Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типов зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1) По данным сборникам УПВС, подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

· назначение здания (производственное).

· общая форма: этажность, наличие подвалов и др.

· характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования:

 

Таблица 3

Основные строительные конструкции

Элемент	Тип конструкций
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые.
Стены	Кирпичные или железобетонные панели.
Перекрытия	Железобетонные.
Кровля	Рулонная
Предусмотрены отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение.
Группа капитальности - 2

 

· Расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м³

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

V=150*36*16= 86400 (м³)

2) Определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб., руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 9,4 руб. в ценах 1969г.

3) Производится корректировка единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличия объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

, руб./м³

где К_i – поправочные коэффициенты на следующие признаки:

· различие в группе капитальности здания – аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

· расхождение в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий:

1. Если этажность оцениваемого объекта больше аналога по УПВС, то применять поправочный коэффициент 0,95.

2. Если объем оцениваемого объекта отличается от объема объекта-аналога менее чем на 20%, то поправочный коэффициент К₀ не применяется.

3. Если у оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, то к табличному показателю восстановительной стоимости применять поправочный коэффициент 1,03.

С₆₉ =9,4*0,95*1,03 =9,2 (руб./м³)

4) Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПИ+КИ)₆₉ = С₆₉*V, руб.

где V – расчетный объем здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

ВС₆₉ = 9,2*86400 =794880 (руб.)

5) Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

где – индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г.;

И_84/69 =1,18

– индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию.

И_Д.о./84 =(63,06+60,82+70,84)/3=64,9

_. – ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства.

=2%+3%+0,5%+1,8%+1,5%+3%=11,8%

- коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г. =8% или 1,08

– коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя.

=12% или 1,12

=794880*1,18*64,9*1,08*1,118*1,12=82321230,92 (руб.)