Механизм формирования земельной ренты

 

На практике все чаще возникает такой вопрос: если владелец земельного участка сдает его в аренду, то какую сумму денег ему запрашивать в качестве арендной платы? Размер арендной платы должен удовлетворить обе договаривающиеся стороны, иначе договор не состоится. Объективной основой для расчета арендной платы, а также нормативной цены земли является доход, который может стать земельной рентой. Рента – это плата за право использования любого имущества и земельного участка.

В главе 2 было отмечено, что доходность участков земли различается в связи с разным качеством почвы и местоположением. Рассмотрим, как формируется общая сумма чистого дохода, а затем решим, какая часть чистого дохода принимает форму дифференциальной ренты.

Дифференциальная рента – экономическая реализация частной собственности на участки, которые имеют преимущества перед другими по плодородию или местоположению, а также более высокой отдаче вложений в землю. Для понимания ее формирования возьмем 4 участка земли, одинаковые по площади, но различающиеся по плодородию (рис. 13.1).

Допустим, на всех участках получают одинаковое количество продукции. Для получения на худшем по качеству участке " С " такого же урожая, как на лучшем участке " А ", необходимо в участок " С " вложить больше труда и материальных ресурсов. Поэтому, чем хуже по плодородию участок, тем больше будет производственных затрат.

Нерациональные затраты не могут приниматься во внимание, так как ренту формируют объективные условия производства. Предприниматель будет продолжать производственную деятельность в данной сфере, если он будет получать нормальную прибыль на всех участках независимо от их качества.

Индивидуальная цена производства (нормативные затраты + средняя прибыль) на разных участках разная, потому что для получения такого же урожая на участках с низким плодородием нужна большая сумма инвестиций.

На всех используемых участках присутствует абсолютная рента, потому что она не связана с качеством земли.

 

Обозначения: CP – цена производства в расчете на 1 га (затраты на 1 га плюс средняя прибыль); DR – дифференциальная рента в расчете на 1 га; AR – абсолютная рента в расчете на 1 га; P – стоимость продукции с 1 га (для случая, когда выход продукции на 1 га для всех классов земель одинаков).

 

Рис. 13.1. Формирование рыночной цены на сельскохозяйственную продукцию и образование земельной ренты

 

Разумеется, чистый доход больше на тех участках, где меньше затрат. Если предпринимательский доход и чистый доход, который принимает форму абсолютной ренты, одинаковы, то участки будут различаться только в той части чистого дохода, который формируется за счет плодородия или местоположения. Эта часть чистого дохода при платности землепользования принимает форму дифференциальной ренты I вида.

На участке лучшего качества " А " цена производства существенно ниже рыночной цены, что обеспечивает получение дополнительного дохода на единицу продукции и дифференциального дохода на единицу площади. На участке " В " также получается дифференциальный доход, но уже меньше, потому что цена производства выше. На участке " С " дифференциальный доход отсутствует, а на участке " D " даже не получают прибыли, потому что издержки на единицу продукции выше цены. Убыточное производство не может долго продолжаться, и участок " D " перестают обрабатывать. В конце ХХ в. в России в условиях аграрного кризиса не обрабатывалось 30 млн. га сельхозугодий.

Из примера видно, что участки земли различаются по производственным затратам и, как следствие, по дифференциальному доходу. При одинаковом выходе продукции на всех участках размер дифференциального дохода зависит от цены реализации и себестоимости единицы продукции. Если факторы, влияющие на цены реализации и себестоимость продукции, стабильны с течением времени, то они воспринимаются как характеристики качества участка земли. Поэтому для определения денежной ренты необходимо учесть стабильные факторы, влияющие на цены реализации продукции и себестоимость единицы продукции – рентообразующие факторы.

 

Рентообразующие факторы

 

Общая сумма чистого дохода, получаемая от использования любого участка земли, образуется в результате действия множества факторов, среди которых находятся факторы, формирующие часть чистого дохода, которая при определенных условиях выплачивается владельцу земельного участка и называется земельной рентой. При определении ренты расчетным путем возникает проблема определения вклада каждого фактора в общую сумму чистого дохода.

 

☼ Факторы, влияющие на дифференциальный доход

 

Нормальная прибыль не может быть включена в ренту, потому что арендатор будет использовать арендуемый участок земли, если он будет получать нормальную прибыль. Рентой становится лишь избыточный чистый доход, который образуется под влиянием объективных факторов.

Доход, формирующийся под влиянием субъективных факторов, действующих в краткосрочном периоде, назовем организационно-хозяйственным. Организационно-хозяйственный доход – часть избыточного дохода, имеющая конъюнктурный (временный) характер, – образуется за счет неустойчивой, способной к выравниванию дифференциации земельных участков по обеспеченности экономическими факторами производства и уровню использования всех ресурсов. Организационно-хозяйственный доход не может приниматься во внимание при расчете ренты. Рентообразующими являются лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер и длительное время закреплены на определенных участках земли.

Рентой становится дифференциальный доход. Дифференциальный доход – часть избыточного дохода, имеющая стабильный характер во времени, образуется вследствие неустранимой (или частично устранимой в течение длительного времени) дифференциации естественных и экономических факторов производства.

При денежном выражении дифференциального дохода большое значение имеет стоимостная оценка продукции и ресурсов. Цена единицы продукции должна отражать равновесие между спросом и предложением. В противном случае невозможно выявить дифференциальный доход, потому что худшие участки земли не будут выполнять функцию регулирующих участков. Избыточный чистый доход образуется потому, что спрос на продукцию не может быть удовлетворен только за счет продукции, произведенной на лучших участках земли. Спрос имеется и на продукцию, которая произведена при относительно худших условиях. Если цена реализации продукции ниже цены производства на худших участках, то они не обрабатываются. Но если на рынке покупается по определенной цене продукция с худших участков, то и продукция с лучших участков будет продаваться по такой же цене, ибо покупателю безразлично, с какими затратами произведена продукция. Поэтому считается, что на рынке сельхозпродукции, сырья и продовольствия цены формируются под влиянием худших условий производства.

Участки земли дифференцируются не только по качеству почвы, но и по уровню отдачи затрат. Разный уровень отдачи затрат, как следствие действия закона убывающей отдачи затрат, имеет постоянный характер. Поэтому существует еще одна причина возникновения ренты – разница в отдаче повторенных затрат. Получаемый за счет этого избыточный доход может стать основой дифференциальной ренты II вида (по К. Марксу).

Местоположение земельных участков по отношению к бизнес-центрам (местам реализации продукции и баз распространения материально-технических ресурсов) оказывает влияние на транспортные издержки. Экономия на транспортных издержках вследствие более выгодного местоположения увеличивает дифференциальный доход.

 

☼ Причины формирования абсолютной ренты

 

Абсолютная рента – экономическая реализация монополии частной собственности на земли любого качества. Этот вид ренты присущ всем участкам, где собственность отделена от права хозяйственного использования земли.

Абсолютная рента образуется вследствие того, что равновеликий капитал в сельском хозяйстве производит большую массу прибавочной стоимости, чем в любой другой отрасли, благодаря более низкому органическому строению капитала.

В промышленности эти различные массы прибавочной стоимости выравниваются в среднюю прибыль и равномерно распределяются между отдельными частями общественного капитала, так как ресурсы мобильны, и капитал свободно переливается. Земельная собственность препятствует переливу капитала, и земельная рента составляет часть стоимости, точнее, прибавочной стоимости товаров, но часть эта достается земельным собственникам.

Абсолютная рента реализуется в сельском хозяйстве при условии, если цены на продукцию формируются под воздействием законов спроса и предложения и не допускается диспаритет цен. Абсолютную ренту пока никогда и никому не удалось подсчитать, потому что ее происхождение имеет весьма условный характер. Кроме того, более высокая отдача ресурсов в сельском хозяйстве погашается объективно формирующимся диспаритетом цен. Практически абсолютная рента достается потребителям продукции, сырья и продовольствия.

 

☼ Причины формирования монопольной ренты

 

Монопольная рента – экономическая реализация частной собственности на участки, имеющие исключительные, только им присущие качества или свойства. Фактором (причиной) образования данного вида ренты служат особые, специфические, нигде более в стране не встречающиеся свойства данного массива земли или региона, где эта земля расположена: субтропический или близкий к нему климат в ряде районов России (виноград, цитрусовые), тундра (морошка, оленеводство) и т.д.

Монопольная рента по механизму ее формирования похожа на дифференциальную ренту.

NB В странах с развитой рыночной экономикой нет необходимости вычислять избыточный доход, который может стать рентой. Там используют статистические данные об арендной плате, имея в виду, что арендная плата, в основном, состоит из земельной ренты. Лишь небольшую часть составляет арендная плата за здания, сооружения и другое имущество, если оно сдается в аренду вместе с земельным участком. В России пока такой статистики нет. Поэтому ренту определяют расчетным путем.

 

13.3. Методика расчета дифференциального дохода и
нормативной цены сельскохозяйственных угодий

 

☼ Критерий и объекты оценки

 

Критерием определения размера земельной ренты и нормативной цены сельскохозяйственных угодий является дифференциальный чистый доход, получаемый хозяйствами, работающими в относительно лучших условиях по качеству почвы, климату и местоположению.

Объектами расчетов являются сельскохозяйственные предприятия как юридические лица и хозяйствующие субъекты, по которым систематически собираются статистические данные.

 

☼ Алгоритм расчета

 

Первоначально изучается дифференциация участков земли по нормативной урожайности. Принимается в расчет нормативная урожайность зерновых и зернобобовых культур, занимающих более половины площади пашни. Нормативная урожайность – это та ее величина, которая может быть получена при данном плодородии почвы и фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне использования ресурсов. Для характеристики качества почвы используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный чистый доход выражается в натуральной форме в виде дополнительного урожая зерновых культур, скорректированного на размер транспортных издержек – затрат на перевозку продукции в пункты ее реализации и завоз материально-технических ресурсов в хозяйство.

Дифференциальный чистый доход в натуральной форме получает денежное выражение в ценах на продукцию и ресурсы, складывающихся на рынке в каждый момент времени.

 

☼ Расчет нормативной урожайности

 

Расчет нормативной урожайности производится путем нахождения ресурсно-регрессионных моделей, где в качестве независимых переменных обязательно учитываются качество почвы, обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами (механизаторами), основными средствами (тракторами или комбайнами), оборотными средствами (удобрениями). В общем виде функция урожайности зерновых культур представлена уравнением 13.1:

Ур_н = b₀ + b₁Б + b₂Уд + b₃Зк + b₄Мех, (13.1)

где Ур_н – урожайность нормативная, ц/га;

Б – балл по свойствам почвы для зерновых;

Уд – количество удобрений по отношению к площади зерновых культур, ц д.в./га;

Зк – численность зерноуборочных комбайнов по отношению к площади зерновых культур, шт./100 га;

Мех – численность механизаторов по отношению к площади пашни, чел./100 га;

b_о, b₁, b₂, b₃, b₄ – коэффициенты, получаемые в процессе решения уравнения.

 

Учет влияния метеофактора производится путем зонирования территории на основе динамики по годам урожайности ведущих сельскохозяйственных культур. Функции урожайности культур определяются для каждой природно-климатической зоны.

Цена земли должна отражать потенциальные возможности получения ренты. Поэтому нормативная урожайность определяется при ресурсообеспеченности хозяйств, которая была до начала аграрного кризиса (1990 или 1991 г.).

 

☼ Дополнительный урожай

 

Дополнительный урожай по хозяйству находится как разность между нормативной и базовой урожайностью. Базовая урожайность – это минимальная урожайность по оцениваемой зоне (принимается по хозяйству с самой низкой нормативной урожайностью).

ΔУр = Ур_н – Ур_min, (13.2)

где Ур_min – минимальная нормативная урожайность по зоне, ц/га.

ΔУр – дополнительный урожай, ц/га.

Дополнительный урожай корректируется с учетом фактора местоположения хозяйства по отношению к бизнес-центрам.

 

☼ Экономия за счет лучшего местоположения

 

Избыточный чистый доход за счет более удобного местоположения представляет собой экономию транспортных издержек, сумма которой зависит от удаленности хозяйств от бизнес-центров, где находятся рынки продукции и ресурсов.

Транспортные издержки на перевозку базового урожая определяются по формуле

Т_Б = С_т-км × Ур_min × 2 × S, (13.3)

где Т_Б – транспортные издержки на перевозку базового урожая с 1 га, руб./га;

С_т-км – нормативная себестоимость транспортировки грузов, руб./т-км;

2 – коэффициент, учитывающий перевозку из хозяйства продукции и завоз в хозяйство материально-технических ресурсов;

S – расстояние от центральной усадьбы хозяйства до бизнес-центра, км.

Экономия за счет лучшего местоположения при перевозке базового урожая определяется по формуле

Т_Э = Т_max – Т_Б, (13.4)

где T_Э – экономия за счет лучшего местоположения при перевозке базового урожая руб./га;

Т_max – максимальные транспортные издержки по перевозке минимального урожая от центральной усадьбы хозяйства до бизнес-центра и по завозу в хозяйство материально-технических ресурсов, тыс. руб./га.

Транспортные издержки на перевозку дополнительного урожая определяются по формуле

Т_Д = С_т-км × ΔУр × S, (13.5)

где Т_Д – транспортные издержки на перевозку дополнительного урожая с 1 га, руб./га.

Для суммирования с дополнительным урожаем транспортные издержки выражаются в зерновом эквиваленте:

Т_З = (Т_Э – Т_В)/Ц_З, (13.6)

где Тз – транспортные издержки в зерновом эквиваленте, ц/га;

Цз – рыночная цена зерна, руб./ц.

☼ Расчет дифференциального чистого дохода

 

Дифференциальный чистый доход с 1 гектара пашни определяется путем вычисления чистого дохода от производства дополнительного (избыточного) урожая зерновых культур, скорректированного на местоположение хозяйства.

Dd = ΔУр ×(Ц_З – С_Н) + Т_З × Ц_З, (13.7)

где Dd – дифференциальный чистый доход, руб./га;

Сн – нормативная себестоимость единицы продукции (на основе технологической карты), руб./ц.

При создании совместных предприятий с участием иностранного капитала или при продаже земли иностранным гражданам цена продукции принимается на уровне цены мирового рынка.

 

☼ Расчет дифференциального дохода и нормативной цены сельхозугодий

 

Нормативная цена 1 га пашни определяется по известной формуле

, (13.8)

где А – цена земли, руб./га;

Dd – размер ренты (дифференциального дохода), руб./га;

Ns – ставка банковского процента, %.

Ставка банковского процента принимается равной 2 %, так как допустимый срок аренды земли равен 50 годам.