Заглавная страница
Избранные статьи
Случайная статья
Познавательные статьи
Новые добавления
Обратная связь
FAQ
Написать работу

ТОП 10 на сайте

Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации

Техника нижней прямой подачи мяча.

Франко-прусская война (причины и последствия)

Организация работы процедурного кабинета

Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний

Коммуникативные барьеры и пути их преодоления

Обработка изделий медицинского назначения многократного применения

Образцы текста публицистического стиля

Четыре типа изменения баланса

Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву

Мы поможем в написании ваших работ!

ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Влияние общества на человека

Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации

Практические работы по географии для 6 класса

Организация работы процедурного кабинета

Изменения в неживой природе осенью

Уборка процедурного кабинета

Сольфеджио. Все правила по сольфеджио

Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления

Главная Избранные Случайная статья Познавательные Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу

Анализ продукта, его потребительских и функциональных свойств в

↑

Стр 1 из 3Следующая ⇒

РАЗДЕЛ 1

Продукт проекта

Продуктом проекта является построенный и сданный в эксплуатацию коттеджный городок построенный с применением технологии «пассивный дом», состоящий из 22 индивидуальных жилых домов (коттеджей) площадью от 150 до 250 квадратных метров и площадью земли под каждым домом 800 м2 (8 соток), а также 8 коттеджей типа таунхаус площадью 112 м2 каждый и расположенных на площади 1600 м2 (16 соток).

Актуальность проекта

В докризисное время рост цен на квартиры в многоквартирных домах привел к тому, что стоимость 3-4 комнатных квартир в центральной части Одессы в начале 2008 года составляла, в зависимости от объекта, от 200.000 до 300.000 долларов США (2000 – 3000 у.е.\м2). Данные цены были сопоставимы со стоимостью постройки загородного дома (коттеджа) общей площадью 200 – 300 м2. Это привело к появлению и развитию на территории одесской области целых коттеджных городков, которые располагаются, как правило, вблизи черного моря (Совиньен, Люстдорф, Марин Виллас, Зелный Мыс, Сосновый берег).

В посткризисное время цены на квартиры в многоквартирных домах упали на 40-50%, однако и цены на земельные участки снизились в той же пропорции, поэтому интерес инвесторов, а также частных заказчиков по-прежнему концентрируется на индивидуальных жилых домах. Однако, для конкурирования на данном рынке застройщик должен предложить заказчику нечто большее, чем просто квадратные метры. Он должен предложить ему концепцию отличную от других. В качестве такой концепции я предлагаю:

1) строительство коттеджей с применением энергосберегающих технологий (пассивный дом), по схожей архитектурной идее.

2) Предоставление конечным заказчикам объектов возможности опционально выбирать ряд альтернативных функций для выбранного дома.

3) Предоставление заказчикам возможности поэтапного финансирования объекта строительства с предоставлением на период строительства жилья бизнесс-класса типа «таун хаус».

Анализ продукта, его потребительских и функциональных свойств в

Сравнении с конкурентами.

Краткое описание строительного проекта с рабочим названием «Грин Хиллз»

Проект предусматривает строительство коттеджного городка состоящего из 22 коттеджей и 8 таунхаузов. Отличительной особенностью проекта станет создание единого по стилю жилого коттеджного массива с применением современных энергосберегающих технологий входящих в понятие «пассивный дом» и с возможностью индивидуального подхода к каждому заказчику. В качестве подтверждения энергосберегающих свойств объектов заказчики будут получать энергетический паспорт здания, который соответствует зданию класса «А» (потребление энергии менее 50 Вт\м2), для чего со зданием проводятся мероприятия согласно рисунка ниже:

Индивидуальность подхода заключается в следующем:

1) Выбор варианта проекта строительства

Из перечня единых по стилю проектов (рис.1-6) заказчик выбирает тот, который соответствует его эстетическим критериям.

Рис.1,2,3,4,5,6 – базовые проекты (всего 48 вариантов)

2) Выбор вариантов материалов строительства и отделки

Каркас проекта выполнен в монолите, следовательно, у заказчика есть возможность самостоятельно принять решение по выбору:

- Материала стен (кирпич, пенобетон, газобетон, ракушечник);

- Материала утепления (пенопласт, минеральная вата, энергоэффективная штукатурка, без утепления);

- Материалу отделки здания (покраска, камень, вентилируемый фасад);

- Материал кровли (натуральная черепица, битумная черепица, металлочерепица);

- Материал оконных блоков (камерность профиля, камерность стеклопакетов, цветовое решение).

3) Выбор инфраструктуры объекта:

- Наличие бассейна;

- Наличие летней кухни;

- Наличие садового домика;

- Наличие бани\сауны.

4) Выбор теплогенератора в доме:

- Применение теплового насоса;

- Применение солнечных коллекторов.

- Применение конденсационного котла

5) Выбор ландшафтных решений:

- Озеленение;

- Террасирование.

6) Выбор цветовой палитры

- цвет фасадов

- цвет кровли

7) Выбор инженерных решений

- комплексная система «умный дом»

- противопожарная сигнализация

- противовзломная сигнализация

- система централизованной пылеуборки

Таким образом, не смотря на единый стиль домов, каждый объект будет уникален и индивидуален.

Так как объекты создаются с нуля, под конкретного заказчика есть возможность организовать поэтапную систему оплаты в период строительства объекта.

Для привлечения дополнительных клиентов в рамках проекта предлагается тестирование идеи предоставления заказчикам временного жилья бизнес класса (коттедж типа таун хауз) в бесплатное (кроме коммунальных платежей) временное пользование на период строительства объекта инвестирования. Т.о. я предполагаю привлечь сегмент людей с достатком выше среднего и имеющих в собственности квартиру, но желающих приобрести частный дом. Данные люди смогут имея стартовый взнос переселиться в предоставленное им жильё и параллельно со строительством собственного дома иметь возможность продать имеющуюся в наличии недвижимость и реинвестировать полученные средства в строительство собственного дома.

ВЫВОД ПО РАЗДЕЛУ 1

Ни в одном из существующих посёлков Одесской области нет применённого на практике подобного варианта, как строительства, так и комплекса услуг. Поэтому идея реализации нашего посёлка актуальна. Подробный сравнительный анализ по посёлкам будет приведён в разделе посвященном маркетингу проекта.

РАЗДЕЛ 2

Характеристика Рынка

Т.к. наш проект предусматривает строительство загородной недвижимости, следовательно нам интересны все тенденции развития рынка земли, а также рынка коттеджных застроек.

Для характеристики рынка воспользуемся последними данными аналитического исследования Ассоциации Специалистов по Недвижимости Украины (АСНУ) рынка недвижимости Одессы.

Воспользуемся графиками динамики цен на земельные участки, частные дома, а также дома с участками в г.Одесса и области.

Динамика ценового состояния рынка недвижимости (земельные участки) 2005 год – 2010 год. Средняя стоимость сотки земли по Административным районам г. Одесса

Динамика ценового состояния рынка недвижимости (дома с землей)
2005 год – 2010 год. Средняя стоимость кв.м. домовладения с земельным участком по Административным районам города Одесса

Предложенный график отражает кратковременные процессы (колебания) на рынке предложений города Одесса. На колебания рынка влияют следующие факторы: Сезонность рынка, политические процессы, происходящие в стране, голословные высказывания о состоянии рынка государственных должностных лиц, крупных операторов рынка, и т.д.

Считать (колебания рынка) это соотношение прошедшего месяца к текущему в (относительных единицах) процентах, или в (абсолютных единицах) денежных единицах, нет смысла, так как кратковременные показатели не дают полного понимания долгосрочных процессов (тенденций) происходящих на рынке недвижимости.

Сравнительные характеристики Январь - Ноябрь Колебания рынка недвижимости. Средняя стоимость сотки земли Одесская область 2010 год.

На основании этих данных можно сделать вывод, что низшая точка цены на землю, а также землю со строениями для нашего района (Коминтерновский граничащий с Суворовским) уже пройдена, т.о. покупка в низшей точке цены выгодна, т.к. дальнейший рост стоимости земли будет положительно влиять на экономические характеристики нашего проекта.

Объем рынка домов и земельных участков велик, кроме того за последний год наметилась тенденция увеличения объемов данного рынка. В частности статистика по выставленным на продажу домам и земельным участкам с декабря 2009 г. По сентябрь 2010 г. выглядит следующим образом.

Так как часть нашего проекта, а именно, группа таунхаузов запланирована на начальном этапе под временное заселение будущих инвесторов, а в дальнейшем предназначена для сдачи в аренду, для нас также будет интересно просмотреть динамику объема предложений на данном рынке. Она представлена в виде диаграммы за период с декабря 2009 по июнь 2010г.

Из графика видно, что в 2010 году наметилась тенденция увеличения предложений по аренде домов, поэтому для нашего проекта будет актуальным рассмотрение вопроса о продаже данных объектов либо о использовании их в формате отеля.

По информации АСНУ важной особенностью 2010 года стало расслоение рынка. Упал спрос на низкокачественное жилье.

Более явно обозначилась категория покупателей «качественного жилья». В процентном соотношении таких покупателей стало больше. Возрос и удельный вес операций купли-продажи «качественного жилья» в т.ч. домов.

Так как в рамках нашего проекта предусмотрена услуга финансирования объектов в виде предоставления комфортабельных таунхаузов на период строительства объекта инвестирования необходимо провести анализ с точки зрения того, а что на данный момент предоставляет банковская сфера в этом секторе (ипотечных кредитов).

По данным Нацбанка, объем проблемных кредитов постоянно растет. В частности, в феврале объем таких кредитов увеличился на 2,9% и достиг 70211 млн. грн. Сумма очень значительна.

Вместе с тем, большинство заемщиков достаточно активно погашают свои задолженности. Общий размер задолженности по кредитам, выданным юридическим и физическим лицам, за последний год существенно сократился.

Судя по всему, у банков сейчас проблемы не только с выданными кредитами, но и с размещением поступающих к ним средств. Объем депозитов растет. В частности, по данным Нацбанка в феврале в коммерческие банки на депозитные счета поступило 81,6 млрд.грн. Немалая часть вкладов – в иностранной валюте. В частности, депозитные счета «домашних хозяйств» (то есть, физических лиц) примерно на 58% в иностранной валюте.

Банкам необходимо эффективно использовать эти средства. При том, что кредитование в валюте фактически запрещено. Отсюда естественное стремление некоторых банком возобновить ипотечное кредитование. О своих программах ипотечного кредитования заявили порядка 15 банков. Но ставки у всех очень высокие, а условия весьма жесткие (это обусловлено дороговизной привлекаемых ресурсов, а также значительными кредитными рисками). Поэтому сделок на рынке с привлечением ипотечных кредитов пока очень немного. В основном их берут в тех случаях, когда для покупки недвижимости не хватает относительно небольшой суммы.

И судя по всему, такое положение с кредитованием рынка недвижимости будет сохраняться достаточно долго.

Вполне возможно, что после принятия (и финансирования) новой программы кредитования строительной отрасли проектов, которые финансируют банки станет больше. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в марте средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах была 24,64%.

Резюме: предлагаемое нами альтернативная услуга будет иметь свой спрос, который должен быть дополнительно определён.

АНКЕТА

Возраст:___________________________________________________________________________________

Сфера деятельности (выбрать): финансы / продажи / строительство / маркетинг / гос.управление

Семейное положение (выбрать): женат / холост, за мужем / не за мужем ___________________________

Дети (выбрать): есть / нет ___________________________________________________________________

Наличие транспортного средства(выбрать): да / нет _______________________________________

Наличие домашних животных (выбрать): да / нет ______________________________________________

Среднемесячный семейный (выбрать): до 3.000 у.е \ мес, от 3.000 до 5.000 у.е\мес, более 5.000 у.е.\мес

Место жительства (дом \ кв-ра, м2):____________________________________________________________

Оцените возможность поэтапной оплаты объекта недвижимости (1-5: не важно - важно):_______________

Оцените возможность предоставления жилья на период строительства собственного дома (1-5)_________

Частота поездок заграницу (часто 3-5 раз\год, редко 1-2 р\год, не езжу):______________________________

Оцените важность экологичности строительных материалов (1-5: не важно - важно):__________________

Оцените важность низких эксплуатацилнных расходов содержания дома (1-5: не важно - важно):________

Из какого источника вы узнали о нашем коттеджном посёлке:______________________________________

Дата________ Подпись_________

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! УСПЕШНОГО ДНЯ!

На данный момент выборка мала (12 чел.) для того, чтобы делать окончательные выводы.

Однако на данном этапе получены следующие результаты:

1) 7 обращений – мужчины, 4 семейные пары, 1 женщина

2) Возраст: от 28 до 50

3) Сфера деятельности и з \ п, была указана лишь 2-х случаях.

4) Из 12 обращённых 10 живут в квартирах в разных районах, 2-е живут в домах в соседнем селе Фонтанка.

5) 6 из 7 мужчин поддержали идею предоставления жилья и поэтапного финансирования, 2 из 4 пар поддержали, женщина отвергла

6) Источник из которого узнавали: 5-.целенаправленные поиски 3-по рекомпендации 2 – при осуществлении покупок в ТРЦ Ривьера 2 – бигборд, реклама на радио.

РАЗДЕЛ 3

ТЭО применённых технологий.

ТЭО технологий применяемых при строительстве будет заключаться в расчёте увеличения стоимости квадратного метра и амортизации этого увеличения во времени за счет снижения эксплуатационных затрат.

Укрупненный расчет выглядит так:

Средняя квадратура дома	Ориентировочная стоимость строительства в обычном режиме, у.е.\м2	Себестоимость дома в обычном режиме, у.е.	Ориентировочная стоимость строительства в энергосберегающем режиме, у.е.\м2	Себестоимость дома в энергосберегающем режиме	Разница	Стоимость эксплуатации обычного дома среднегодовая в мес., у.е.	Стоимость эксплуатации энергосберегающего дома среднегодовая в мес., у.е	Разница, у.е.	Амортизация, лет
200 м2		120.000 у.е.		130.000	10.000

Т.о. можно сделать вывод, что применение энергосберегающих технологий увеличит инвестиционные затраты, которые амортизируются через 8 лет, однако при увеличении стоимости энергоносителей данный показатель сокращается до 5 лет, что является интересным с точки зрения инвестирования.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

Закон України „Про інвестиційну діяльність”від 18 вересня 1991року.
Закон України „Про підприємства в Україні”від 27 березня 1991 року.
Закон України „Про інвестиції”//Держ. І інвест. Бюл.- 1994.- №11- С.54.
Закону України “Про засади державної регулятивної політики у сфері господарської діяльності” від 11 вересня 2003 року.
Закон України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» від 11 лютого 2010 року.
http://avers.dp.ua/documents/new225.htm - Нормативно правовая база для осуществления строительных работ.

7. http://energosberegenie.com/energyaudit.htm - энергоаудит