Расчет накопительного износа здания модифицированным методом экономического возраста



Мы поможем в написании ваших работ!


Мы поможем в написании ваших работ!



Мы поможем в написании ваших работ!


ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Расчет накопительного износа здания модифицированным методом экономического возраста



Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически износ может накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредствам ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. земля не имеет износа.

При применении указного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

,

где – накопленный износ здания;

– величина устранимого износа, руб.(таблица 4), Иу=722152,4 (руб.)

– эффективный возраст здания, лет,ЭВ=36+10=46 (лет);

– общая экономическая жизнь здания, лет, ОЭЖ=150 (лет);

– восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

= 82321230,92 (руб.).

 

Таблица 4

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ Ед. измерения Стоимость за единицу измерения, руб. Необходимый объем ремонта Всего
Остекление стеклом оконным 100 м2 850 м2
Ремонт рулонной кровли 100 м2 500 м2
Ремонт металлических ворот т 7,2 т 65174,4
Замена стальных оконных переплетов т 12,8 т
Ремонт монолитных полов 100 м2   550 м2
Окрашивание поверхности трубопроводов 100 м2   800 м2
ИТОГО устранимый износ (отложенный ремонт) 722152,4

 

=25745869,81 руб.

 

 

Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

,

= 82321230,92-25745869,81=56575361,11 руб.

Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

 

,

где – площадь оцениваемого участка земли в м2, принимается как площадь застройки по выражению: =L*B=150*36=5400 м2;

– показатель удельной стоимости 1 м2 земли, исходя их сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м2.

Расчет показателя удельной стоимости 1 м2 земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

Таблица 5

  Объект оценки Объекты-аналоги, проданные за последнее время
Цена, млн. руб. 7,8 9,6 9,0 8,7 11,7 7,8
Площадь
Цена продажи за 1 м2 , руб. 1452,8
Условия рынка   3 мес. 5 мес. 2 мес. 1 мес. 8 мес.
Корректировка на условия рынка 12 % 12%/12*3 =3% 12%/12*5 =5% 12%/12*2= 2% 12%/12*1= 1% 12%/12*8= 8%
Скорректированная цена продажи   1364,8 1027,1

 

 

Продолжение таблицы 5

Корректировка на местоположение   То же 5%лучше То же 10% лучше То же
Скорректированная цена продажи   1984,5 1364,8 1666,5 1027,1
Корректировка на транспортную доступность   15% лучше 10% хуже То же 5% лучше То же
Скорректированная цена продажи   1421,4 1364,8 1749,83 1027,1
Корректировка на условия зонирования   То же То же 10% хуже То же 5% лучше
Итого скорректированная цена продажи   1421,4 1228,32 1749,83 1078,46

 

=(1421,4+1786+1228,32+1749,83+1078,46)/5=1452,8 (руб./ м2)

=5400*1452,8= 7845120 (руб.)

 

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости зданий (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

где – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

– величина накопленного износа здания, руб.;

– рыночная стоимость участка земли, руб.

=82321230,92-25745869,81+7845120=64420481,11 (руб.)

 

 

Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода



Последнее изменение этой страницы: 2016-04-26; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 44.192.254.246 (0.016 с.)