Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью.

2. выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода.

3. производится оценки недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

· Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S_1э*m*0,8*А_р*k_r,

гдеS_1э – площадь одного этажа, м²; (S_1э =L*В=150*36=5400 м²);

m – количество этажей в оцениваемом здании (таблица 1);

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

А_р – ставка аренды, $120/м²/год (таблица 2);

k_r – принятый курс рубля к доллару США на дату оценки, k_r =24 руб./долл.

PGI = 5400*3*0,8*120*24 = 37324800 (руб.)

· Потери от незанятости и при сборе арендной платы, образуются в результате того, что реально не все площади могут оказаться востребованными на рынке, а значит занятыми арендаторами по запланированным владельцем ставкам, следовательно – эти помещения не будут приносить доход. Кроме того, не все арендаторы вовремя вносят арендную плату, а иногда могут возникнуть убытки от неоплаты аренды недобросовестными съемщиками:

V+L = PGI* + PGI*k_L,

где t₀ – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

– коэффициент оборачиваемости (исх. данные), =0,1;

– период поиска нового арендатора после ухода старого

(исходные данные), =6 месяцев (1/2 года);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (таблица 2), k_L =0,07;

V+L = 37324800* [phone]*0,07=4478976 (руб.)

· К прочим доходам, рекомендуется относить доходы, не входящие в арендную плату и оплачиваемые отдельно (например, за пользование гаражом или автостоянкой, за пользование дополнительными телевизионными каналами, за прокат мебели, за пользование камерой хранения и т.д.).

MI=PGI*(k_MI -1),

где k_MI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (таблица 2), k_MI =1,1.

MI= 37324800 *(1,1-1)= 3732480 (руб.)

 

· Действительный валовой доход, определяется по формуле:

EGI = PGI – (V+L) + MI,

EGI = 37324800-4478976+3732480=36578304 (руб.)

· Операционные (эксплуатационные) расходы – ежегодные текущие затраты, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости, они определяются по формуле:

OE = FE+VE+RR,

где FE – постоянные расходы. Постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

· налог – 2,2% от стоимости имущества (РС_ЗП), рассчитанной по затратному подходу;

· страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (ВС_д.о.);

· прочие – 5$/м²/год.

VE – переменные расходы (т.е, которые зависят от степени объекта недвижимости арендаторами); VE =35$/м²/год.

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания (15% от действительного валового дохода - EGI).

Ø налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу:

64420481,11*0,022 =1417250,58 (руб.);

Ø страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки:

82321230,92 =2469636,93 (руб.);

Ø прочие расходы – $5/м²/год:

5*5400*3*24=1944000 (руб.).

FE =1417250,58 +2469636,93+1944000= 5830887,51 (руб.);

VE =35*5400*3=567000 (руб.);

RR =0,15*36578304=5486745,6 (руб.);

OE = 5830887,51+567000+5486745,6=11884633,11 (руб.).

· Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE,

NOI = 36578304-11884633,11=24693670,89 (руб.)

Таблица 6

Результаты реконструкции отчета о доходах

Показатель.	Обозначение, формула расчета	Результат расчета, руб.
Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду	PGI=S1э *m*0,8*Ap*kr,
Потери от незанятости и при сборе арендной платы	V+L=PGI*(kоб*tн)/t0 + +PGI*kL
Прочие доходы	MI=PGI*(kMI-1)

 

Продолжение таблицы 6

Действительный валовой доход	EGI=PGI-(V+L) +MI
Операционные (эксплуатационные) расходы	OE=FE+VE+RR	11884633,11
Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении	NOI=EGI-OE	24693670,89