Анализ рынка недвижимости производственного назначения



Мы поможем в написании ваших работ!


Мы поможем в написании ваших работ!



Мы поможем в написании ваших работ!


ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Анализ рынка недвижимости производственного назначения



ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОТРА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ

Выборгский филиал

 

Курсовая работа

 

по дисциплине “ Оценка недвижимости” на тему:

“Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения”

 

 

Выполнил: студент группы ЭУ-41

Минеев С.К.

Проверил: кандидат экономических наук,

доцент Бурков Анатолий Викторович

 

 

Выборг

Содержание

Введение………………………………………………………………………….......3

1. Исходные данные…………………………………………………………………5

1.1. Анализ ситуации на рынке недвижимостипроизводственного

назначения……………………………………………………………………………7

Анализ рынка недвижимости производственного назначения

Санкт-Петербурга и Ленинградской области……………………………………13

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного

подхода……………………………………………………………………………...19

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода…………………………………..19

2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества………………………………….20

2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста…………………………………………………………..24

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа…………………………..26

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли………………………………...26

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат…………….28

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного

подхода……………………………………………………………………………...29

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода…………………………………...29

3.2. Реконструкция отчета о доходах……………………………………………...30

3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации……………………33

4. Согласование результатов оценки……………………………………………...34

Заключение………………………………………………………………………….35

Список использованной литературы

 

Введение

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значи­тельной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и по­вседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок не­движимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями соз­данными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных эко­номических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стои­мость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопос­тавления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости – это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имуществен­ных отношений. Под оценкой подразумевают научно обоснованное мне­ние оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Оценка – это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, стра­хование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

Исходные данные для выполнения работы

Таблица 1

Вариант Объект оценки Группа капитальности Этажность Размеры здания по наружному обмеру, м Отраслевой индекс И1969-1984 Территориальный пояс
Длина Ширина Высота
Производственный корпус 1,18

Таблица 2

Вариант Темп роста цен на землю %/ год Ставки аренды Ар, $/м2/год Коэффициент капитализации, R, % Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kм1
0,15 0,07 1,1

По производственному цеху.

Год ввода в эксплуатацию – 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты – столбчатые, железобетонные;

· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия - ребристые железобетонные плиты;

· крыша – совмещенная, плоская;

· кровля – рулонная;

· полы – железобетонные;

· проемы – металлические;

· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы – здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ), составляют 8% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80кг;

· Заново застеклить 850 м2 оконных проемов;

· Отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт. весом по 900 кг;

· Произвести ремонт полов, на площади 550м2;

· Произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;

· Окрасить трубопроводы на площади 800м2.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ+10лет,

где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб.) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

· налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

· страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см.затратный подход);

· прочие - $5/м2/год.

Переменные расходы составляют $35/м2/год.

Классификация промышленных объектов

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории: «А», «В» и «С». Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать более простую и точную классификацию промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты делятся на категории «А», «В», «С» и «D».

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

Черты предложения

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту «Пром-Сити» современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие надежды возлагаются на технопарки.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производители занимают помещения неработающих заводов-банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора.

Что касается собственников недействующих бывших советских предприятий, то, не имея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения.

Продажа действующих производств как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств основной формой сделки является договор купли-продажи, потом уже приобретается само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникает проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя.

В настоящее время заметно повышение интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду. В последнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону со стороны автопроизводителей.

Тенденции и прогнозы

· В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательными для размещения производств являются следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

· Создание производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.

· Размещение производств в Ленинградской области, как правило, будет сопровождаться строительством новых производственных корпусов.

· Активное проникновение иностранных компаний, которым требуются современные складские площади, стимулирует возникновение новых, профессионально управляемых, индустриальных парков, предлагающих в аренду качественные производственные и складские площади. Наиболее приемлемой для западных инвесторов здесь представляется организация участков под промзастройку по схеме green field.

· Промышленно-складская недвижимость будет продолжать расти в цене.

Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.

 

Заключение

 

В ходе расчета рыночной стоимости здания производственного корпуса были получены следующие результаты:

· по затратному подходу – 64420481,11 руб.;

· по доходному подходу – 246936708,9 руб.;

· откорректированная стоимость здания с применением весовых коэффициентов – 100923726,67 руб.

Рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом больше, т. к. она учитывает доходы, полученные от сдачи объекта в аренду. А рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом, учитывает накопленный износ.

Затратный подход предусматривает оценку полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости за вычетом стоимости физического, морального и экономического износа. К полученной величине добавляют рыночную стоимость земельного участка как незастроенного. На стоимость здания при этом подходе, помимо величины накопленного износа, влияют следующие факторы: параметры здания, стоимостные показатели возведения 1 м3 строительного объема, ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства, рыночная стоимость земли.

Доходный подход, в отличие от затратного, направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости рассматривается только как источник дохода. К основным параметрам, влияющим на рыночную стоимость недвижимости при этом подходе являются: ставки аренды, площадь и степень занятости арендуемых помещений, размер эксплуатационных расходов, а также коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

Таким образом, на основании проделанной работы можно сделать следующие выводы:

1. Основными характеристиками оценки объектов недвижимости

являются:

• адресность осуществления, т. е. направленность на конкретный объект недвижимости с учетом его особенностей, физических характеристик и существующих на него прав собственности и других прав;

• полное соответствие виду операции с объектом недвижимости, которая послужила отправной точкой процедуры оценки;

• наличие как минимум двух субъектов оценки — заказчика услуг и оцен­щика (индивидуального или в рамках юридического лица);

• зависимость результатов оценки от конкретной даты или периода времени.

2. В мировой практике применяются три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестици­онная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Выбор метода оцен­ки недвижимости зависит от принятого подхода.

3. Технологические элементы оценки объектов недвижимости, реализуемые на практике оценщиками в ряде стандартных этапов, обязательно включают определение цели оценки объекта недвижимости и выбор основных принци­пов оценки, наиболее полно характеризующих частные признаки объекта.

4. В процессе оценки объектов недвижимости эксперты обязательно исполь­зуют три оценочных подхода — затратный, доходный и сравнительный. Эти подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на ис­пользовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, кото­рые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.

5. Так, при оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стои­мость затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому, оценщик получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточне­ния стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

6. При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в буду-щем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта недвижимости при коммерческом использо­вании оцениваемой недвижимости. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использо­вании.

7. Сравнительный подход для определения стоимости объекта недвижимости основан на мнении свободного рынка, выраженного в ценах совершенных сделок купли-продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его при­менимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком недвижимости.

8. Окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопостав­ления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммер­ческого использования.

9. Результат оценки объекта недвижимости практически не изменяется от из­менения цели оценки, однако методика ее расчета и представление в отчете могут существенно различаться. Различные цели оценки рыночной стоимо­сти требуют разработки и расширенного применения различных способов и методов оценки. Правильное понимание точного предназначения резуль­тата оценки имеет огромную важность для оценщика и для клиента при при­нятии эффективных деловых решений.

 

Список литературы

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОТРА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ

Выборгский филиал

 

Курсовая работа

 

по дисциплине “ Оценка недвижимости” на тему:

“Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения”

 

 

Выполнил: студент группы ЭУ-41

Минеев С.К.

Проверил: кандидат экономических наук,

доцент Бурков Анатолий Викторович

 

 

Выборг

Содержание

Введение………………………………………………………………………….......3

1. Исходные данные…………………………………………………………………5

1.1. Анализ ситуации на рынке недвижимостипроизводственного

назначения……………………………………………………………………………7

Анализ рынка недвижимости производственного назначения

Санкт-Петербурга и Ленинградской области……………………………………13

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного

подхода……………………………………………………………………………...19

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода…………………………………..19

2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества………………………………….20

2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста…………………………………………………………..24

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа…………………………..26

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли………………………………...26

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат…………….28

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного

подхода……………………………………………………………………………...29

3.1. Алгоритм реализации доходного подхода…………………………………...29

3.2. Реконструкция отчета о доходах……………………………………………...30

3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации……………………33

4. Согласование результатов оценки……………………………………………...34

Заключение………………………………………………………………………….35

Список использованной литературы

 

Введение

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значи­тельной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и по­вседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок не­движимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями соз­данными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных эко­номических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стои­мость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопос­тавления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости – это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имуществен­ных отношений. Под оценкой подразумевают научно обоснованное мне­ние оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Оценка – это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, стра­хование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

Исходные данные для выполнения работы

Таблица 1

Вариант Объект оценки Группа капитальности Этажность Размеры здания по наружному обмеру, м Отраслевой индекс И1969-1984 Территориальный пояс
Длина Ширина Высота
Производственный корпус 1,18

Таблица 2

Вариант Темп роста цен на землю %/ год Ставки аренды Ар, $/м2/год Коэффициент капитализации, R, % Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kм1
0,15 0,07 1,1

По производственному цеху.

Год ввода в эксплуатацию – 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты – столбчатые, железобетонные;

· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия - ребристые железобетонные плиты;

· крыша – совмещенная, плоская;

· кровля – рулонная;

· полы – железобетонные;

· проемы – металлические;

· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы – здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ), составляют 8% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80кг;

· Заново застеклить 850 м2 оконных проемов;

· Отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт. весом по 900 кг;

· Произвести ремонт полов, на площади 550м2;

· Произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;

· Окрасить трубопроводы на площади 800м2.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ+10лет,

где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб.) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

· налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

· страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см.затратный подход);

· прочие - $5/м2/год.

Переменные расходы составляют $35/м2/год.



Последнее изменение этой страницы: 2016-04-26; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.229.137.68 (0.024 с.)