Общие понятия кадастровой оценки и кадастровой стоимости земельных участков.

Общие понятия кадастровой оценки и кадастровой стоимости земельных участков.

Государственная кадастровая оценка земель – это комплекс правовых и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определённую дату. Цель государственной кадастровой оценки земель – налогообложение.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определе­ния кадастровой стоимости земельных участков различного целевого на­значения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на класси­фикации земель по целевому назначению и виду функционального ис­пользования (территориального зонирования).

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садовод­ческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на осно­вании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недви­жимости.

Кадастровая стоимость – расчётная величина, отражающая представление о ценности и полезности земельного участка при существующем его использовании.

Кадастровая стоимость – производственная способность земли, выраженная в стоимостных показателях в зависимости от качества, местоположения, социально-технического обустройства.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель – расчётная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади земельного поселения в целом или кадастрового квартала в поселении по видам функционального использования земель

Территориально – экономическое зонирование города.

Зонирование земель на территории города осуществляется путём установления территорий со специфическим или особым режимом использования земель и особыми условиями землепользования. Зоны с особыми условиями устанавливаются в целях обеспечения безопасности населения, создания необходимых условий для нормальной эксплуатации промышленных, транспортных и других объектов городской инфраструктуры, для использования земельных участков в строгом соответствии с целевым назначением.

Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Комплексный подход при оценке объектов недвижимости включает:

1. Затраты на инженерную инфраструктуру (инженерная подготовка территории, предстоящие капиталовложения на развитие всех видов инженерной инфраструктуры)
2. Затраты на замену устаревшей инфраструктуры (новое строительство, реконструкция, снос ветхого жилья)
3. Затраты на новое строительство (затраты на освоение новых земель взамен утрачиваемы, потери чистого дохода от выводимых из оборота земель и за период восстановления потенциала)
4. Функциональные удобства для проживания населения и размещения строительства (затраты времени на трудовые и культурно-бытовые поездки, санитарно-гигиенические условия, комфортность, престижность)

Рост стоимости недвижимости может ожидаться в результате территориально-пространственной планировки или при условии усовершенствования зданий, их инженерных коммуникаций, изменения характеристик землепользования или функционального назначения участка.

Но техническое усовершенствование здания лишь незначительно увеличивает его стоимость по сравнению с изменениями, связанными с разрешением смены целевого назначения или его характера.

 

 

Общие понятия ГКН

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении; государственный кадастровый учет - акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастр недвижимости содержит сведения обо всех объектах кадастрового учета и кадастровом делении Российской Федерации.
Документирование сведений государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях. Порядок ведения сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, и их формы определяются органом правового регулирования. Документы, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, находятся в собственности Российской Федерации и подлежат постоянному хранению.

ГКН состоит из содержащих такие сведения разделов:

1) реестра объектов недвижимости;

2) кадастровых дел;

3) кадастровых карт.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.

Государственный кадастровый учет осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в сфере проведения государственного кадастрового учета (далее - орган кадастрового учета), путем внесения записи об объекте кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Информационное и технологическое обеспечение государственного кадастра недвижимости, в том числе подготовка соответствующих документов государственного кадастра недвижимости, справочных и аналитических материалов, может осуществляться организациями, подведомственными органу кадастрового учета (далее - организации кадастрового учета), в порядке, определяемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации осуществлять нормативно-правовое регулирование в сфере проведения государственного кадастрового учета. Объекты кадастрового учета (Ст.4 ФЗ):

земельные участки; здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны).

Типы кадастров и их роль в рациональном использовании земли.

1. Основной (первичный)

2. Текущий (последующий)

Эти два типа органически связаны и представляют собой определённые стадии единого земельно-кадастрового процесса.

1.Основной (первичный) кадастр – первичное получение сведений о природном, хозяйственном, правовом, экологическом положении земель, подлежащих кадастровому районированию.

При разработке основного земельного кадастра собирают, анализируют и систематизируют все материалы и документы, содержащие сведения о правовом статусе земель, количественных и качественных характеристиках земельных угодий, характере использования земель, урожайности с/х культур, затратах материальных и денежных средств и труда и т.п. Собранные материалы и сведения проверяют на достоверность и полноту, анализируют.

Затем составляют программу проведения земельного кадастра с указанием видов и объёмов работ по каждой составной части. На основе этого осуществляется регистрация землепользований, ведётся учёт и оценка земель. Оценочные работы проводят по утвержденной методике оценки земель, единой для всей страны.

После обработки, рассмотрения и утверждения, полученные сведения принимают в качестве исходных для составления первичного кадастра. Как правило, он сопряжён с большим объёмом работ и поэтому проводится периодически или по мере надобности.

2.Текущий (последующий) кадастр – своевременное выявление и внесение в земельно-кадастровую документацию всех законных изменений в распределении и использовании земель, а также выявление допущенных ранее ошибок.

При ведении текущего кадастра учёту подлежат не все земли, а лишь те части, где происходят соответствующие изменения.

Т.о. между основным и текущим кадастром существует тесная взаимосвязь и взаимозависимость: основной кадастр даёт полную характеристику земельных ресурсов, создаёт основу для ведения текущего кадастра и определяет сферу его деятельности; текущий выявляет, обновляет и дополняет сведения основного кадастра.

 

Категория земель.

Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяется на категории земель, каждая из которых имеет свою специфику и предназначение:

1. Земли с/х назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Понятие и состав земель в населённых пунктах.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, посёлков и сельских поселений.

Земли городов, посёлков и сельских поселений отделяются от земель других категорий чертой, которая служит внешней границей поселений.

В составе земель городов и иных поселений могут находиться земли с различными видами собственности: государственной (федеральной, субъектов РФ и муниципальной), коллективной (кооперативы, общества) и частной (граждан, фермерских хозяйств).

В состав земель населённых пунктов могут входить:

1. Земельные участки жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми, торговыми и иными зданиями, строениями и сооружениями.

2. Земельные общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, парками, лесопарками, скверами, бульварами, водоёмами, пляжами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения общественных нужд населения.

3. Земельные участки промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки, занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами.

4. Земельные участки транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями, строениями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.

5. Земельные участки особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, природными парками, ботаническими садами, лесами и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма, а также с источниками, обладающими природными лечебными свойствами и с памятниками истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы.

6. Земельные участки водных объектов, занятых поверхностными водотоками, замкнутыми водоёмами, поверхностными водоёмами, акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями.

7. Земельные участки с/х использования, занятые пашней, многолетними насаждениями, а также с/х зданиями, строениями и сооружениями.

8. Земельные участки военных объектов и режимных зон.

9. Земельные участки резерва, не вовлечённые в градостроительную или иную деятельность

Территориально-пространственное планирование населённых пунктов.

Территориально-пространственное планирование – это пространственное распределение ресурсов, особенно земли, которое направленно на достижение максимальной эффективности при сохранении окружающей среды и обеспечении нормального состояния жизнедеятельности людей.

Земли населённых пунктов состоят из фактически застроенных участков, земель обеспечивающих непосредственное обслуживание строений и сооружений, а также земель подлежащих застройке жилыми, административными, общественными, культурно-бытовыми, промышленными, транспортными, религиозными и другими зданиями и сооружениями, необходимыми для развития населённых пунктов.

Основные территориальные зоны поселений.

1. Селитебные
2. Производственные
3. Торговые
4. Коммунально-складские
5. Транспортные
6. Индивидуальной жилой застройки

 

Определения и основы градостроительного кадастра.

Государственный градостроительный кадастр – это государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности в т.ч. для осуществления изменений ОН.

ГГК представляет собой единую систему учета, регистрации, хранения и предоставления информации по объектам следующих территориальных уровней: РФ, субъектов РФ и МО. Основой градостроительного кадастра является Государственный земельный кадастр. Государственный градостроительный кадастр может включать сведения других отраслевых кадастров.

ГГК содержит информацию о:

1. градостроительных регламентах, определяющих правовой режим ЗУ,ровно как всего,что находится над и под поверхностью ЗУ и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации ОКС

2. состоянии территории, ее использовании

3. утвержденной градостроительной и иной проектной документации, нормативных документах

4. градостроительных кадастрах прочих территориальных уровней,отраслевых кадастров, регистрах и реестрах.

Органам, ответственным за территориально-пространственное планирование необходима геодезическая информация, результаты наземных съемок, отображенные в топопланах.

Градостроительная ценность территории выражается сравнительными условными показателями. Повышение или уменьшение коэффициента относительной ценности территории определяется с учетом следующих факторов:

1. Доступность населения к центру города, объектам культурно-бытового обслуживания
2. Уровень развития транспортной сети и инженерных коммуникаций
3. Обеспеченность учреждениями культурно-бытового и торгового назначения
4. Степень благоустроенности территорий
5. Архитектурно-художественная, ландшафтная и историческая ценность
6. Состояние о/с.

 

Общие понятия кадастровой оценки и кадастровой стоимости земельных участков.

Государственная кадастровая оценка земель – это комплекс правовых и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определённую дату. Цель государственной кадастровой оценки земель – налогообложение.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определе­ния кадастровой стоимости земельных участков различного целевого на­значения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на класси­фикации земель по целевому назначению и виду функционального ис­пользования (территориального зонирования).

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садовод­ческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на осно­вании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недви­жимости.

Кадастровая стоимость – расчётная величина, отражающая представление о ценности и полезности земельного участка при существующем его использовании.

Кадастровая стоимость – производственная способность земли, выраженная в стоимостных показателях в зависимости от качества, местоположения, социально-технического обустройства.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель – расчётная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади земельного поселения в целом или кадастрового квартала в поселении по видам функционального использования земель

Территориально – экономическое зонирование города.

Зонирование земель на территории города осуществляется путём установления территорий со специфическим или особым режимом использования земель и особыми условиями землепользования. Зоны с особыми условиями устанавливаются в целях обеспечения безопасности населения, создания необходимых условий для нормальной эксплуатации промышленных, транспортных и других объектов городской инфраструктуры, для использования земельных участков в строгом соответствии с целевым назначением.

Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Комплексный подход при оценке объектов недвижимости включает:

1. Затраты на инженерную инфраструктуру (инженерная подготовка территории, предстоящие капиталовложения на развитие всех видов инженерной инфраструктуры)
2. Затраты на замену устаревшей инфраструктуры (новое строительство, реконструкция, снос ветхого жилья)
3. Затраты на новое строительство (затраты на освоение новых земель взамен утрачиваемы, потери чистого дохода от выводимых из оборота земель и за период восстановления потенциала)
4. Функциональные удобства для проживания населения и размещения строительства (затраты времени на трудовые и культурно-бытовые поездки, санитарно-гигиенические условия, комфортность, престижность)

Рост стоимости недвижимости может ожидаться в результате территориально-пространственной планировки или при условии усовершенствования зданий, их инженерных коммуникаций, изменения характеристик землепользования или функционального назначения участка.

Но техническое усовершенствование здания лишь незначительно увеличивает его стоимость по сравнению с изменениями, связанными с разрешением смены целевого назначения или его характера.

 

 

Общие понятия ГКН

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении; государственный кадастровый учет - акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастр недвижимости содержит сведения обо всех объектах кадастрового учета и кадастровом делении Российской Федерации.
Документирование сведений государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях. Порядок ведения сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, и их формы определяются органом правового регулирования. Документы, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, находятся в собственности Российской Федерации и подлежат постоянному хранению.

ГКН состоит из содержащих такие сведения разделов:

1) реестра объектов недвижимости;

2) кадастровых дел;

3) кадастровых карт.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.

Государственный кадастровый учет осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в сфере проведения государственного кадастрового учета (далее - орган кадастрового учета), путем внесения записи об объекте кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости.
Информационное и технологическое обеспечение государственного кадастра недвижимости, в том числе подготовка соответствующих документов государственного кадастра недвижимости, справочных и аналитических материалов, может осуществляться организациями, подведомственными органу кадастрового учета (далее - организации кадастрового учета), в порядке, определяемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации осуществлять нормативно-правовое регулирование в сфере проведения государственного кадастрового учета. Объекты кадастрового учета (Ст.4 ФЗ):

земельные участки; здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны).

Типы кадастров и их роль в рациональном использовании земли.

1. Основной (первичный)

2. Текущий (последующий)

Эти два типа органически связаны и представляют собой определённые стадии единого земельно-кадастрового процесса.

1.Основной (первичный) кадастр – первичное получение сведений о природном, хозяйственном, правовом, экологическом положении земель, подлежащих кадастровому районированию.

При разработке основного земельного кадастра собирают, анализируют и систематизируют все материалы и документы, содержащие сведения о правовом статусе земель, количественных и качественных характеристиках земельных угодий, характере использования земель, урожайности с/х культур, затратах материальных и денежных средств и труда и т.п. Собранные материалы и сведения проверяют на достоверность и полноту, анализируют.

Затем составляют программу проведения земельного кадастра с указанием видов и объёмов работ по каждой составной части. На основе этого осуществляется регистрация землепользований, ведётся учёт и оценка земель. Оценочные работы проводят по утвержденной методике оценки земель, единой для всей страны.

После обработки, рассмотрения и утверждения, полученные сведения принимают в качестве исходных для составления первичного кадастра. Как правило, он сопряжён с большим объёмом работ и поэтому проводится периодически или по мере надобности.

2.Текущий (последующий) кадастр – своевременное выявление и внесение в земельно-кадастровую документацию всех законных изменений в распределении и использовании земель, а также выявление допущенных ранее ошибок.

При ведении текущего кадастра учёту подлежат не все земли, а лишь те части, где происходят соответствующие изменения.

Т.о. между основным и текущим кадастром существует тесная взаимосвязь и взаимозависимость: основной кадастр даёт полную характеристику земельных ресурсов, создаёт основу для ведения текущего кадастра и определяет сферу его деятельности; текущий выявляет, обновляет и дополняет сведения основного кадастра.

 

Категория земель.

Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяется на категории земель, каждая из которых имеет свою специфику и предназначение:

1. Земли с/х назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Понятие и состав земель в населённых пунктах.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, посёлков и сельских поселений.

Земли городов, посёлков и сельских поселений отделяются от земель других категорий чертой, которая служит внешней границей поселений.

В составе земель городов и иных поселений могут находиться земли с различными видами собственности: государственной (федеральной, субъектов РФ и муниципальной), коллективной (кооперативы, общества) и частной (граждан, фермерских хозяйств).

В состав земель населённых пунктов могут входить:

1. Земельные участки жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми, торговыми и иными зданиями, строениями и сооружениями.

2. Земельные общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, парками, лесопарками, скверами, бульварами, водоёмами, пляжами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения общественных нужд населения.

3. Земельные участки промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки, занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами.

4. Земельные участки транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями, строениями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.

5. Земельные участки особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, природными парками, ботаническими садами, лесами и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма, а также с источниками, обладающими природными лечебными свойствами и с памятниками истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы.

6. Земельные участки водных объектов, занятых поверхностными водотоками, замкнутыми водоёмами, поверхностными водоёмами, акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями.

7. Земельные участки с/х использования, занятые пашней, многолетними насаждениями, а также с/х зданиями, строениями и сооружениями.

8. Земельные участки военных объектов и режимных зон.

9. Земельные участки резерва, не вовлечённые в градостроительную или иную деятельность

Территориально-пространственное планирование населённых пунктов.

Территориально-пространственное планирование – это пространственное распределение ресурсов, особенно земли, которое направленно на достижение максимальной эффективности при сохранении окружающей среды и обеспечении нормального состояния жизнедеятельности людей.

Земли населённых пунктов состоят из фактически застроенных участков, земель обеспечивающих непосредственное обслуживание строений и сооружений, а также земель подлежащих застройке жилыми, административными, общественными, культурно-бытовыми, промышленными, транспортными, религиозными и другими зданиями и сооружениями, необходимыми для развития населённых пунктов.

Основные территориальные зоны поселений.

1. Селитебные
2. Производственные
3. Торговые
4. Коммунально-складские
5. Транспортные
6. Индивидуальной жилой застройки