Понятие управления недвижимостью, цели и задачи.

III. Управленческий раздел

 

Организация торгов и состав тендерной документации

 

Подрядные торги являются формой размещения заказов на строительство. В ходе управления инвестиционным строительным проектом вопросам организации и проведения торгов отводится ведущая роль. Известно, что конкурсные торги являются инструментом, позволяющим существенно сни­зить уровень договорных цен при заключении контрактов на строи­тельство и стимулом для конкретной борьбы на рынке подрядных работ. Это способствует более эффективному использованию капитальных вложений и активному развитию строительного производства, использованию новых методов организации и управления, применению современных материалов, конструкций и оборудования и т.д.

 

Выбор победителя торгов

 

Победитель подрядных торгов определяется из числа участников, чьи заявки не были отклонены по причинам несоответствия требованиям конкурсной документации или квалификационным требованиям. В случае открытых торгов с квалификационным отбором конкурсная комиссия отбирает претендентов для приглашения к участию в торгах из числа тех, чьи заявки не были отклонены на стадии квалификационного отбора.

Количество претендентов (после проведения квалификационного отбора или в случае закрытых торгов) для приглашения к участию в торгах зависит от предложенной цены контракта (табл. 3.1).

 

Таблица 3.1. Рекомендации по количеству участников торгов

Предполагаемая цена контракта в размерах минимальной месячной оплаты труда	Рекомендуемое количество участников торгов
>2500до 10000 включительно
> 10000 до 50000
>50000 до 200000
>200000	8-4

 

Указанные рекомендации относятся к торгам на выполнение ремонтно-строительных работ. При проведении торгов на проектно-строительные и проектно-ремонтные работы, выполняемые по принципу «под ключ», рекомендуемое количество участников составляет 3-4.

Победитель определяется на основе критериев, содержащихся в тендерной документации. Перечень конкретных показателей, а также подход к выбору лучшего предложения разрабатываются тендерным комитетом либо инженерной консалтинговой фирмой по его заявке. При этом определяющими являются цель и зада­чи, поставленные заказчиком. Могут приниматься во внимание до­полнительные технические, организационные и экономические предложения, представленные оферентами, а также учитываться их деловая репутация. При необходимости в ходе рассмотрения оферт экспертными группами тендерный комитет вправе пригла­сить оферентов для дачи необходимых разъяснений по их пред­ложениям, а также запрашивать у них либо из других источни­ков дополнительные сведения, подтверждающие полученную ин­формацию. В случае отсутствия предложений, удовлетворяющих тендерный комитет, может быть принято решение о закрытии или проведении повторных торгов.

Победитель торгов определяется простым большинством голо­сов от числа присутствующих на полномочном заседании членов тендерного комитета. В случае равенства голосов определяющим является голос представителя заказчика (председателя тендер­ного комитета), если не предусмотрено утверждение решения за­казчиком или организатором торгов. После принятия решения тендерный комитет в недельный срок извещает всех участников торгов об их результатах и в течение пяти банковских дней воз­вращает уплаченный задаток всем участникам за исключением победителя.

Результаты торгов утверждаются заказчиком либо по его по­ручению организатором торгов в недельный срок после получения протокола и всех необходимых документов от тендерного коми­тета. Протокол заседания тендерного комитета, представленный на утверждение заказчику, должен содержать: наименование объекта; предмет торгов; стоимость подряда; сроки реализации проекта; перечень оферентов; заключение экспертов по представленным офертам; результаты оценки; наименование победителя-состав тендерного комитета.

В ходе рассмотрения протокола тендерного комитета о резуль­татах торгов заказчик может принять решения:

о неутверждении результатов торгов и проведении повторных. В этом случае в тендерный комитет направляется мотивирован­ное решение;

об утверждении победителя торгов и приглашении его на подпи­сание протокола о намерениях по заключению контракта;

об утверждении победителя торгов и приглашении его к про­цедуре подготовки к подписанию договора подряда (контракта) на предмет торгов.

При организации и проведении торгов важную роль играет тендерная документация. Порядок ее разработки и оформления одобрен Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое России и изложен в «Методических рекомендациях по подготовке тендерной документации при проведении подрядных торгов».

 

Оценка предоставленных оферт и выбор подрядной организации

 

Для конкурсных торгов на предварительной квалификации на строительство проектируемого объекта «под ключ» отобрано 5 организаций. Тендерной комиссией определены следующие показатели, по которым будет выбран победитель конкурса:

Ø цена строительно-монтажных работ,

Ø срок их выполнения,

Ø опыт сооружения аналогичных объектов

Ø гарантийный срок на выполняемые работы

 

Таблица 3.2. Оценка оферт, представленных на торги по размещению заказа на выполнение строительно-монтажных работ «под ключ»

Наименование показателей	Макс. балл показателя	Ед. изм.	Значения показателей по отдельным офертам
Оференты
ООО «М-Строй»	ЗАО «Строй-Professional»	ООО «Прогресс»	ООО «СК Маяк»	ЗАО «Дом»
1. Предложенная цена предмета торгов
1.1. В стоимостном выражении		млн. руб.			186,850	194,500
1.2. Коэффициент по отношению к минимальной из предложенных цен			1,02	1,12	1,00	1,04	1,05
1.3. Количество баллов		балл	700/1,02=686
2. Срок выполнения работ
2.1. Предлагаемая величина срока выполнения работ		год	2,3	2,5		2,3	2,5
2.2. Коэффициент по отношению к минимальному из предложенных сроков			1,15	1,25		1,15	1,25
2.3. Количество баллов		балл	100/1,15=87
3. Опыт сооружения аналогичных объектов или выполнения комплекса работ с требуемым уровнем качества
3.1. Количество построенных аналогичных объектов		объект				-
3.2. Коэффициент по отношению к максимальному значению показателя из п. 3.1.			0,286	0,714			0,571
3.3. Количество баллов		балл	100*0,286=28,6	71,4		-	57,1
4. Гарантийный срок на выполняемые работы
4.1. Величина гарантийного срока		год		2,5
4.2. Коэффициент по отношению к максимальному значению показателя из п. 4.1.			0,67	0,83		0,67	0,67
4.3. Количество баллов		балл	100*0,67=67
Суммарная балльная оценка оферт (сумма баллов по строкам 1.3, 2.3, 3.3, 4.3)		балл	868,6	859,4			871,1

 

Сопоставление пяти указанных выше оферт показало, что в оферте ООО «Прогресс» предложены лучшие условия выполнения работ: более низкая цена, меньший срок выполнения работ, больший опыт по строительству аналогичных объектов и больший гарантийный срок.

Поэтому первое место присваивается оферте ООО «Прогресс»; второе место присвоено предложению ЗАО «Дом»; третье – ООО «М-Строй»; четвертое – ЗАО «Строй-Professional»; пятое место оферте ООО «СК Маяк», у которого опыт строительства аналогичных объектов отсутствует.

 

III. Управленческий раздел

 

Понятие управления недвижимостью, цели и задачи.

 

Управление — это процесс осуществления функций плани­рования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

Управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

В сфере предпринимательства управление недвижимос­тью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение при­были от реализации полномочий собственника владеть, пользо­ваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом — это юри­дическое или физическое лицо, которое по договору с соб­ственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени со­вершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запре­щены законом или договором.

Объектами управле­ния выступают не только отдельные здания различного на­значения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собствен­ности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управленияявляются все участники отно­шений недвижимости: собственники, владельцы и пользо­ватели, арендаторы, инвесторы, профессиональные посред­ники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью включает все виды деятель­ностии все операции с нею: строительные, инвестицион­ные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости — достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива. В соответствии с указанным приоритетом основными задачами управления недвижимости являются следующие:

Ø рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости;

Ø максимизация доходов собственников от применения недвижимого имущества;

Ø повышение качества и объемов услуг клиентам — жильцам, арендаторам и покупателям;

Ø обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти;

Ø поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах.

Сис­тема управления недвижимостью должна состоят из пяти следующих бло­ков — функционального, оперативного, проектного, контрольного и управления результатами (рис. 3.1). Первый блок включает стратегические, маркетин­говые, учетно-аналитические, финансовые, информационные, кадровые инструменты и механизмы — основные в любой системе управления. Вто­рой — комплекс оперативного управления — отвечает за непосредственную реализацию функций и задач по бесперебойному функционированию и на­илучшему текущему использованию каждого объекта недвижимости в соот­ветствии с его жизненным циклом.

Значимость проектов определяется тем, что они представляют собой еди­новременно выполняемый комплекс мероприятий по улучшению деятель­ности компании по управлению недвижимостью. Третий блок обеспечивает своевременную и качественную их разработку и реализацию, а также необходимое для этого финансовое, материальное, кадровое, информационное сопровождение.

Основные задачи четвертого — контрольного блока — постоянный мо­ниторинг и оценка бизнес-процессов, операций и проектов на основе пла­нирования, учета и анализа характеризующих их показателей. В процессе такого контроля для последующего устранения определяются недостатки системы, причины их возникновения. Результаты функционирования пере­численных блоков — показатели и возможности, проблемы и перспек­тивы — применяются для целевого управления результатом при подготовке управленческих решений, оценке их обоснованности с точки зрения под­держания и повышения конкурентоспособности компании и объектов не­движимости в целом и отдельных бизнес-процессов, механизмов и инстру­ментов в частности (пятый блок).

Рис. 3.1. Алгоритм управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости

 

Управление строительством представляет собой проведение тендеров среди строительных подрядчиков (разработка полного пакета тендерной документации, организация и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовку контрактов и ведение переговоров), страхование строительно-монтажных рисков, организацию строительства и управление качеством строительства.