Саморегулируемые организации (СРО) в сфере управления недвижимостью

СРО — некоммерческие организации, объединяющие субъекты предпринимательской деятельности, работающие в определенной отрасли производства товаров (работ, услуг), либо объединяющие субъекты профессиональной деятельности определенного вида.

Деятельность саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления недвижимостью регулируется федеральным законом от 01.12.2007 № 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях". В соответствии с ним СРО объединяет организации, осуществляющие определенный вид предпринимательской деятельности.

Организация приобретает статус СРО с момента регистрации ее в государственном реестре юридических лиц. Уполномоченным органом по регистрации СРО в данной сфере является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

Требования к СРО:

-Членство не менее 100 субъектов предпринимательской деятельности;

-наличие стандартов и правил предпринимательской деятельности, обязательных для всех членов данной СРО;

-обеспечение данной СРО дополнительной имущественной ответственности своих членов перед потребителями и иными лицами посредством страхования и (или) формирования компенсационного фонда.

- наличие компенсационного фонда от 1 млн. р на каждого члена СРО либо 300 тыс. руб. в случае доп. страхования гражданской ответственности

При несоответствии этим требованиям организация может быть по суду лишена статуса СРО.

Цель саморегулирования - разработка и установление стандартов и правил работы субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил, обеспечение дополнительной ответственности членов СРО имуществом компенсационного фонда и (или) страхованием перед потребителями и третьими лицами.

Основные функции СРО:

· разработка правил и стандартов деятельности СРО;

· контроль деятельности членов на предмет правил и стандартов, принятых в СРО;

· рассмотрение жалоб на членов СРО и привлечение их к ответственности;

· представление интересов членов СРО во взаимоотношениях с органами государственной власти (в том числе в суде), местного самоуправления и третьими лицами без доверенности;

· обеспечение дополнительной ответственности членов СРО имуществом компенсационного фонда и (или) страхованием;

· урегулирование споров между членами СРО либо с их участием (в том числе посредством образования третейских судов);

· повышение профессиональной квалификации специалистов членов СРО путем разработки учебных программ и организации профессионального обучения.

СРО обязана обеспечить открытость информации, затрагивающей права и законные интересы любых лиц.

 

27. Управление портфелем недвижимости- 373

Управлением портфелем недвижимости - совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимых собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Управляющий портфелем недвижимости (управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления.

Эта политика направлена:

- на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков;

- на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения оценочной стоимости объектов.

Управляющий портфелем (на стратегическом уровне) ставит задачи перед управляющим фондами (на тактическом уровне) и принимает участие в реализации инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем недвижимости производится на основе результатов анализа портфеля, а также знаний рынка, полученных от управляющего портфелем дирекции по недвижимости.

Состав портфеля считается оптимальным, с учетом рассредоточения инвестиционных рисков зависит от входящих в него объектов, их типов, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем недвижимости являются инвестиции и получение оптимальной прибыли на вложенные средства.

Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные средства в установленной долгосрочной перспективе и за увеличение оценочной стоимости включенных в портфель объектов, а также он отвечает за степень инвестиционных рисков.

Задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отношении исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестиционных механизмов.

Суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля и в реализации этой стратегии. Это означает определение тех комбинаций готовой продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. Возможные риски данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля.

Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях:

-на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье)

-на уровне стран (США, западная или восточная Европа)

28. Формирование стратегии управляющей организации 375

При разработке стратегии предприятия существуют различные методы сбора и систематизации информации.

Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретиза­цией.

Для получения луч­шего представления о рынке недвижимости исползуются следующие модели:

1. Анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации, Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (в лекциях SWOT-анализ)

2. Определение Комбинаций Продуктов и Рынков (КПР)

3. Проведение анализа портфеля недвижимости.

 

В рамках SWOT- анализа определяется конкурентоспособность. Также выявляются преимущества и недостатки товара, возможности и угрозы, которые имеются в управляющих организациях для реализации товара на рынке.

 

В рамках SWOT анализа определяется конкурентоспособность на рынке квартир, домов и/или жилых комплексов на основе выявле­ния слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на данное жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассматриваются тип жилья, его месторасположение, соседство с другими комплексами и/ или постройками, уровень благоустройства жилья и возможные планы застройки района.Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их зап­росы, т. е. спрос и предложение. Анализ сильных и слабых сторон, шансов и опасностей со стороны рынка производится также и с точки зрения потребителя. При проведении SWOT-анализа требу­ется четкое разграничение внутренних (которые поддаются влиянию и изменению) и внешних (по отношению к предприятию) факторов.

Основным результатом такого анализа является возможность мысленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем того, в каких случаях необходимы вложения капитала или доп. инвестиции в соответствующий объект. Основной недостаток проведения данного анализа – необходимый сбор информации с целью получения представления о наиболее реалистичной комбинации продуктов-рынков (КПР)

Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР ) пред­полагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предла­гаемых объектов (например, жилья) и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью по обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в от­ношении спроса и соответствующего ему предложения.

Как SWOT-анализ, так и подлежащие определению КПР приводят к получе­нию более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.