Теоретические основы анализа эффективности сделок на рынке жилья. . 5

1.1 Основные понятия, виды рынков жилья, характеристика вторичного рынка жилья. 5

1.2 Виды сделок на вторичном рынке жилья, факторы формирования цены на рынке жилья. 13

1.3 Анализ эффективности сделок на рынке жилья, показатели эффективности 19

АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СДЕЛОК НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ООО АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «БИЗНЕС И ПРАВО») 26

2.1 Характеристика ООО Агенство недвижимости «Бизнес и Право», основные направления деятельности агентства недвижимости на рынке жилья. 26

2.2 Динамика и структура цен на вторичном рынке жилья города Кирова. 33

2.3 Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья. 38

РЕЗЕРВЫ РОСТА ЭФФЕКТИВНОСТИ СДЕЛОК НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.. 43

3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Кирове. 43

3.2 Направления совершенствования деятельности ООО «АН «Бизнес и Право» при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья. 44

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 46

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 49

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 52

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам.

Рынок жилой недвижимости в нашей стране пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе далеко не всегда заканчиваются успехом.

Именно, поэтому эффективность сделок на рынке вторичного жилья во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются финансовые решения. Только на основе маркетинговых исследований можно оценивать эффективность сделок на вторичном рынке недвижимости, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии рынков.

Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы данного исследования.

Целью дипломной работы является изучение эффективности сделок на рынке вторичного жилья.

В соответствии с указанной целью в выпускной квалификационной работе были поставлены следующие основные задачи:

- изучить основные понятия, виды рынков жилья, характеристика вторичного рынка жилья;

- рассмотреть виды сделок на вторичном рынке жилья, факторы формирования цены на рынке жилья;

- рассмотреть показатели эффективности сделок на рынке жилья;

- провести анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья в ООО «АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС И ПРАВО»;

- выявить резервы роста эффективности сделок на рынке вторичного жилья.

Объектом исследованиявыпускной квалификационной работы является рынок коммерческой недвижимости города Кирова.

Предметом исследования работы выступает рынок вторичного жилья города Кирова.

Теоретической базой выпускной квалификационной работы послужили учебные пособия по тематике «вторичный рынок жилья, эффективность рынка жилья, рынок недвижимости».

В качествеинформационной базыиспользовались: справочная и научная литература, специальная нормативная база, материалы интернет-сайтов, специализированные периодические издания, источники СМИ.

Для проведения исследования использовались методы:аналитический, графический, статистический, монографический.

Структура работы:

1. Введение

2. Три главы основной части: в первой главе описываются теоретические основы анализа эффективности сделок на вторичном рынке жилья, во второй главе анализируется эффективность сделок на вторичном рынке жилья г. Кирова на примере агентства недвижимости; в третьей главе выявляются резервы роста эффективности сделок на вторичном рынке жилья.

3. Заключение

4. Список используемых источников

5. Приложения.

 

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Основные понятия, виды рынков жилья, характеристика вторичного рынка жилья

 

По мнению Е.С. Филипповой: «Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него».

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рынок жилой недвижимости - это:

1) совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

2) сфера экономики, в которой совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);

3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;

4) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

5) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.

Объекты рынка жилья подразделяются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

Вторичный рынок – это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

Согласно словарю терминов: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в регистрационной палате».

Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, кото рые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».

Представим классификацию объектов вторичного рынка жилья, представленную на рисунке 1.

 

 

Рисунок 1 - Классификация объектов вторичного рынка жилья по праву собственности

 

Такая классификация объектов вторичного рынка влияет на правовые процедуры при оформлении сделок с жильем.

Дальнейшее развитие рынка недвижимого жилья в Российской Федерации потребовал разъяснения многих положений и определений, которые получили частичное разъяснение с принятием Жилищного кодекса.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным сани тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно статье 16 Жилищного Кодекса РФ к жилым помещениям относятся объекты, представленные на рисунке 2.

 

 

 

Рисунок 2 - Классификация жилых помещений

 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и в состоянии из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

А.А Кириенко дает еще определение жилому зданию, которого нет в Жилищном кодексе РФ:

«Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома».

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.

Е.С. Филиппова считает, что в российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры.

Например, И.А Разумова дает такое определение:

«Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей, - жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Необходимой характеристикой жилья, по мнению В.М. Жуйкова, служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания.

Статья 288 ГК РФ так же устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан». Поэтому Е.С. Филиппова предлагает следующие определения:

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы.

Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

Жилое строение - отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции жилые строения бывают квартирного или коридорного типа.

Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов Российской Федерации, федеральной или муниципальной собственности.

Квартира как объект права собственности - квартира в многоквартирном доме, собственнику которой наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.

В итоге, можно предложить классификацию объектов на рынке вторичного жилья, представленную на рис. 3.

Определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья»:

«Объектом на вторичном рынке жилья являются квартиры, функционирующие в течение некоторого времени и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

С учетом вышесказанного в качестве объекта на вторичном рынке жилья будем считать «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

 

Рисунок 3 - Объекты вторичного рынка жилья

 

Рассмотрим показатели рынка жилья в РФ.

Общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3,3 млрд. кв.м. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е гг. прошлого века, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн кв.м общей площади жилья. Только за последние 10 лет существования СССР жилищный фонд России увеличился почти в 1,5 раза. С 1992 г. ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 30-41 млн кв.м в год.

На конец 2012г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн.кв.метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн.кв.метров (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн. кв.метров (28% общей площади)

В 2014 году введено в эксплуатацию 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81,0 млн.кв.метров, что составило 114,9% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2013 году было введено 70,5 млн.кв.метров жилья, 107,2% к 2012 году).

В 2014 году индивидуальными застройщиками введено 260,3 тыс. жилых домов общей площадью 35,2 млн.кв.метров, что составило 114,8% к 2013 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,5%; в республиках Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Липецкой и Тамбовской областях - от 70,4% до 95,5%.

В Приложении А представлена помесячная динамика ввода в действие жилых домов в РФ.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,9%, Москве - 4,1%, Санкт-Петербурге - 4,0%, Тюменской области - 3,9%, Республике Башкортостан - 3,3%, Республике Татарстан и Свердловской области - по 3,0%, Ростовской области - 2,9%, Новосибирской области - 2,7%, Челябинской области - 2,5%, Самарской области - 2,3%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

В течение 2014 года цена предложения квартир на продажу на вторичном рынке недвижимости в среднем по России выросла на 5%, что значительно ниже инфляции. Если в декабре 2013 года средняя цена равнялась 60 598 рублям за кв. метр, то в декабре 2014-го ― 63 635 рублям. Активнее всего средние цены на вторичное жилье росли с января по апрель, также скачок наблюдался в октябре и ноябре (Приложение Б).

Представим данные о вводе жилья и ценах на жилье по субъектам РФ за 2014 год в таблице 1.

 

Таблица 1 – Динамика ввода жилья и цен на рынке жилья в РФ

 

Субъект РФ	Объем ввода жилья за 2014 год тыс.кв.м.	Цена 1 кв. м. жилья. утвержденная Приказом Минстроя России, руб.	Цена 1 кв. м. жилья, первичный рынок, руб.	Цена 1 кв. м. жилья, вторичный рынок, руб.
Российская Федерация	48 157	34 672	47 123	49 318
Москва	2 333	90 400	197 114	201 000
Кировская область		32 418	41 286	43 920

 

Динамика цен на рынке жилья по г. Кирову за последние годы представлена в Приложении В.

Таким образом, наблюдается тенденция снижения цен в последние месяцы.