Субъекты управления недвижимостью группируются и по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.

Функции субъектов, при управлении недвижимостью:

· организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан

· обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности

· планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте

· посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов

· анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.

Общие функции управления недвижимостью дополняются частными:

- маркетинг (способ достижения обмена между продавцов и покупателем),

- управление людьми (способ достижения цели посредством других физических лиц),

- управление проектом (способ соотнесения во времени и в пространстве денежных потоков с потоками материально-технических ценностей),

- управление инвестициями (способ максимизации стоимости имущества),

- финансирование (способ организации движения денежных средств),

- бюджетирования (способ соотнесения источников денежных средств и направлений их расходования)

 

9. Цели и принципы организации девелопмента недвижимости.- 414-420

Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточным для подрядчика), а получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.

Важнейшие принципы девелопмента:

- создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

- тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

- выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;

- выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. Известный афоризм риэлторов гласит: «Стоимость недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец... местоположением». Однако для девелопера, строящего здание для конкретной компании, выбор местоположения значительно сложнее.

Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

- выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

- на стадии строительства важно соблюдать еще один принцип — сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;

- упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимости для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, еще на этапе проектирования;

- важнейший юридический принцип девелопмента — надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.

10. Цель и задачи управления недвижимостью, их характеристики – лекция

Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования объекта в интересах его собственника в том числе разработка программы управления объекта организация технической эксплуатации объекта, обеспечение коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания потребителей недвижимости, организация взаимодействий с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Профессиональное управление – управление осуществляется управляющими организациями на основе принципов разделения функций собственника, управляющих организаций и подрядных организаций.

Важнейшие цели в экономике управления недвижимостью:

· стоимостные цели (денежные, ожидаемые в будущем финансовые результаты: прибыль, ценность капитала, доходность и т.д.)

· потребительские цели – достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция, модернизация)

· социальные цели – социальные обязанности субъектов предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проектов, в т.ч. в соответствии с социальными целями общества, не нарушающих ландшафтных особенностей территории, использование экологически чистых материалов, оплата налогов)

 

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

- сохранения и улучшения технического состояния объекта;

- минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

- повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

 

11. Исследование взаимоотношений участников процесса управления строительством. 426

Участники девелоперского проекта.

12. Матрица взаимодействия субъектов и объектов при воспроизводстве недвижимости- лекция,практика.