2. Быстроизнашивающиеся

2) Экономический – снижение стоимости здания в следствии негативного изменения его внешней среды

3) Функциональный – объект не соответствует современным требованиям с точки зрения функциональной полезности

1.1. Устранимый

1.2. Неустранимый

 

IV. Метод сравнения продаж

Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.

Основные методы расчета износа:

1. Нормативный – предполагает использование различных инструкций межотраслевого и ведомственного уровней. В указанных правилах даны характеристики физического износа различных конструктивных элементов и их оценка.

Физический износ определяется по формуле:

U=ΣUi*Li

Ui – износ i-го элемента
Li – доля восстановительной стоимости i-го элемента

Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей стоимости восстановления здания принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости утвержденным в установленном порядке, либо на основании их сметной стоимостных

Недостатками подходя являются:

1.1. Не учитывает нетипичные свойства эксплуатации объекта

1.2. Не позволяет оценивать функциональный внешний износ

1.3. Трудоемок в применении

1.4. При оценке удельных весовых коэффициентов высока доля субъективного фактора

2. Стоимостной – оценивает физический износ в соответствии со стоимостью объективно-необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элементов, системы или здания в целом. Расчет обесценивания производится на основе разумных физических затрат на доведение изношенных элементов до состояния новых.

 

Ставки капитализации

Обозначение ставки Наименование ставки Отражаемые интересы и расчет
Ro общая V=NOI/Ro
Re Для собственного капитала Ve= NOIe/Re
Ri Заемный капитал Vi=NOIi/Ri
Rl Для земли Vl=NOIl/Rl
Rb Для зданий Vb=NOIb/Rb

 

 

Ставка дисконтирования используется в методе дисконтирования денежных потоков.

Общее выражение для определения стоимости

n- период владения

i – ставка дисконтирования

FV – реверсия – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке.

Ставка дисконтирования (i) – так же называется нормой отдачи на инвестиции.

Эта величина характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции) и доход от изменения стоимости активов, приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначально инвестиции и реализуемый экономический эффект.

Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляет собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы отражается в единых критериях выбора (риск и доходность). Эти критерии отражают ставки дохода (R, i) – являясь их функциями.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска.

Как и ставка капитализации норма прибыли для инвестиционного проекта, учитывает отдельны финансовые интересы, включенные в структуру капитала

общая прибыль на инвестиции

норма прибыли на собственный капитал

норма прибыли на заемный капитал

Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования это самостоятельные параметры. При определенных условиях между ними может существовать функциональная связь.

IV. Методы определения коэффициента капитализации

Существует 4 основных метода определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции основывается на рыночных ценах продаж и значений чистого операционного дохода, сопоставимых объектов недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

NOIi – чистый операционный доход

Vi- стоимость

Показатель Объект
       
V        
NOI 20,75   25,5  
R 0,173 0,167 0,182 0,16
R(штрих сверху) 0,171

 

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности, поскольку информация о чистом операционном доходе и ценам продаж относится к нетранспорентной информации (не прозрачный).

V. Методы рекапитализации

В практике оценки существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный метод возврата капитала (метод Ринга)

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет происходить равными долями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни (т.е. величина обратная сроку службы актива).

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в без процентный фонд возмещения

R=Ry+1/n

n-оставшийся срок жизни

Ry – ставка доходности инвестиций

Пример:

Срок 5 лет, ставка доходности 12%, сумма вложений капитала 10000.

Год Остаток капиталь- ных вложе- ний на на- чало перио- да (V) Возмеще-ние капиталь-ных вложений Доход на инвести--руемый капитал (I) Общая сумма дохода (C)
         
        2,960
        2,720
        2,480
        2,240
ИТОГО        

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда – аннуитетный метод)

Используется в том случае, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения, при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Пример: срок инвестирования 5 лет. Доход на инвестиции 12%.

 

Таким образом возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда будет возмещаться по следующей схеме:

Год Остаток основной суммы капитала Общая сумма возмещения В том числе
% капитал Возмещение основного долга
      10000*0,12= 1200 2774-1200= 1574
  10000-1574= 8426   1011,12 1762,88
  6663,12   799,57 1972,43
  4688,69   562,64 2211,36
  2477,33   297,27 2476,73

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента (метод Оскольда)

Используется в тех случаях, когда ставка дохода по первоначальным инвестициям несколько высока и реинвестирование по той же ставке маловероятно.

Для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке, таким образом формула для расчета:

Rб – безрисковый процент

Пример: Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции, в течении 5 лет. Сумма возврата на инвестиции могут быть без риска инвестированы по ставке 6%. Найти коэффициент Оскальда.

Год Остаток основной суммы капитала Общая сумма возмещения В том числе
% капитал Возмещение основного долга
         
      987,12 1986,88
      748,69 2225,3
      481,66  
  1521,5 1704,07 (общая сумма не может быть больше остатка основной суммы) 182,58 1521,5

 

 

Экономика недвижимости

Хорошавин А. А.

Понятия и классификация недвижимого имущества.

I. Понятие и сущность недвижимости

Согласно статье 130 ГКРФ к недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости так же относятся кондоминиумы и предприятия, как имущественные комплексы.

Таким образом отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей.

Вместе с тем недвижимым объектом относится подлежащие государственной регистрации воздушные морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Юридическое признание данного имущества в качестве недвижимости обусловлено тем, что она является дорогостоящим и требует особого порядка регистрации, которые предусмотрены для недвижимости.

Кондоминиум – это комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок, в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначены для жилых и иных целей (помещение) находится в собственности граждан, юридических лиц РФ или субъектов Федерации или муниципальных образований, а отдельные части находятся в общей долевой собственности.

Помещение – единица комплексного недвижимого имущества, выделенная обособленно и предназначенная для самостоятельного использования в жилых, не жилых или иных целях.

Общее имущество – это часть комплекса недвижимого имущества, предназначенная для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанных с ним назначением.

В сфере недвижимости под словом земля – понимается земельный участок.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Имеет в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки, обладает родовыми признаками, которые позволяют отличить их от других объектов:

1. Стационарность и неподвижность

2. Материальность

3. Долговечность – согласно СНИП (строительные нормы и правила) недвижимость делится на 6 категорий в зависимости от материала основных конструкций (фундамент, стены, перекрытия), подразделяется на 6 групп с нормативными сроками службы от 15-150 лет.

 

II. Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектом. В наиболее общем случае определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес, и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют –недвижимость по природе.

2. Искусственные объекты (постройки):

2.1. Жилая недвижимость

2.1.1. Малоэтажный дом (до 3 этажей)

2.1.2. Много этажный дом (от 4-9 этажей)

2.1.3. Дом повышенной этажности (от 10-20 этажей)

2.1.4. Высотный дом (свыше 20 этажей)

Объектами жилой недвижимости так же могут быть кондоминиумы (секция, подъезд, этаж в подъезде, квартира комната, дачный дом).

2.2. Коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы.

2.3. Общественные и специальные здания и сооружения

2.3.1. Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, санатории, спортивные комплексы)

2.3.2. Учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества).

2.3.3. Культурно-просветительские (музеи, выставочные залы, парки культуры и отдыха, театры, планетарии и т.д.)

2.3.4. Специальные здания и сооружения

2.3.4.1. административные здания

2.3.4.2. мемориальные сооружения

2.3.4.3. вокзалы, порты и т.д.

2.4. Инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка участков под застройку, мосты, тоннели и т.д.

 

III. Классификация земельных участков

Земельные участки:

1. Делимые – участок, если его можно разделить на части, преобразовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

2. Неделимые - в соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и т.д.

По экономическому назначению земельный фонд делится на 7 категорий:

1. Земли сельско-хозяйственного назначения – имеют особый правовой статус и используются для:

1.1. с/х производства

1.2. личного подсобного хозяйства

1.3. коллективного садоводства и огородничества

1.4. подсобных с/х производств

1.5. опытных и научных станций

Перевод земель этой категории в другую осуществляется только по решению субъектов федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов – на этих землях размещаются жилые дома, социальные и культурные учреждения, а так же улицы, парки, площади, природоохранные сооружения, могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и с/х производства. Земли этой категории могут использоваться только в соответствии с генеральным планом и проектом.

3. Земле промышленности, транспорта, связи, телевидение, информатизации, космического обеспечения и т.д. имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий, включает в себя заповедники, зеленые зоны городов, памятники природы, ботанические сады и т.п. Такие земли охраняются особым законодательством и вести хозяйственную деятельность на них запрещено.

5. Земли лесного фонда – определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

6. Земли водного фонда – земли занятые водоемами, ледниками и болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехнические сооружения и полосы отвода от них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

 

IV. Классификация жилой недвижимости

Применительно к объектам жилой недвижимости возможны несколько типологических построений. В зависимости от продолжительности и характера использования жилья выделяют:

1. Первичной жилье – место постоянного проживания

2. Вторичное жилье – загородное жилье используемое в течении ограниченного периода времени (дача)

3. Третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Применительно к условиям крупных городов выделяют следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье

1.1. Размещение в престижных районах города

1.2. Кирпичные стены

1.3. Общая площадь квартир не менее 70кв.м.

1.4. Наличие изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату

1.5. Кухни не менее 15кв.м.

1.6. Наличие охраняемого подъезда или близко расположенного подземного гаража

Для малоэтажных домов: Кирпичные стены, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания

2. Жилье повышенной комфортности:

2.1. Наличие гостиной не менее 17 кв.м.

2.2. Площадь комнат не менее 12 кв.м. или свободная планировка

3. Типовое жилье (ДСК, московские дома):

3.1. Соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и параметрам

3.2. Принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и к современным

4. Жилье низких потребительных свойств

4.1. Первое поколение (хрущевки)

При принятии экономических решений применяются следующие типологии:

1. Дома старого фонда (до революционной постройки)

2. Дома построенные в период 17го до конца 30-х годов (дома повышенной комфортности)

3. Сталинские дома (I категория)

4. Дома первого поколения индустриального домостроения (хрущевки – IV категория)

5. Дома второго поколения индустриального домостроения (III категория)

6. Современные жилые дома

В зависимости от материалов наружных стен здания выделяют:

1. Дома с кирпичными стенами

2. Панельные дома

3. Монолитные дома

4. Деревянные дома

5. Дома смешанного типа

V. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на 2 категории:

1. Приносящая доход:

1.1. Офисное помещение.

При классификации офисных помещений в каждом регионе и муниципальном образовании применяются различные факторы, по которым помещение может относится к тому или иному классу. Это может быть место расположения, по которым помещение относится к тому или иному классу, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг).

По международной классификации выделяют:

1) Класс А1 – международный девелопер (застройщик), удобный доступ и центральное место расположение, полностью заново отстроенное здание, микро климат контролируется с помощью единой системы вентиляции, отопления и 4-х трубной системы кондиционирования, открытая планировка пространства (по стандарту Shell and core) подвесные потолки, высота от пола до пола 3,6м, рациональная и эффективная сетка колон (расстояние между колоннами 6м), подземная парковка, система бесперебойного электропитания, современная система безопасности здания, профессиональный арендодатель, правильно оформленная документация на право собственности зданием, международная управляющая компания.

2) Класс А2

3) Класс В1

4) Класс B2

5) Класс С1

6) Класс С2

7) Класс D – особенности: различное место расположение, не очень удобный доступ, проект возник путем конверсии, дешевый ремонт, наличие дневной охраны, правильно оформленные документа на право собственности, отсутствие в здание управляющей структуры.

2. Создающая условия для извлечения доходы (индустриальное или промышленное).

 

VI. Жизненный цикл объектов недвижимости

ЖЦ - Законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения

На продолжительность цикла влияют

1) Периоды производства

2) Физический и моральный износ

3) Капитальность объекта

4) Условия эксплуатации

Фазы ЖЦ

1) Формирование замысла и выбор варианта использования свободного земельного участка

2) Проектирование и улучшение

3) Изготовление и улучшение

4) Обращение объектов с передачей имущественных прав

5) Использование объекта по назначению

6) Модернизация (ремонт, реконструкция, реставрация)

7) Утилизация объекта

Экономический цикл недвижимости определяется определенными закономерностями и включает в себя

1) Экономический срок – период прибыльного использования, когда осуществляемое улучшение вносит вклад в стоимость недвижимости

2) Физический срок – период реального существования объекта в функционально-пригодном состоянии

Эффективный возраст основан на оценке его внешней оценки и технического состояния

3) Хронологический срок - период со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки

Оставшийся срок экономической жизни – исчисляется от даты оценки до даты утилизации.

Виды износа

1) Физический – отражает снижение работоспособности объекта недвижимости как в следствии физического старения так и в результате неблагоприятных внешних факторов

1.1. Устранимый

1.2. Неустранимый – износ при котором затраты на исправление дефекта превышают стоимость которая будет добавлена к объекту

Для определения неустранимого физического износа элементы зданий делятся на

1.1. Долговременные

1.2. Быстроизнашивающиеся

2) Экономический – снижение стоимости здания в следствии негативного изменения его внешней среды

3) Функциональный – объект не соответствует современным требованиям с точки зрения функциональной полезности

1.1. Устранимый

1.2. Неустранимый

 

ТЕМА: ОСНОВА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

I. Принципы, основанные на представлении пользователей

II. Принципы, связанные с объектом недвижимости

III. Принципы, связанные с рыночной средой

IV. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

 

I. Принципы, основанные на представлении пользователей

Принципы:

1. Принцип полезности – любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезем какому либо инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

2. Принцип замещения – типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взымаемый за другой аналогичный объект такой же полезности.

3. Принцип ожидания – стоимость объектов, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а так же суммой, ожидаемой от его перепродаж.

 

II. Принципы, связанные с объектом недвижимости

Принципы:

1. Принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, выражаемая доходом, приходящемся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2. Принцип вклада – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

3. Принцип оптимального размера – отклонения от оптимального экономического размера приводят к снижению привлекательности и снижению стоимости объекта

4. Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи – увеличение капитала вложения в основные составляющие производства, обуславливает темпов увеличение прибыли лишь до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений

5. Принцип сбалансированности – составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции

6. Принцип оптимального разделения прав – имущественные права на объекты недвижимости следует разделять таким образом и соединять, чтобы увеличить общую стоимость объекта

III. Принципы, связанные с рыночной средой

Принципы:

1. Принцип зависимости – различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости

2. Принцип соответствия – объект недвижимости несоответствующий рыночным стандартам имеет меньшую стоимость

3. Принцип спроса и предложения – цена недвижимого имущества определяется спросом и предложением на соответствующем сегменте рынка

4. Принцип конкуренции – нормальная прибыли порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2016-08-26; просмотров: 294; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.158.248.39 (0.219 с.)