В. Фискально-монетарный риск

Фискальная и монетарная политика государства — важный инструмент для достижения макроэкономической стабилизации экономики. Фискально-монетарные риски (Ак) требуют определения области стимулирования деловой активности отрасли и фирм с помощью антициклических мер в области государственных доходов и расходов. Составляющей частью фискальных рисков является финансово-бюджетная политика.

Фискально-монетарные риски связаны с эффективным извлечением денежного обращения на внутреннем и внешнем рынках, регулированием объема денежной массы. При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем рынках государство по отношению к отечественной валюте проводит работу по ревальвированию (в сторону повышения ее паритета) и девальвированию (обесценивание), для того чтобы сохранить ее покупа­тельную силу на рынке. Фискально-монетарный риск присутствует при регулировании объема денежной массы, где государство может влиять на цены, инвестиционные процессы, потребление населения, объем национального производства и темпы экономического роста.

Предпринимательский риск по стадиям проявления делится на следующие разновидности:

— риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта, включаю­щий этапы выведения товара на рынок (период окупаемости инвести­ций — РР), этап роста, этап зрелости, этап насыщения рынка, этап упадка (ухода с рынка);

— риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строительной фирмы.

Предпринимательский риск делится на два вида:

— финансовый

— коммерческий.

Финансовый риск состоит из следующих типов: валютный, кредитный, процентный и рыночный.

Коммерческий риск делится на маркетинговый и деловой риски. Рассмотрим каждый из перечисленных рисков.

Финансовый риск

А. Валютные риски представляют собой вероятность получения валютных доходов или потерь, связанных с изменением курса одной иностранной валюты по отношению к другой, в том числе национальной валю­ты при проведении внешнеэкономических, кредитных операций, а также при сведении фирмой своей инвестиционной политики в другой зоне.

Факторы, влияющие на валютные риски:

— статистика платежного баланса;

— финансовые решения;

— правительственная финансовая (расходы) и монетарная политика (рост предложения денег), как важный показатель инфляции, а также ситуация с резервами страны;

— увеличение «спреда» (разрыва) между официальным и рыночным курсами;

— последствия изменения валютных курсов.

А.1. Операционный валютный риск (риск сделок) можно охарактеризовать как вероятность недополучения прибыли или появления убытков в результате непосредственного воздействия изменения обменного курса на ожидаемые поступления денежных средств. Основное различие между оплатой товаров и услуг у себя в стране и за рубежом заключается в том, что в международных сделках используется более чем одна валюта.

А.2. Трансляционный валютный риск — это риск убытков или прироста при составлении балансового отчета, когда активы и пассивы дочерней компании пересчитываются в валюту головной компании. Его иногда называют как расчетный, или балансовый риск. Его источником является возможность несоответствия между активами и пассивами, выраженными в валютах разных стран. Финансовые отчеты в иностранной валюте пересчитываются в валюту основную для головной компании по причине:

• необходимости составления единой консолидированной отчетности;

• общей оценки эффективности работы компании;

• удовлетворения потребностей кредиторов и правильного расчета налогов.

А.3. Риск экономических валютных последствий (экономический валютный риск) определяется как вероятность благоприятного воздействия изменений обменного курса на экономическое положение фирмы.

Б. Кредитный риск — это вероятность получения определенного ре­зультата кредитором после уплаты (неуплаты) заемщиком, например, стро­ительной фирмой, основного долга и процентов по кредиту в соответствии со сроками и условиями кредитного договора.

Б.1. Риск невозврата кредита. Наиболее распространенными кредитными услугами являются ссуды, которые построены на основе оп­ределенных кредитов — по типам заемщика, по срокам, по характеру обес­печения, по способу предоставления, по порядку погашения, по характеру процентной ставки, по способу уплаты процентов, по числу кредиторов, по предоставляемым услугам и т. д.

Б.2. Депозитный риск относится к рискам ликвидности и связан с досрочным отзывом вкладчиками своих вкладов из кредитного учреждения.

Б.3. Лизинговый риск. Исходя из особенностей организации отношений между лизингополучателями и лизингодателями различаются прямой и косвенный лизинг.

Прямой лизинг имеет место в том случае, когда изготовитель или владелец имущества сам выступает лизингодателем, а косвенный — когда сдача в аренду ведется через третье лицо.

Б. 4. Факторинговыйриск — вероятность получения определенного результата посредством покупки специализированной финансовой компанией денежных требований экспортера импортеру. При покупке требований факторинговая компания применяет обычно открытую цессию, то есть извещает покупателя об уступке требований экспортера, и реже скрытую цессию, когда покупателю о ней не сообщается.

Б.5. Форфейтный риск — это риск кредитной организации по оплате долгового обязательства импортера, без права регресса (оборота) долговых и платежных документов на прежнего владельца. Форфейтирование как форма кредитования внешней торговли дает некоторое преимущество экспортеру: страхование риска неплатежа; освобождение его от дебиторской задолженности; фиксированная договором твердая учетная ставка и другое.

В. Процентный риск — вероятность получения определенного резуль­тата кредитными учреждениями, инвестиционными фондами, селенговыми компаниями и другими в результате изменения процентных ставок, вып­лачиваемых ими по привлеченным средствам, над ставками по предостав­ленным кредитам. Выделяются следующие типы процентного риска:

— позиционный;

— структурный и др.

В.1. Позиционный риск — это риск по какой-то позиции — по про­центу в данный конкретный момент. Например, кредитная организация выдала строительной фирме кредит с плавающей процентной ставкой. Не­известно, принесет ли она кредитной организации доход.

В.2. Структурный риск — это риск в целом по балансу кредит­ной организации, вызванный изменениями на денежном рынке в связи с колебаниями процентных ставок.

Г. Рыночный (портфельный) риск — это вероятность получения опре­деленного результата по операциям, связанным выпуском, размещением и куплей-продажей ценных бумаг.

Ценные бумаги подразделяются на коммерческие и фондовые. Ком­мерческие ценные бумаги обслуживают процесс товарооборота и опреде­ленные имущественные сделки (чеки, складские и залоговые свидетель­ства, закладные обращения).

Фондовые ценные бумаги обслуживают на биржевом рынке (фондовая или валютная биржа) и на внебиржевом рынке.

Классификация рисков по фазам реализации проекта

Анализ по стадиям осуществления проекта позволяет выявить риски на каждом этапе, найти эффективные методы управления ими и рациональные пути финансирования, размер предлагаемых гарантий, экономи­ческую надежность функционирования проекта и размеры ожидаемых доходов.

А. Инвестиционный риск

Инвестиционный риск проекта делится на типы рисков в зависимости от способов финансирования, ассортимента выпускаемой продукции, конкурентной стратегии фирмы в отрасли и другие.

Инвестиционный риск делится на следующие типы:

А.1. Риск незавершения строительства особенно существен при финансировании крупных инвестиционных проектов, в основном он покрывается гарантией завершения.

Строительство может быть не завершено вследствие аварии, которая в состоянии уничтожить весь проект или его часть (это риск, который слож­но предвидеть), банкротства подрядчиков, изменений в разработанном бизнес-плане и невозможностью его реализовать (риск технического ха­рактера, который нелегко определить инвестору) или, что важнее всего, расхождений в смете проекта «до» и «после» начала производства, изме­нений в экономической среде (цены, налоги).

А.2. Риск превышения затрат вследствие изменения первоначального плана реализации проекта или занижения расчетных затрат на строитель­ство. Принимая во внимание изменения в первоначальной смете, инвесторы могут вносить поправку на возросшую сумму финансирования от ранее установленного лимита. Для того, чтобы превысить эту сумму, заемщику следует договориться о принятии на себя соответствующих рисков, взяв обязательства покрыть с помощью дополнительных (резервных) кредитов непредвиденные дополнительные издержки.

А.3. Риски, связанные с эксплуатацией предприятия («производственные риски»), могут быть вызваны техническими проблемами (не отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетворительное обучение персонала), или экономическими проблемами (рост издержек производства, недостаток сырьевых запасов). Кредиторы обычно берут на себя большинство этих рисков при условии, что производственные риски даются оценке и «управляемые».

А.4. Риски, связанные с рынком («риски реализации»), могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объема, сегментации), устаревания продукции или ее несоответствия семенным требованиям рынка, снижения ожидаемых цен или ухудшения возможностей реализации (например, расторжение долгосрочных контрактов на реализацию). Этот вид рисков ограничивается, хотя и не исключается полностью благодаря соблюдению разумной осторожности при оценке предполагаемой цены, детальном анализе договоров купли-продажи, особенно условий, регулиру­ющих порядок их пересмотра и аннулирования, всесторонним изучением рынка.

А.5. Финансовые риски проекта связаны с возможным ростом сходов в случае, если кредиты предоставляются по «плавающей» ставке (имеющей тенденцию к росту) или снижается платежеспособность заемщика. Этот риск можно снизить требованием ограничения дивидендов, вынуждением принятия заемщиком определенных соотношений тех или иных статей баланса и другими условиями кредита.

А.6. Риск консервации проекта. При проектном финансировании инвесторы полагаются на поток наличности, предназначенный для погашения кредита, и решение прекратить эксплуатацию построенного объекта ведет к вынужденным убыткам. Поэтому инвесторы требуют гарантий осуществления финансовых операций на срок, в течение которого проект дает доходы. Это необходимо для покрытия издержек производства, если заказчик прекращает осуществление финансовых операций как только рен­табельность покажется ему недостаточной по сравнению с той, которая обеспечивается от других объектов, куда он вкладывает инвестиции.

Далее проводят качественную оценку рисков и решают задачу по выбору рационального сочетания риска, доходности и финансовой устойчивости проекта, то есть определяют экономическую надежность (устойчивость) самого проекта. Перейдем к разделу оценки бизнеса имущественного комплекса.

 

40. Недвижимость как объект гражданско-правового оборота.

Операции с недвижимостью часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положение о порядке и условиях продажи муниципального жилья в г. Москве и др.).

С точки зрения российского гражданского законодательства, недвижимое имущество один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т. е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законам РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты....» (ст. 130 ГК РФ).

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться... в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

В рыночный (гражданско-правовой) оборот поступают законно принадлежащие сторонам имущество и права, при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. Например, если государственное предприятие (ГП) продает кому-либо свое административное здание, такая сделка может принести значительные убытки покупателю, так как ГП, как правило, является не собственником, а лишь управляющим этим объектом недвижимости на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (глава 19 ГК РФ) и не может его самостоятельно продать.

Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. В соответствии со статьей 209 п. 1 ГК РФ «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Важнейший элемент этой нормы «свое имущество», т. е. законное основание права собственности. Применительно к недвижимости установление законности прав собственности рассматривается в главе 14 «Приобретение права собственности».

Второй важнейший элемент п.1 ст. 209 определение правомочий собственника, которые состоят из традиционной для российского права триады: владения, пользования и распоряжения.

Владение законная (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и др.).

Важно, что правомочия собственника могут быть распределены между разными лицами. Например, арендатор объекта имеет право владения и пользования, но не имеет права распоряжения имуществом; квартиросъемщик имеет право владения и ограниченного пользования (только для проживания, без извлечения выгоды), но не имеет права распоряжения и т. д. При этом каждое из перечисленных правомочий собственника само по себе или в сочетании с другими может быть уступлено другому лицу, то есть стать предметом рыночного оборота.

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. При этом в идеале право должно играть лишь служебную роль, т. е. создавать максимально выгодные условия для реализации реальных экономических интересов, являющихся основой рынка.

41. Зарубежный опыт управления объектами недвижимости -192(2)

42. Бизнес-планирование деятельности управляющей организации

БП- документ, описывающий основные аспекты деятельности управления ОН и выступает как необходимый инструмент технического, финансового, экономического и управленческого обоснования процесса управления ОН, включая взаимоотношения с внешней средой – с подрядными, ресурсоснабжающими, банковскими, страховыми организациями.

Бизнес планирование имеет 2 направления: 1 внутреннее – подготовка программы деятельности по управлению ОН для всех собственников; 2 – внешнее – информированность о технических, экономич., юридич.,финансовых и организационных характеристиках, рисках внешних инвесторов, городские органы управления, коммерческие банки. БП позволяет:

- оценить имущественно земел. Потенциал ОН с целью получения дохода от его использования.

- обеспечение треб. Объема финансовых ресурсов по программе тех обслуж, содержания, ремонта

- рассчитать долю собственников.

- составить план маркетинга с учетом коньюктуры рынка ЖК услуг.

- сформировать и реализовать инвестиционный проект реконствукции\ модернизации.

- оценить риски и осущ. Страхование имущества ОН

Функции БП:

1. Инициирование – выявление мотивации собственников управление объектом на принципах самоорганизации, самоуправления.

2. Прогназирование – обоснование, прогноз оценки эффективности управления

3. Оптимизация – обеспечение выбора нормативно-допустимого управления ОН на основе вариантных расчетов доходов и расходов.

4. Координация и Интеграция – учет возможностей взаимодействия со структурами управления Жил Фондом.(ТСН, ЖСК). И на этой основе ориентация на более эффективное управление.

5. Безопасность – обеспечение информацией потребителей о возможных рисках пользования ОН для своевременного принятия мер по предотвращению отрицательных последствий(пример высокий физ износ ОН).

По объему, по полноте изложения материала БП может быть 3 видов: 1 полный(все расчеты, справки и др материалы, получение технич и др материалов; должен храниться у руководителя управляющей компании или ТСН и предъявляться ограниченному числу заинтересованных лиц.

2 – достаточный (содержит все разделы БП и не включает подробные расчеты по альтернативным вариантам)

3- в форме резюме(краткие выводы по БП без обоснования расчетов; может содержать от 1 страницы с ответами без доказательства т.е. вид визитной карточки УК).

В зависимости от цели БП может решать отдельные задачи управления:

1)Улучшение качества предоставляемых услуг.

2)организация дополнительных услуг

3) накопление средств на проведение ремонта, модернизацию.

4) снижение издержек на 1 метр кв. эксплуатационной площади.

5) снижение сроков выполнения заявок потребителей.

6) организация конкурсной системы на исполнителя

7) обеспечение энергосберегающих технологий, увеличение энергоэффективности объекта.

Рекомендуемая структура БП:

1 Особенности формирования ОН и задачи БП.

2 Резюме

3 Характеристика ОН и оценка возможности дальнейшего развития

4 Конъектура цен и стратегия маркетинга

5 Организационно финансовый план эксплуатации и использования объекта.

6 определение расходов и не рациональных потерь

7 определение доходов

8 расчет эффективности управления

9 оценка степени риска и страхование ОН

*информационная база проработки БП вкл нормативные, справочные и аналитические материалы(данные кадастра, типовые укрупненные нормы обслуживания, усредненные нормы расход. Материалов по тех обслуживанию ОН, порядок выделения бюджетных субсидий на содержание и ремонт Объектов жилой недвижимости(характерно для Москвы- только по ставкам, определенных правительством Мск)).

 

43. Разделение функций и задач собственника, исполнителя, подрядчика на рынке управления объектами недвижимости - лекция

Подрядчик - основные функции заключаются в физическом осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной ПСД.

Подрядчик –инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который, в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Подрядчик, заключивший обязательный договор подряда с заказчиком, определяется ген.подрядчик с возможностью привлечения субподрядчика. Подрядчик должен иметь лицензию (допуски,сертификаты).

В качестве основных критериев, используемых при выборе подрядчика, обычно используются следующие критерии оценки конкурсных предложений:

· цена, предлагаемая подрядчиком;

· качество работ (обеспечиваемое технологиями и материалами, которыми располагает подрядчик, существующей у подрядчика системой обеспечения и контроля качества работ);

· квалификация подрядчика (наличие / доступность необходимых специалистов, техники, машин, оборудования, опыта выполнения подобных работ);

· репутация подрядчика (отзывы других заказчиков о качестве ранее выполненных подрядчиком работ, исполнении договорных обязательств);

В качестве дополнительных критериев могут быть использованы:

· предлагаемый срок выполнения работ;

· гарантийный срок, предоставляемый подрядчиком и др.

Обязательным условием (а не критерием!) при выборе подрядчика является стабильность его финансового положения (отсутствие задолженности по налогам и сборам, обязательств перед другими лицами, которые могут привести к банкротству подрядчика).

Собственники – это владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.

Собственник проекта — юридическое или физическое лицо, наследующее права собственности на продукт проекта. Обычно это заказчик.

Исполнитель

44. Создание децентрализованной системы принятия управленческих решений –лекция

 

Децентрализация требует такой организации управленческой деятельности, которая позволяла бы принимать сложные и оперативные решения. Анализ опыта децентрализации в структурах управления позволяет выявить целый ряд преимуществ такой организационной перестройки. Во-первых, в результате децентрализации развиваются профессиональные навыки руководителей, полномочия которых и ответственность за принятие решений возрастают. Во-вторых, децентрализованная структура ведет к усилению соревновательности в организации, стимулирует руководителей к созданию атмосферы конкуренции. В-третьих, в децентрализованной модели организации руководитель может проявлять больше самостоятельности при определении личного вклада в решение проблем. Расширение свободы действий ведет к повышению творческого характера управленческого труда, к стремлению внести вклад в развитие фирмы.

Процесс децентрализации требует принятия определенных организационных и экономических мер, в том числе и несение расходов. Приходится, в частности разрабатывать и осуществлять программы обучения руководителей, преодолевать сложившиеся стереотипы работы в централизованных структурах и сопротивление работников переменам. Изменения претерпевают системы бухгалтерского учета и отчетности, что влечет за собой рост административных расходов.

Более высокая степень децентрализации в организациях, рассматриваемая как передача в низовые звенья процесса принятия решений, предлагает, что:

- больше количество решений принимается на низших уровнях управленческой иерархии;

- решения, принятые на низших уровнях, более важны;

-различные организационные функции подвергаются большему влиянию решений, принятых на низших уровнях;

-уменьшается объем централизованного контроля за решениями, принятыми управленческим персоналом.

Такой подход приводит к повышению автономности в принятии решений в отдельных подразделениях, сокращению сферы централизованного контроля. Благодаря этому растет ответственность подразделений за их прибыльность. Эти подразделения представляют собой относительно автономные, самофинансируемые небольшие компании в структуре основной компании.

 

45. Идентификация взаимоотношений участников процессов управления, эксплуатации, обслуживания (содержания) и развития недвижимости-

 

Модель взаимодействия учитывает, во-первых, всех заинтересованных субъектов, участвующих в управлении жилищным фондом: граждан, организаций коммерческого и некоммерческого профиля и государства. Во-вторых, эта модель должна быть мезоэкономической, а не микроэкономической, так как предмет исследования – подсистема народного хозяйства. В-третьих, важнейшую роль в управлении жилищным фондом РФ играет государство, хотя его функции в этой сфере также меняются.

Выявлено, в представлениях экономистов нет единства по поводу групп субъектов – участников управления.модель взаимодействия субъектов управления жилищным фондом в России включает следующие 5 уровней управления и соответствующие им группы субъектов:

1. 
   Граждане как собственники жилья. Их участие в управлении реализуется преимущественно посредством собраний собственников.
2. 
   Объединения или ассоциации граждан – собственников жилья реализуется посредством некоммерческих организаций – ТСН, ЖК, ПК.
3. 
   Управляющие компании – коммерческие организации, которые призваны осуществлять управление предоставлением не только жилищных, но и коммунальных услуг гражданам, причем коммерческим способом с получением прибыли.
4. 
   Ресурсоснабжающие, подрядные, финансовые и другие организации, занимающиеся предоставлением товаров и услуг гражданам – собственникам жилья. Это и естественные монополии, и малые частные фирмы.

Государство и его организации, предоставляющие информационные, административные и юридические услуги гражданам.