Земельная рента и цена земли. Арендная плата

Экономическая рента- это рыночная цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Земельная рента – это частный случай экономической ренты. Право за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено [1].

Прежде чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями – землевладение и землепользование.

Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

Землепользование означает использование земли в установленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни пользователь и владелец – нередко разные лица [20].

Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента.

Как и на все иные экономические ресурсы, спрос на землю являетсяпроизводным, он определяется спросом на конечные продукты сельскохозяйственного производства. Кривая спроса на землю (как и на другие факторы производства) выступает в форме понижающейся кривой, так как при всех условиях спрос увеличивается с понижением цены и, наоборот, уменьшается с ее возрастанием (рисунок 1.1.).

 

Рисунок 1.3 – определение земельной ренты

Примечание – источник: учебное пособие под ред. И.В. Новиковой, Ю.М. Ясинского.

 

Поскольку предложение земли, где бы она не использовалась,всегда абсолютно неэластично, то кривая предложения (SS) изображается прямой, перпендикулярной к оси абсцисс, т.е. вертикальной линией. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос на нее выступаетединственным действенным фактором, определяющим земельную ренту (предложение здесь - пассивно). В свою очередь спрос на землю зависит отцены той продукции, которая выращена на этой земле, ипроизводительности земли. Она зависит не только от естественного плодородия земли, но и частично от количества и качества ресурсов, в сочетании с которыми используется земля, и цены на данные ресурсы [2].

Спрос на землю (ДД) определяется величиной земельной ренты (R) и размерамипредельного продукта земли в денежной форме. Согласнозакону убывающей доходности, предельный продукт земли уменьшается с увеличением применяемого ее количества при неизменности всех других факторов производства.

Равновесная величина земельной ренты (R) предполагает равенство величин спроса на землю и ее предложения. Она находится в точке пересечения кривых спроса и предложения (точка Е). Поэтому рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой равновесной точки. Если бы земельная рента была меньше равновесной точки и опустилась до R₂, то спрос на землю со стороны арендаторов превысил бы ее предложение. Возникшая в силу этого конкуренция между арендаторами позволила бы землевладельцам увеличить размер ренты.

Когда рента оказывается выше точки равновесия, то спрос на землю уменьшается и, следовательно, часть земли не будет использоваться. Это заставляет земельных собственников понижать ренту до тех пор, пока она не снизится до точки равновесия спроса и предложения (Е).

Спрос на землю зависит от спроса на продукты, которые на ней производятся. Изменение спроса на эти продукты вызывает собственно изменение цен на них, а следовательно, и размеры денежного дохода от предельного продукта земли. Это приводит к сдвигу кривой спроса на землю вправо или влево, что и определяет динамику земельной ренты, так как предложение земли неизменно.

При увеличении спроса на продукт земли кривая спроса сдвигается вправо (с ДД до Д₁Д₁), что увеличивает ренту с R до R₁ (рис. 1.1.). Уменьшение спроса на продукт земли приведет к падению спроса на нее (с ДД до Д₂Д₂) и уменьшению ренты с R до R₂.

Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния на предложение земли: количество имеющейся земли просто не поддается увеличению. При изменении спроса на землю значительное влияние оказывает эффект цен. Если спрос на землю равен нулю, то земельная рента равна нулю.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли [24].

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

· абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;

· дифференциальная рента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие – условное деление участков).

Дифференциальная рента образуется в результате ранжирования участков по плодородию и местоположению. Соответственно выделяют:

- дифференциальную ренту 1 по плодородию;

- дифференциальную ренту 2 по местоположению [3].

Рассмотрим формирование дифференциальной ренты. Пусть у нас имеется земля трёх видов:

1. лучшая; 2. средняя; 3. худшая.

При равных вложениях капитала и труда на равных по площади

размерах земли, могут быть получены разные объемы урожая. Самая большая производительность будет характерна для лучшего участка земли отсюда его собственник будет стремиться получить большую плату за него.

Из этого следует, что собственник худшей земли будет получать лишь абсолютную ренту. А собственники средней и лучшей земель наряду с абсолютной будут получать ещё и дифференцированную ренту (рисунок 1.4).

 

Рисунок 1.4 – Образование дифференциальной ренты

Примечание – источник: учебное пособие под ред. И.В. Новиковой, Ю.М. Ясинского.

 

Если спрос на землю не увеличится Д 1, то и собственник худших земель будет получать дифференциальную ренту. Если же спрос упадёт до Д 2, то собственник лучшей земли будет получать только абсолютную ренту, а собственники худшей земли будут вынуждены уйти с рынка [20].

Реализация стратегического курса земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земель сельскохозяйственного назначения. Важной проблемой в решении этой задачи является определение научно обоснованной кадастровой стоимости земельных участков, которая одновременно служит нормативообразующей базой для установления ставок земельного налога, арендной платы, банковских процентов при залоговых операциях и т.д.

С развитием в стране личных подсобных, крестьянских (фермерских) хозяйств, а также крупных товарных сельскохозяйственных организаций рыночного типа возникает необходимость использования реальной стоимости земли на основе оценочных работ с учетом уровня плодородия и поправочных коэффициентов на местоположение земельных участков относительно рынков сбыта продукции и объектов производственной инфраструктуры.

Необходимо различать понятие "рента" (цена за использование земли) и "цена земли" (цена, по которой она покупается и продается). Размер ренты с экономической точки зрения определяется спросом и предложением земли как фактора производства. Рыночная цена земли представляет собой, так называемую капитализированную ренту и равна сумме будущих арендных платежей, которую мог бы получить владелец земельного участка, сдавая его в аренду [19].

Цена земли находится в прямой пропорциональной зависимости от величины земельной ренты и обратной зависимости от нормы ссудного процента на момент купли-продажи.Цена земли определяется такой суммой денег, которая, будучи положенной в банк, при существующей норме ссудного процента будет приносить доход,равный земельной ренте, получаемой с этого участка земли. Поэтому покупка земли - есть покупка того дохода, который приносит земля, т.е. покупка ренты.

Цена земли исчисляется по формуле (1.1).

(1.1)

Примечание – источник: учебное пособие под ред. А. В. Бондарь, В. А. Воробьёв.

Земельная рента уплачивается арендатором землевладельцу в формеарендной платы за землю, которая, однако, не тождественна земельной ренте. Земельная рента является платой за пользование землей как таковой. Она будет совпадать с арендной платой лишь в том случае, если сдается земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо сооружения. На практике помимо земельной ренты в арендную плату могут входить:

а) амортизация основного капитала;

б) процент на вложенный в землю капитал (хозяйственные постройки, оросительные системы и т.д.);

в) вычеты из заработной платы сельскохозяйственных рабочих, а также из прибыли капиталистов-арендаторов.

В этом случае арендная плата количественно будет больше, чем земельная рента.

Поскольку конкретной формой проявления ренты служит арендная плата, то цена участка земли с учетом вышесказанного будет определятся как отношение арендной платы к величине ссудного процента по формуле (1.2).

(1.2)

Примечание – источник: учебное пособие под ред. А. В. Бондарь, В. А. Воробьёв.

Из этой формулы видно, что цена земли прямо пропорциональна величине арендной платы (ренты) и обратно пропорциональна ставке ссудного процента. На практике цена земли зависит и от других факторов, которые влияют на спрос и предложение земли. Например, рост цен на землю может наблюдаться при растущем спросе на землю для несельскохозяйственных целей, а также в условиях инфляции, когда резко возрастает спрос на недвижимость [19].

В Беларуси, в связи с переходом к рыночной экономике и необходимости стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий проведена кадастровая оценка земель, включающая и стоимостную их оценку. В основу положен метод определения нормативной цены по видам сельскохозяйственных угодий исходя из капитализации рентного дохода.

Такая оценка сельхозугодий в республике проведена с учётом совокупной характеристики плодородия почв, их технологических свойств и удалённости земельных участков от рынка сбыта продукции. Методикой предусмотрен расчёт таких показателей, как нормативная урожайность сельскохозяйственных культур, то есть урожайность, достигаемая в условиях среднемноголетних агрометеоусловий; дифференциальная рента - сверхнормативный доход на землях лучшего качества и местоположения; расчётный доход - сумма дифференциальной ренты [13].

Арендная плата. Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату [11].

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Арендная плата включает: земельную ренту; процент на ранее вложенный в участок капитал; амортизацию возведенных на участке сооружений.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность [11].

 

Вывод: Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

В целом стоимостная оценка является важнейшим экономическим рычагом регулирования земельных отношений, имеет принципиальное значение не только для приватизации, но и составления имущественных договоров.

Стратегический курс земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее острой проблемой в данном случае выступает оценка стоимости земельных участков, ведь в условиях отсутствия развитого земельного рынка очень сложно определить реальную стоимость земли.

 

 

 

ГЛАВА 2