Износ В оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений

ПОНЯТИЕ ИЗНОСА

На дату опенки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

 

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для здания, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

 

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

ВИДЫ ИЗНОСА

Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• физический износ;

• функциональное старение;

• внешнее (экономическое) старение.

Задача оценщика — идентифицировать восприятие рынком стоимостное влияние амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды, таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

 

 

Практически все вилы износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зданий оценщик должен использовать одну и ту же основу – стоимость воспроизводства или стоимость замещения

 

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете под амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения первоначальной или восстановительной стоимости основных средств в течение всего срока их полезного использования.

В отличие от амортизации, использующейся в оценке и определяющейся с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амортизация подчиняется действующим способам и нормам начисления. В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента.

СРОКИ ЖИЗНИ