Оборотоспособность земельных участков.

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций Федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- сельскохозяйственного назначения;

- особо охраняемых природных территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены.

В-третьих, установление особого порядка совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. То есть субъект Федерации или орган местного самоуправления приобретает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

2. Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

3. Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками на сегодняшний день является обязательным для ипотеки, ренты и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме).

Иные сделки также могут быть удостоверены нотариусом по желанию сторон.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. До введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. до 1 февраля 1998 г., учет сделок с землей находился в ведении райкомземов, а учетные записи вносились в Поземельную книгу.

С 1 марта 2009 г. государственная регистрация сделок с землей осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ограничения прав на зем уч.

Ограничения права собственности

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Ограничение прав собственника на землю распространяется на залог или ипотеку. Залог является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Особенностью договора об ипотеке является то, что для него установлена обязательная нотариальная форма.

Залогодателем земельного участка может быть только собственник. Он сохраняет неограниченное право пользования заложенным имуществом, в том числе право извлекать из имущества плоды и доходы. Зато есть определенные ограничения права собственника при распоряжении заложенным имуществом. Так, отчуждение имущества допускается только с предварительного разрешения залогодержателя. Если лицо, которое передало имущество в залог, захочет его продать, подарить, обменять, то требуется согласие кредитора-залогодержателя (Федеральный закон РФ «О ипотеке», ст. 37).

Если отчуждение земли произошло с нарушением правил, залогодержатель может поступить следующим образом:

признать сделку недействительной;

потребовать досрочного исполнения обязательств и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Покупатель несет ответственность солидарно с должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Не допускается ипотека сельскохозяйственных угодий. Также нельзя отдать в залог участок земли, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Залог земли подлежит государственной регистрации и носит публичный характер: любое лицо вправе получить сведения по данному участку, касающиеся записей об ипотеке. Кроме того, можно получить выписку из регистрационной записи о залоге.

Среди ограничений следует упомянуть арест имущества — запрет распоряжаться им. Это означает, что его не допускается продавать, менять, дарить, передавать под выплату ренты, в залог и т. д.

Арест используется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, а также может применяться как способ обеспечения исполнения решения о взыскания налога. При этом на органы, наложившие арест, возлагается обязанность в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

До того как закон разрешил приобретать землю в частную собственность, граждане владели участками на праве постоянного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.