Управление недвижимостью на тактическом уровне

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенностях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, разбивается на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).

Ключевыми моментами в управлении имуществом на тактическом уровне являются:

анализ прибыльности, в результате которого должна быть

- выработана так называемая “политика в отношении комплексов”,

- поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами,

- разработка тактической программы для нужд оперативного руководства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы управляющему фондами с целью получения максимальной прибыли в ходе эксплуатации необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестройки или продажи рассматриваемого комплекса.

Процесс принятия решений политики в отношении комплексов состоит из пяти этапов

Этапы Наименование этапов

I. инвентаризация (Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе и в непосредственной политики (экономические: инфляция, уровень процентных ставок по кредитам, деградация и обесценивание недвижимости, экономический рост, и социально-политические факторы: демография, месторасположение, тенденции).)

II. анализ (В отношении всех статей доходов и расходов должен быть составлен бюджет на последующие пяти лет. Кроме того должна быть составлена ежегодная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате. Для технической инспекции должны быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию. Помимо этого необходимо составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке.)

A. изменения

В. объект

C. внешние факторы

D. съемщики

III. разработка возможных сценариев (В качестве исходного сценария всегда рассматривается два варианта: доведения эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла; скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квартир или офисов). Между эти крайними значениями возможны самые различные сценарии, включая всевозможные вариации во времени осуществления – перестройка объекта (реконструкция или перепланировка)..)..

IV. расчет будущего потока денежных средств (поступления и выплаты)

V. выбор

A. метода эксплуатации

B. бюджета

C. прибыльности

D. организации

 

Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на основе утвержденной политики в отношении комплексов тактический и оперативный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения.

Второй важной задачей, требующей внимания управляющего на тактическом уровне, является так называемое поддержание отношений или управление отношениями с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управляющего на тактическому уровне является потенциальный пользователь (съемщик).

Управление недвижимостью на оперативном уровне

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. В некоторых случаях инкассо и/или плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора.

А) Административное управление

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, согласно действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструкциями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд информационного обеспечения управления на оперативном и/или тактическом уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям.

Отдельные составные административного управления:

- Инкассо - Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или ежеквартально вносить оплату за предоставленное помещение. Арендная плата может облагаться или не облагаться НДС в зависимости от законодательства страны. Администрация следит за рассылкой фактур и контролирует получение оплаты или задержки по оплате.;

- Контроль за сменой жильцов;

- Контроль за расходами на обслуживание;

- Составление отчетности - готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической информации в форме периодических или нерегулярных отчетов. Отчет предоставляется ежеквартально, иногда ежемесячно.

Б) Техническое управление

- мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости

· 1. ремонт по вызовам (жалобы пользователя)

· 2. ремонт при смене съемщиков

· 3. договоры о техобслуживании

· 4. плановый ремонт

· 5. коммерческий ремонт

В) Коммерческое управление

Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляются в отделе коммерческого управления

Управляющий недвижимостью координирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно назвать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание связей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений. Все это направлено на достижение оптимального соотношения доходности и риска всего управляющего имущественного фонда.

32. Критерии эффективности управления объектами недвижимости488

 

Большинство девелоперов советуют начинать подготовительный этап реализации девелоперского проекта с изучения земельного участка, где планируется построить объект.

Исследование локального района:

-социально-демографическая ситуация в районе расположения участка. Изучается платежеспособность населения;

-описание всех объектов коммерческой недвижимости локального района и определение предполагаемых конкурентов. Определяется какая недвижимость по функциональному назначению и классу будет востребована. Изучаются существующие и заявленные объекты коммерческой недвижимости, которые могут составить конкуренцию будущему объекту.

-тенденции спроса и предложения. Изучение существующих тенденций на рынке помогает ответь на вопрос, каких объектов не хватает на рынке и какие будут пользоваться популярностью;

- анализ рыночной конъюнктуры помогает оценить динамику строительства в районе, динамику цен на объекты недвижимости, среднемесячную зп и структуру расходов населения.

Кроме того на предивестиционной стадии проводятся маркетинговые исследования – изучить спрос, тенденции, предложение, ценовую политику основных игроков, конкуренцию, деловую активность региона и перспективы развития.

При непрофессиональном подходе могут быть неправильно оценены емкость рынка недвижимости, характер спроса, предложение продукции, конкурентные преимущества объекта, что приведет к снижению доходности объекта и неэффективности проекта в целом.

 

 

33. 1-ая базовая концептуальная модель экономического анализа недвижимости- 45

Первой из базовых концептуальных моделей является модель цикла воспроизводства экономических благ.

Обобщенная схема циклы воспроиз-ва экономических благ.

В общем виде экономическая деятельность представляет собой воспроизводство экономических благ, осуществляемое в условиях ограниченности всех видов ресурсов.

Особенности модели 1:

-всегда анализируется некоторый процесс, т.е. воспроизводство или воспроизводственный процесс представляют тождественные понятия. Воспроизводство распределено во времени и, следовательно, все факторы, характеристики, условия и показатели воспроизводства в обязательном порядке должны анализироваться в динамике, т.к. функция по времени f(t).

- в общий воспроизводственный процесс входят последовательно выполняемые процесс производства, процесс обмена, распределения и потребления.

Анализ содержания этапов воспроизводства недвижимости в последовательности входящих в него этапов:

Производство. В него входят:

Новое строительство.

Кап.ремонт. Восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей,систем, устройств и инженерного оборудования. Эффективность кап.ремонта должна определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения.

Реконструкция. Коренное переустройство, перестройка на новых принципах, восстановление чего-либо по сохранившимся остаткам. Изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей и т.д.

Модернизация. Замена отдельных элементов на более эффективные по своим эксплуатационным качествам. Осуществляется и для тех зданий, которые находятся в удовлетворительном состоянии. Затраты на модернизацию должны быть меньше, чем экономический результат модернизации.

Снос – ликвидация без последующего нового строительства.