Особенности функционирования рынка земли. Цена земли

Специфика земли. В фундаментальной экономической те­ории земля рассматривается в качестве особого естественно­го фактора производства.

К «производственному фактору земля» относятся все силы природы, необходимые или пригодные для производства экономических благ

Земля как фактор производства имеет ряд особенностей, которые в свою очередь предопределяют специфику рынка природных ресурсов.

Земля одновременно выступает как всеобщий предмет тру­да и средство труда. В ряде отраслей национальной экономики (сельское хозяйство, лесное хозяйство) земля выступает как объект обработки. При этом от естественных свойств земли непосредственно зависит урожайность, т. е. производительность труда. В добывающей промышленности земля выступает как объект разработки (извлечение полезных ископаемых, изменение ландшафта). В виде природных ресурсов используются как по­верхность, так и недра земли. Водоемы выступают в роли есте­ственной среды для выращивания и добычи рыбы и других благ.

Земля как фактор производства абсолютно ограничена, рассматривается как недвижимость. Но в отличие от рабо­чей силы может менять собственника. В наше время масшта­бы и интенсивность использования земли все более наталки­ваются на экологические границы.

В современных условиях крайне ограничен чисто экономический под­ход к использованию земли Существует противоречие между нормами ра­ционального и эффективного использования природных ресурсов, тем более в данный момент времени и в отдаленной перспективе Текущий социально-экономический эффект не должен сопровождаться нанесением ущерба при­роде и интересам тех поколений, которые идут за нами

Поэтому особое значение имеют культура труда, духовность и совест­ливость тех, чья трудовая деятельность тесно связана с использованием при­родных ресурсов

Известно, что капитал создается трудом человека искус­ственно. А вот земля рассматривается как естественный фак-

misp или как дар природы. Однако в современных условиях земля все более аккумулирует воздействие человека. Поэто­му* выделяются естественное плодородие и искусственное пло­дородие земли. Работы по разведке недр и подготовке участ­ка земли к обработке предполагают значительные затраты труда и капитала. Это дает основание рассматривать землю и как искусственно созданный фактор производства.

Объект купли-продажи. На рынке природных ресурсов земля выступает в качестве:

а) площади, обладающей плодородием и пригодной для
сельскохозяйственного производства;

б) водных ресурсов, используемых для орошения и как
естественная среда обитания для рыбы и т. д.;

в) географического места расположения предприятий, про­
изводств и других объектов (парки, сады, жилые постройки);

г) источника полезных ископаемых, извлекаемых из недр
земли предприятиями добывающей промышленности;

д) места расположения спутников земли и станций на со­
ответствующих орбитах (космос).

В качестве главного фактора производства земля рассмат­ривается в сельскохозяйственном производстве. Поэтому не случайно рынок земли исследуется в первую очередь сквозь призму функционирования данной отрасли национальной эко­номики. Обратим внимание на то, что для купли-продажи на определенных условиях предлагается не просто экономическое благо, а бесплатный дар природы (свободное благо). Поэтому все денежные сделки с землей имеют иррациональный характер.

Как и в случае с физическим капиталом (критерий — степень отчуждения), в качестве объекта купли-продажи выступают:

1) услуги земли как фактора производства;

2) сама земля как физический объект собственности (см.
рис. 13.1).

В первом случае покупатель услуг земли обеспечивает для себя монополию на землю как объект хозяйствования, высту­пает как ее временный владелец или землепользователь. Та­кого вида монополии оказывается вполне достаточно, чтобы

Рис. 13.1. Земля как объект купли-продажи

получить доступ к земле и возможность организовать сельс­кохозяйственное производство.

Во втором случае покупатель участка земли становится его полноправным собственником, обеспечивает для себя, кроме все­го прочего, монополию на землю как объект собственности.

Потребность в приобретении земли в частную собствен­ность продиктована стремлением покупателя:

а) надежно вложить в недвижимость денежный капитал и
таким способом защитить его от инфляционного обесценения;

б) стать в дальнейшем арендодателем и получать стабиль­
ную ренту (доход) от вложенного в землю капитала;

в) получить в частную собственность недвижимость, ко­
торая может выступить в качестве формы залога, т. е. иму­
щественного обеспечения банковской ссуды;

г) приобрести важнейший фактор производства для орга­
низации собственного хозяйства, размещения промышленного
объекта и т. д.;

д) сформировать жизненную сферу для домашнего хозяй­
ства, разместить семейный дом на собственной земле.

Модель спроса и предложения земли. Принято считать, что в качестве главного побуждающего мотива для спроса на зем­лю выступает присвоение соответствующего денежного дохо-ца, достаточного для компенсации понесенных издержек про­изводства и получения нормальной прибыли, т. е. чистого

дохода. Принимая решение об организации сельскохозяйствен­ного производства, земледелец, как и другие предпринимате­ли, сравнивает ожидаемые доходы от реализации продукции и понесенные затраты (см. раздел 10.1).

Как и на других сегментах рынка экономических ресурсов, спрос на землю является производным, т. е. непосредственно за­висит от состояния спроса на сельскохозяйственную продукцию.

Предложение земли (в любой момент и в конкретном ре­гионе) всегда физически ограничено. Это значительно услож­няет ситуацию на рынке земли, делает ее предложение абсо­лютно неэластичным по цене.

С учетом естественного плодородия земли и ее местопо­ложения различаются лучшие, средние и худшие участки.

В сельском хозяйстве земля используется для производства продовольствия — первичных или сущностных экономических благ. Для таких благ характерна низкая эластичность спроса по цене. При повышении цены на продовольствие имеет мес­то лишь незначительное сокращение объема спроса. Это обсто­ятельство накладывает существенный отпечаток на механизм ценообразования и формирования доходов землепользователя.

Предположим, общество нуждается в определенном объеме продовольствия, часть которого производится на худших участ­ках земли. Тогда точкой отсчета в ценообразовании на сельско­хозяйственную продукцию будут выступать условия хозяйство­вания, которые складываются именно на худших участках земли.

Продуктивность земли зависит не только от естественно­го, но и от искусственного плодородия земли. Искусственное плодородие непосредственно связано с деятельностью челове­ка, с произведенными улучшениями за счет вложений труда и капитала (мелиорация, подъездные пути, защита от ветра, внесение удобрений и т. д.). Очевидно, что искусственное пло­дородие земли, сулящее покупателю особые экономические выгоды, должно оплачиваться дополнительно.

Повышение искусственного плодородия в определенный момент време­ни всегда ограничено действием известного нам закона убывающей производи­тельности, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая пос-

ледующая единица затрат обеспечивает меньшую отдачу, т. е. имеет место уменьшение предельного продукта на единицу ресурса (см. главу 6). I

В отличие от объектов физического капитала участок зем­ли после купли-продажи в любой момент может быть внозь предложен на рынке, причем при более высокой потребительной стоимости. Понятие «бывший в употреблении», со всеми выте­кающими последствиями, неприменимо на рынке земли. Цена услуги земли в этом случае повышается, а не снижается.

Модель взаимодействия спроса и предложения рассмотрим на примере арендных отношений.

Аренда и цена услуг земли. Объектом арендных отноше­ний выступают услуги земли, потребительные свойства кон­кретного участка. Покупателя интересует не сама земля как физический объект, а допуск к земле и возможность вести соб­ственное экономически обособленное хозяйство, точнее — мо­нополия на землю как объект хозяйства.

Таким образом, при аренде земля не продается, а лишь передается во владение (пользование) за определенную плату.

В сельском хозяйстве арендные отношения исторически всегда имели широ­кое распространение. Во многих странах арендодатели (землевладельцы) и арен­даторы (землепользователи) длительный период времени (в течение 20-30 веков) являлись основными классами, определявшими социальную структуру общества.

Сегодня в США 2/3 земли, используемой местными фермерами, находится в их частной собственности, а 1/3 арендуется. При этом в арендные отноше­ния вовлечено примерно 65% землепользователей.

При анализе арендных отношений следует различать зе­мельную ренту и арендную плату.

Арендная плата выступает как полная рентная оценка земли, включает:

1) земельную ренту;

2) амортизационные отчисления;

3) ссудный процент на капитал, вложенный в землю.
Плата за пользование землей, или цена услуги земли, на­
зывается земельной рентой.

Земельная рента выступает как цена услуги земли, как плата в пользу собственника за допуск арендатора к земле.

Амортизационные отчисления и ссудный процент есть минимальная рентная оценка земли с учетом вложенного в нее капитала (см. главу 12).

Л Предположим, в аренду сдаются участки земли, пригод-ные для обработки, но без предварительного вложения капи-тала. В таком случае выплачивается только земельная рента. Взаимодействие спроса на землю (услуги) и фиксированного объема предложения представлено на рис. 13.2.

С учетом специфики земли как естественного ресурса пред­ложение совершенно неэластично по цене услуг. Поэтому ли­ния предложения земли (St) принимает вертикальное положение.

Как отмечалось выше, спрос на землю (Dt) непосредственно зависит от спроса на сельскохозяйственную продукцию, от ис­пользуемой технологии, отражает предельную ценность земли для предпринимателя, которая равна предельному продукту, умножен­ному на цену выпускаемой продукции. В конечном итоге спрос на землю достаточно эластичен по величине арендной платы (R).

Пересечение кривой спроса (Dt) и предложения (St) опре­деляет точку равновесия Е₀, которой соответствует равновес­ная рента (R₀) (см. рис. 13.2). Фиксированный характер объе­ма предложения земли приводит к тому, что спрос выступает единственным фактором, определяющим уровень земельной ренты. Скольжение по кривой спроса выражает функциональ­ную зависимость объема спроса на землю от уровня ренты.

При изменении экономической ситуации и повышении спроса на сельскохозяйственную продукцию будет иметь ме­сто сдвиг кривой спроса на землю вверх в положение Dt,. В итоге земельная рента возрастает с R₀ до R,.

Сказанное выше — классическая трактовка взаимодей­ствия спроса и предложения на рынке земли. В реальной дей­ствительности объем предложения услуг земли все же несколь­ко изменяется под воздействием рыночного уровня земельной ренты. Повышение последней усиливает заинтересованность отдавать в аренду пустующие участки земли. Наоборот, если земельная рента снижается, то появляется стремление выво­дить участки земли из сельскохозяйственного оборота.

Конечно, часть земли непрерывно выбывает из сельскохозяйственного и торгового оборота. Но с изменением доходов домашних хозяйств, под воз­действием научно-технического прогресса на рынке могут предлагаться и новые участки земли.

Такие тенденции наиболее полно отражает линия предло­жения St, (см. рис. 13.2). То, что линия предложения не касает­ся горизонтальной оси OQ, не является случайным. Это озна­чает, что далеко не при любой минимальной ренте на рынке может быть предложен хотя бы первый участок земли.

Цена земли. Земля приобретается ради потока будущих доходов. Другими словами, ради получения чистого дохода в течение определенного времени.

Цена земли, которую покупатель готов заплатить за при­годный к использованию участок, равна современной дискон­тированной стоимости будущих доходов.

Так как земля выступает как вечный фактор, при опреде­лении цены земли обычно используют формулу, которая при­годна для расчета стоимости капитального блага длительно­го пользования (см. главу 12):

Если ставка ссудного процента остается неизменной, то цена земли будет прямо пропорционально зависеть от уровня земельной ренты.

В свое время английский экономист В. Петти (1623-1687) считал, что цена земли равна сумме земельных рент, полученных с участка земли за количество лет совместной жизни мужчин трех родственных поколений: деда, отца и внука.

Например, годовая земельная рента составляет 500 талеров. Возраст деда, отца 'И сына соответственно равен 53, 28 и 4 года, а предельный возраст мужчин в стра­де складывается на уровне 75 лет. Тогда экономически обоснованная цена участка земли для данной семьи будет равна сумме земельных рент, которую можно полу­пить за 26 лет совместного проживания представителей трех поколений мужчин (4 + 75 - 53), т. е. 13 000 талеров (500 х 26). Заметим, что таким оригинальным спо­собом норма ссудного процента получала особое социальное обоснование.

Но не только размер земельной ренты создает привлека­тельность земельного участка. Собственность на землю дает возможность гарантированно заниматься аграрным бизнесом, иметь рабочее место, «работу на себя», а также шанс постро­ить в полном смысле слова собственный семейный дом.

На перспективу отметим, что ограниченность объема предложения земли, неуклонный рост земельной ренты — все это в долговременной перспективе обусловливает рост рыноч­ной цены на землю.

Подобные тенденции начинают обнаруживаться и в услови­ях Беларуси, где еще отсутствует полноценный рынок земли.

Так, сегодня уже существует проблема получения участ­ка земли для индивидуального жилищного строительства, преж­де всего вокруг городов и крупных населенных пунктов.

Так, например, в Смолевичах (Минская область) в очереди на получение участков числится более 350 человек. Нынешние хозяева пригородных земель (колхозы и совхозы) начинают осознавать, какой значительной ценностью они владеют. В соответствии с действующим законодательством участки, выводи­мые из состава пахотных земель, должны выкупаться новыми владельцами. Участок плодородной земли площадью в 12 соток официально стоит пример­но 500 долларов. При перепродаже неосвоенных участков одним владельцем другому цена составляет 1-5 тыс. долларов.