Виды сделок на вторичном рынке жилья, Факторы формирования цены на рынке жилья

 

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки, осуществляемые на рынке жилой недвижимости должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Это определено ст. 164: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях:

· ипотека (п. 4 ст. 339 ГК),

· продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК),

· продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),

· договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК),

· рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК),

· аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609),

· аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК),

· аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК),

· доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны.

Ранее была дана классификация объектов вторичного рынка жилья, на основании которой, с учетом данных Приложения Г, можно дать классификацию видов сделок, используемых на вторичном рынке жилья (Приложение Д).

Сделки с переходом права собственности можно подразделить:

- Чистая покупка. Приобретается новая квартира без одновременной продажи старой.

- Чистая продажа. Продаётся старая квартира без приобретения новой.

- Мена одной квартиры на другую:

1) Обмен через куплю-продажу. Так называемая «альтернативная сделка», когда одновременно продаётся старая и покупается новая квартира.

2) Съезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаются две квартиры, взамен которых приобретается одна новая.

3) Разъезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаётся одна квартира, взамен которой приобретают две или более новых. Как разновидность – расселение коммунальной квартиры.

- Дарение. Само название такой сделки говорит о её безвозмездном характере. Поэтому к этой сделке прибегают не только близкие родственники, но и в том случае, когда, например, не удаётся получить согласие другого сособственника (соседа) на отчуждение недвижимости. При дарении такого согласия не требуется.

- Рента, пожизненное содержание с иждивением. Основная особенность таких договоров - обременение рентой недвижимого имущества и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства.

Основное преимущество вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают реальный готовый товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается агентство недвижимости, является купля-продажа квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи не движимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Сделки на рынке жилья могут осуществляться и с помощью договора мены. Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

К характеристикам здания, влияющим на вероятную цену объекта недвижимости – квартиры, относятся, прежде всего, такие как:

- год постройки;

- используемые строительные материалы;

- наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты, например);

- этажность;

- состояние здания;

- возможность подключения к информационным сетям и пр.

К характеристикам объекта-квартиры, влияющим на цену, относятся:

- площадь общая и жилая;

- количество комнат;

- площадь кухни;

- наличие балконов и лоджий;

- наличие подсобных помещений;

- расположение на том или ином этаже.

Среди факторов, отражающих условия сделки и влияющих на цену объекта, можно назвать такие как:

- потребность во в приобретении жилья у продавца («встречка»)

- использование ипотечного кредитования,

- рассрочки и пр.

Эти факторы также влияют на возможную цену квартиры.

Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2):

1) Макроэкономические

2) Социально-экономические

3) Политико-психологические.

 

Таблица 2 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

Макроэкономические	Социально-экономические	Политико-психологические
Уровень ВВП (валовый внутренний продукт)	Демографическая ситуация	Национальные проекты в области жилищной политики
Инфляция	Миграция	PR-компании
Курс валют	Соотношение спроса и предложения	Доверие к рынку недвижимости
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости	Уровень доходов населения
Развитие рынка ипотечного кредитования

 

Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого - это неизбежно.

Политико-психологические факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.

Состояние экономики также существенно влияет на стоимость недвижимости. В случае уверенного подъема экономики у тех людей, которые имеют средства и недвижимое имущество, появляются новые возможности для вложения свободных средств, причем инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются стабильными.

На этом фоне возникают другие потоки, также требующие вложения денег. Преуспевающие граждане стремятся расширить свой бизнес, наладить новые деловые контакты с крупными российскими и зарубежными инвесторами, а люди «простые» используют собственные накопления, в том числе и деньги от продажи движимого и недвижимого имущества, для их вложения в бизнес.

В этом случае интерес к вторичному рынку недвижимости несколько снижается, что сказывается на темпе роста цен. Вклад инвестиционного капитала в рынок недвижимости приводит к росту спроса, а соответственно, и росту цен, особенно на вторичном рынке жилья.

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения. Вследствие отсутствия рабочих мест, постоянной задержки и невыплаты заработной платы, низкого уровня жизни многие граждане бывшего Союза и дотационных регионов покидают «места обетованные» и устремляются в крупные города. Следствие такой активности населения - цены на жилье начинают свой рост. Причем именно в тех регионах, которые вызывают доверие мигрантов.

Ипотечное кредитование стало очень популярным в последние годы, а пониженные ставки по процентам делают его еще более привлекательным. В самом деле: число выданных ипотечных кредитов растет, и это неудивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипо- течного кредита (с 16 до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30 до 10%) в условиях ограниченного предложения привели к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры. И ситуация по сей день сохраняется, несмотря на повышение ставок по кредитам в некоторых банках, реализующих «дешевые» американские деньги.

Политический фактор также нельзя сбрасывать со счетов - он влияет на формирование цены на кв. метр.

Уровень влияния факторов на стоимость недвижимости практически одинаков и взаимосвязан. Но как показывают исследования, представленные в работах Г. Стерника, чуть больше оказывают влияние все-таки социально-экономические факторы (Приложение Ж).

 

1.3 Анализ эффективности сделок на рынке жилья, показатели эффективности

 

Эффективность - относительный эффект, результативность процесса, операции, проекта, сделки, определяемые как отношение эффекта, результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение.

Экономическая эффективность - результативность экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата.

Под эффективностью следует понимать в нашем случае проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

В нашем случае под эффективностью будем понимать проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

При анализе деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья используются статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок.

Основными показателями, характеризующими финансовое состояние и эффективность деятельности любых коммерческих организаций, в том числе и агенств не движимости, являются: выручка от реализации продукции (объем продаж), прибыль, рентабельность, наличие и оборачиваемость оборотных активов, ликвидность.

Важнейшей категорией учета и анализа доходов предприятия является выручка. Выручка занимает наибольший удельный вес в общем доходе предприятия.

Выручка представляет собой совокупность денежных поступлений за определенный период от результатов деятельности предприятия, и является основным источником формирования его собственных финансовых ресурсов.

Финансовые результаты деятельности организации характеризует системы показателей прибыли: валовая прибыль, прибыль (убыток) от продаж, прибыль (убыток) до налогообложения, прибыль (убыток) от обычной деятельности, чистая прибыль (нераспределенная прибыль или непокрытый убыток), нераспределенная прибыль (убыток) отчетного года.

1. Валовая прибыль

 

ВП = ∑ pq - ∑ zq (1)

 

Где

ВП – валовая прибыль;

pq - выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг, без НДС и акцизов

zq – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг.

 

Себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку использованных в процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, средств и предметов труда, услуг других организаций и оплату труда работников.

 

2. Прибыль (убыток) от продаж = валовая прибыль – коммерческие расходы – управленческие расходы. (2)

 

3. Прибыль (убыток) до налогообложения = прибыль (убыток) от продаж + операционные доходы – операционные расходы + внереализационые доходы – внереализационные расходы. (3)

 

4. Прибыль (убыток) от обычной деятельности = прибыль (убыток) до налогообложения – налог на прибыль и иные аналогичные платежи. (4)

 

5. Чистая прибыль / нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) = прибыль (убыток) от обычной деятельности – чрезвычайные доходы – чрезвычайные расходы. (5)

 

6. Нераспределенная прибыль / убыток отчетного года.

 

Абсолютный прирост валовой прибыли в динамике можно представить в виде разности

 

∆ ВП = (∑ p₁ q₁ - ∑z₁ q₁) – (∑p₀ q₀ – ∑ z₀ q₀) (6)

Где

ВП – валовая прибыль;

р₁q₁ - выручка отчетного периода;

z₁q₁ – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг отчетного периода;

р₀q₀ - выручка базового периода;

z₀q₀ – себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг базового периода.

 

Более точным показателем, характеризующим деятельность предприятия, является рентабельность.

Рентабельность – (от нем. rentabel – доходный) – эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли. Рентабельность продукции (услуг) определяется как отношение прибыли от ее реализации к себестоимости. Рентабельность основной деятельности (оказываемых услуг) определяется как отношение прибыли от основной деятельности или чистой прибыли, к сумме затрат по реализации или производству услуг. Рента бельность продаж рассчитывается отношением валовой или чистой прибыли к сумме полученной выручки.

Основными показателями, характеризующими результаты предпринимательской деятельности агентства недвижимости, выступают выручка от обычной деятельности, валовая прибыль, прочие доходы, чистая прибыль. Анализ показателей эффективности деятельности агентства недвижимости в динамике, позволяет определить наиболее эффективные направления дальнейшего развития агентства.

Цель анализа объемных показателей деятельности – выявление, изучение и мобилизация резервов роста доходов, прибыли, повышения рентабельности при улучшении качества проведения сделок на рынке жилья.

Одним из основных требований функционирования любых предприятий, в том числе и на рынке риэлторских услуг, в условиях рыночной экономики являются безубыточность деятельности, возмещение расходов собственными доходами и обеспечение в определенных размерах прибыльности, рентабельности деятельности.

Точка безубыточности – один из показателей эффективности, который позволяет определить запас прочности деятельности агентства недвижимости.

Точка безубыточности рассчитывается по формуле:

 

ТБУ = З_пост /(1 – З_пер./ В) (7)

 

Где

ТБУ – точка безубыточности;

З_пост – постоянные затраты;

З_пер – переменные затраты;

В – выручка.

 

Так же существует такой показатель, как срок экспозиции.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли – продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи), объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т. д.

Относительные(безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;

• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;

• исследование динамики показателей;

• совместное исследование динамики различных показателей;

• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Таким образом, существуют различные показатели эффективности.

2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СДЕЛОК НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ ООО АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «БИЗНЕС И ПРАВО»)