Обновление сложившейся застройки.

Реставрация – осуществляется к тем объектам, которые имеют особую ценность – эстетическую или историческую, т.е. входят в культурно-историческое наследие. Затраты необязательно должны окупаться, главная задача – сохранение наследия.

Воспроизводство недвижимости имеет две отличительные особенности:

1. Объект недвижимости появляется только по окончании этапа производство, до этого существует объект строителства;

2. Виды воспроизводств. мероприятий, как кап.ремонт,модернизация и реконструкция, являясь детализацией этапа произ-во, фактически осуществляются в течение этапа потребление.

Обмен. купля-продажа

Т-товар, Д-деньги,, содержание-сделки;форма-цена

Распределение. Неэквивалентный обмен. Определенным категориям жилье предоставляется или бесплатно либо на условиях частичной оплаты.

Потребление. Очень большая длительность. Усвоение полезности, при этом в общем случае остаточная полезность по мере потребления уменьшается.

Все, что находится слева от вертикальной линии представляет сферу экономического анализа(экономика строительства), все что справа входит в сферу экономики недвижимости. Граница между объектом строительства и объектом недвижимости часто является плавающей.

Воспроизводство именно в экономическом аспекте представлено ниже.

Цпр-цена произ-ва, ПрЕ- равновесная прибыль. В крайней левой точке еще не начато строительство, а в крайне правой еще уже не существует. Окончание этапа производства экономически выражается показателем цены произ-ва (Цпр) включ.в себя суммарные понесенные издержки, а также прибыль. По величине эта прибыль совпадает с равновесной.

 

По окончании произ-ва, объект недвижимости переходит в сферу обмена, этот переход означает появление объекта недвиж.на первичном рынке, на нем участвую только новые построенные здания. Если сделки проводятся с ранее существовавшими объектами, то это уже вторичный рынок. Странз. = сть-ть транзакционных издержек- соответсвующие издержки, установленные законом. +(∆ЦЕ) повышение общ.уровня цен; -(∆ЦЕ)- снижение.

Основной фактор, воздействующий на уровень цен: спрос и предложение.

34. 2-ая базовая концептуальная модель экономического анализа недвижимости- 58

I. Особое значение имеет обоснование первичной причины, т.е. потребность. Для того, чтобы лучше понять потребности рассмотрим модель Маслоу. Согласно этой модели все потребности могут быть представлены в виде иерархической структуры. 1.нижние уровни иерархии подчинены верхним, т.е. полная реализация III и II уровней не может считаться конечной целью. 2. Включенные в модель уровни отражают неразрывное единство биологического, общественного и духовного состояния.

Недвижимость является необходимым средством удовлетворения потребности III уровня. Минимально необходимая потребность.

На II уровне удовлетворяются необходимые и достаточные потребности в недвижимости. Каждая семья имеет квратиру, дом полностью отвечающий количественному составу семьи. На этом уровне требуется появление новых объектов недвижимости: больницы, школы, театры, библиотеки.

На I уровне требуется архитектура. Представляет собой и область материальной и область искусства.

II Полезность

Сущность-способность удовлетворять потребность, Содержание – совокупность потребительских характеристик, Форма – наличие или возможность использования.

Во-первых, необоходимо конкретизировать общее свойство полезности приминительно к тому конкурентному содержанию, каким оно обладает в недвижимости; Во-вторых, осуществить количественный анализ, что даст возможность сравнить уровни полезности. Конкретизация Ut выполняется посредством потребительских характеристик (ПХ). Структуризация ПХ:

1.Конструктивные характеристики (материал,котор.обеспечивает звуко-и тепло-изоляцию);

2.объемно планировочные характеристики (число комнат)

Вся зона ниже оси абсцисс представляет собой отрицательную полезность: объект недвижимости использ.неэффективно, т.к. время использования прогрессивно уменьшается по мере возрастания их количества,в то же время необходимо нести издержки, связанные с содержанием объектов недвиж. И уплатой налогов. Необходимы две потребности в своей квартире (основная) (на рис.1) и в загородный дом (2) Исчерпание предельной полезности происходит происходит одномоментно при переоде от первой единицы блага ко второй (при сохранении потребностей на том же уровне)

3 Образные характеристики. В целом образное решение относится к оценочным суждениям, т.е. воздействие на стоимостной эквивалент должно рассматриваться в каждом отдельном случае. Например местоположение влияет на стоимость только недвижимости.

4 Местоположение.Редкость – следствие рыночной конъюнктуры, т.е. соотношение совокупного спроса и совокупного предложения. На разных этапах модели Маслоу подразумеваются разные параметры редкости: I. наличие исключительных характеристик, превосходящие некоторый стандартный уровень. II редкость коррелирует с уровне социального статуса; III потребности удовлетворяются предметами искусства,роскоши т.д.

Стоимость объекта недвижимости представляет собой денежный эквивалент ценности объекта недвижимости в произвольный момент его жизненного цикла, который формируется в общей рыночной среде под воздецствием факторов полезности и редкости.

Сисп – стоимость объекта недвиж.с учетом конкретного характера и режима использования.

35. Экспертиза объектов недвижимости 322

 

(инф. из интернета, т.к. на 322 стр. экономический анализ проекта)

Виды экспертизы	Цели, задачи и результаты экспертизы
Правовая	Анализ идентификационных признаков земельных участ­ков, предназначенных (или существующих ОН) для строи­тельства на основе Земельного кадастра. Анализ различных форм собственности, сервитутов и обременении, соответст­вия требованиям Градостроительного кодекса, других феде­ральных и региональных законов. Анализ характеристик фак­тического использования земельных участков и расположен­ных на них зданий и сооружений и исполнение требований разрешенного использования
Местоположения	Анализ факторов влияния местоположения ОН на опреде­ление их потребительской стоимости, на рациональное (эко­номически обоснованное и безопасное для жизнедеятельно­сти) размещение территорий для застройки и зонирования территории городов, локальных участков строительства с уче­том экологической чистоты окружающей среды, наличия коммуникационной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик. Анализ экономического местоположения использования производст­венной недвижимости
Экологическая	Анализ уровня загрязнения окружающей среды местности, предполагаемой для застройки городов и населенных пунктов, а также отдельных мест застройки. Обследование существую­щих зданий (помещений) с целью определения уровня и вида загрязнителей и их выделения: радиационного, электромаг­нитного, шумового, химического и др. Разработка рекоменда­ций при застройке; рекомендаций по устранению загрязнений в помещениях до уровня, не превышающего ПДК
Техническая	Обследование строительных конструкций и систем инже­нерного оборудования объектов, поверочные расчеты несу­щей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выдачей техни­ческих решений с целью: оценки здания как объекта недвижи­мости; оценки технического состояния здания и его элемен­тов с целью реконструкции или капитального ремонта
Экономическая	Анализ структуры дохода в бюджет РФ, в том числе по ос­новным видам недвижимости (природной, коммерческой, производственной). Анализ причин низкой доходности в сфе­ре производственной и др. недвижимости. Исследование во­просов налогообложения недвижимости при ее эксплуатации и при осуществлении сделок. Результатом экспертизы являет­ся выявление факторов низкой доходности ОН и выработка рекомендаций по устранению их влияния на доходность, как на макроэкономическом, так и микроэкономическом уровнях
Управленческая	Анализ систем управления в коммерческом и производст­венном видах недвижимости (имущественных комплексах, средних и крупных компаниях). Анализ существующей систе­мы управления в жилищной сфере. Новый ЖУ, проблемы и пути решения. Результатом экспертизы является выявление негативных факторов влияния на уровень управления в суще­ствующей системе управления всеми видами недвижимости и этапы жизненного цикла ОН

 

 

36. Методология и теория сервейинга -335

 

Методология – учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

Постановка проблемы

Построение объекта и предмета исследования

Построение научной теории

Проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объекта недвижимости на всех этапах его жизненного цикла.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по составлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей межу элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

- во –первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности).

- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в –третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей(макроэкономической) системы.

37. Многофункциональные комплексы: классификация по функциональному назначению

МФК-это объект недвижимости с двумя или более эксплуатационными назначениями. Как правило, сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.

Классификация:

В зависимости от основного назначения объекта одного из функций является основной, а вторая является дополнительной. Впрочем, бывают случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу. По профилирующей функции можно выделить следующие виды комплексов:

1). Торгово-офисные центры: основная функция - торговая, однако часть этажей занимают офисы. В торговом центре можно обустроить не более трёх эффективно работающих этажей. Первый этаж будет работать на 100%, 2 этаж-50%, 3 этаж-25%.

Собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют в других целях, например под офисные площади. Это актуально в городах, где земля дорогая, а постройки сгруппированы вертикально. Для окраин, где земли больше, а соответственно дешевле, характерны более широкие горизонтальные постройки.

2). Офисно-торговые центры. Это бизнес-центры любого класса, на первом этаже, которых открываются магазины. Основной доход в данном случае собственник недвижимости получает от сдачи в аренду офисных площадей под бизнес-центр, а доход от сдачи в аренду торговых площадей приносит дополнительный доход. Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая или помогая формированию потока покупателей.

Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса А и В+ целесообразно создавать бутиковые зоны, состоящие из дорогих магазинов. Также это удачное место для создания салонов красоты, центр банковских услуг, ресторанов. Учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинов.

В случае с бизнес-центрами высокого класса офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса А-большой просторный ресепшн.

Другой вариант – в бизнес-центрах класса В и С, а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип-арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины интенсивных покупок, бытовые услуги и т.д.

3). Офисно-складские комплексы: сочетать эти функции в одном объекте сравнительно несложно. Зачастую все площади, как офисные, так и складские, занимают одни и те же арендаторы. В основном в эту классификацию попадают объекты класса В и С.

4). Офисно-жилые комплексы: комбинация этих функций пока не очень характерна для рынка недвижимости в целом, но и такие объекты постепенно появляются.

5) Гостинично-торговые комплексы: если профилирующая функция-гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерии, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счёт, «паразитируя» на гостиничной функции.

6). Гостинично-офисные комплексы: достаточно удачная концепция объекта поможет обеспечить не только проживание командированных сотрудников в офисную часть МФК, но и расселять многочисленных иногородних участников мероприятий бизнес центра.

7). Торгово-гостиничные комплексы: в таких комплексах стараются максимально разделять торговую и гостиничную функции. Делают два разных акцентированных входа-для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. Предусматривают, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение-возможно. Продумывают различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать бонусы от соседства с торговым центром.

Торговый центр выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.

8). Торгово-развлекательные комплексы: наиболее удачное сочетание функций, в котором бонусы получают оба направления.

Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются занятыми форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и т.д.

Наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать привыкаемость посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно выбраться с любой целью-будь то шоппинг или отдых.

38. Модели управления коммерческой недвижимостью. 663

 

Подходы к управлению недвижимости:

 

Управление качеством.

Три десятилетия назад подобные системы разрабатывались на предприятиях машиностроения и металлообработки, но затем быстро распространились и на другие виды промышленности.

Этот подход включает следующие стадии:

· Развитие качества предприятия;

· Составление программы;

· Достижение быстрых улучшений;

· Анализ современных методов работы;

· Развитие системы качества;

· Интеграция системы качества в деятельность предприятия и контроль за ее использованием.

В России работа по развитию управления качеством в сфере товаров и услуг находится еще только в начальной стадии.