Способы защиты прав на землю. Особенности рассмотрения земельных споров.

Рассматривая данную тему, студенту необходимо ориентироваться на ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в которой раскрывается содержание способов защиты гражданских прав и гл. 9 Земельного кодекса РФ «Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров».

Особое внимание следует обратить на такие способы защиты земельных прав, как:

признание судом недействительным правового акта,

признание судом недействительным ненормативного акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления,

возмещение убытков, причиненных нарушением прав собственников (землепользователей) земельных участков,

признание права на земельный участок в судебном порядке.

В случаях изъятия земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд, собственникам (землепользователям и землевладельцам) в соответствии со ст. 63 ЗК РФ гарантируется:

предоставление равноценных земельных участков или (при невозможности) возмещение рыночной стоимости изъятого земельного участка;

возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Важно также учитывать и тот факт, что теперь в действующем земельном законодательстве не предусмотрен административный порядок рассмотрения земельных споров. Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ устанавливает обязательность рассмотрения земельных споров только в судебном порядке, исключая данную категорию споров из юрисдикции органов управления.

Правовой институт «Земельные споры» является традиционным в системе земельного права РФ, однако в последнее время он значительно видоизменился и приобрел особое значение.

Это обусловлено как общим изменение и либерализацией земельно-правовых отношений: земля стала объектом гражданского оборота, так и значительным изменением самого порядка разрешения земельных споров.

Следует сказать о том, что порядок разрешения споров неоднократно изменялся на протяжении нескольких десятилетий, причем общую тенденцию можно выразить следующей зависимостью: происходит все больший переход от административного порядка рассмотрения земельных споров к судебному порядку. В частности, известный Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» прямо устанавливает, что все земельные споры разрешаются в судебном порядке.

Окончательно это правило закрепила Конституция РФ от 1993 года, в 46 статье которой говорится о том, что «каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».

Эти новые положения могут вызывать только одобрение, ибо ранее местные органы исполнительной власти были, по сути, единственными вершителями судеб землепользователей и иных работников, хозяйствовавших на земле.

Именно эти органы издавали правовые акты, контролировали их исполнение и еще, плюс к этому, фактически единолично рассматривали и разрешали возникавшие коллизии, то есть являлись судьями в собственном деле.

К чему приводит подобная практика, говорить не приходится. При таком порядке не учитывается особый, уникальный объект, который является собственно предметом земельного спора, а именно: земля как незаменяемое природное образование. И только лишь суд зачастую способен рассмотреть со всех сторон возникшую коллизию, учесть все особенности и вынести справедливое решение.*

Административный же порядок порождает бесправность, субъективизм и тенденциозность при рассмотрении подобных ситуаций. Поэтому необходимо активное участие суда, тем более в настоящее время, когда всем известна та криминогенная ситуация, которая сложилась с рынком земли. Необходимо учитывать и всевозрастающее самоуправство местных властей.

Разрешение земельных споров — это один из способов защиты прав и законных интересов собственников земли, землепользователей и арендаторов. Государство, участвуя в разрешении споров в лице местных администраций и судебных органов, тем самым осуществляет охранительную функцию при государственном регулировании земельных правоотношений.

Защита земельных прав осуществляется способами, установленными гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами, путем признания земельных прав; установления запрета на вмешательство в деятельность субъектов земельных прав со стороны государства и третьих лиц, за исключением случаев нарушения земельного законодательства; установления в законе исчерпывающего перечня случаев прекращения или ограничения земельных прав государством; установления в законе гарантий защиты земельных прав в случае их прекращения или ограничения государством.

Действующее земельное законодательство гарантирует защиту земельных прав всем пользователям земельными участками. Так, при необоснованном вмешательстве соответствующих органов государства в деятельность пользователей земельными участками их нарушенные права подлежат восстановлению в порядке разрешения земельных споров.

В соответствии со ст. 304 и 305 ГК РФ все пользователи земельными участками могут требовать устранения нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 41) государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

В ст. 35 Конституции РФ сказано, что право частной собственности подлежит особой защите, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Ст. 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (с учетом ст. 34,45,46,47,48 и др.).

Статья 131 ГК РФ устанавливает, что все сделки по переходу прав на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, а в случае отказа в ней такие действия могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственники вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Действующее земельное законодательство (постановление Правительства РФ от 28 января 1993 г.) защищает имущественные права граждан — пользователей земельными участками при изъятии у них земель для государственных и муниципальных нужд.

Признание земельных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом путем вынесения судебного решения, восстанавливающего земельные права. Судебное решение является юридическим основанием, при наличии которого соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству в пределах своей компетенции обязаны выдать документы, подтверждающие земельные права, а также план.

Нарушенное право подлежит восстановлению в случаях признания судом нормативного акта, не соответствующего законодательству и нарушающего земельные права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица; самовольного занятия земельного участка; в иных случаях, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами субъектов РФ.

Действия, нарушающие земельные права граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, должны быть пресечены путем признания недействительными актов государственных и иных органов, не соответствующих законодательству, в судебном порядке; приостановления исполнения актов государственных и иных органов, не соответствующих законодательству, в административном порядке; приостановления промышленного, гражданского и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, мелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ.

Но наряду с указанными способами, защита земельных прав осуществляется путем разрешения возникших в результате этой защиты земельных споров в судах, арбитражных судах или третейских судах.

Споры граждан и юридических лиц, связанные с земельными отношениями, в том числе по предоставлению и изъятию земельных участков, разрешаются в административном порядке, судебными органами и третейскими судами.

Досудебное административное рассмотрение земельного спора необязательно, за исключением спора о сельскохозяйственных землях. Для рассмотрения споров о выделении земельных участков для сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств и граждан, споров о границах участков и арендных платежах. На уровне районов и субъектов РФ могут создаваться сельскохозяйственные палаты в составе представителей органов управления сельским хозяйством, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, действующих на условиях третейских судов.

Имущественные споры, связанные с земельными отношениями, рассматриваются в судебных органах и третейских судах.

Земельные споры и иные дела, возникающие из земельных отношений, рассматриваются судом или арбитражным судом в соответствии с их подведомственностью, установленной гражданским процессуальным, арбитражным процессуальным законодательством, а также иными федеральными законами.

Земельное законодательство устанавливает также порядок разрешения земельных споров в административном порядке. Так, земельные споры, хотя и подведомственные суду или арбитражному суду, если они переданы на разрешение административных органов одной из сторон до принятия, дела к производству судом или арбитражным судом, рассматриваются, в административном порядке. Принятое административным органом, решение может быть обжаловано в суде, арбитражном суде.

Однако Органы местной администрации не обладают достаточной объективностью при разрешении земельных споров, так как они сами непосредственно участвуют в создании и формировании земельных отношений, а споры о земле часто затрагивают решения самих администраций и, таким образом, предъявляемых к ним самим претензий, то есть эти органы выступают судьями по собственным делам. Но это не означает, что органы местной администрации должны быть полностью отстранены от разрешения земельных споров, так как они обладают высокой компетенцией в области регулирования земельных отношений.

К сожалению, в ЗК нет четкого разграничения подведомственности между местной администрацией, судом и арбитражным судом.

При административном порядке разрешения земельных споров органы государственного регулирования земельных отношений одновременно играли главную роль при отводе, изъятии земель, землеустройстве, земельном контроле и в то же время.решали судьбу каждого земельного конфликта. Эти органы, как правило, не заботясь о защите прав пользователей земли, добивались лишь на словах соблюдения приоритета государственных и общественных интересов. На самом же деле существовавший порядок разрешения земельных споров не способствовал выявлению подлинных причин конфликта, а содействовал сокрытию бесхозяйственности и не обеспечивал необходимый уровень законности в земельных отношениях.

Земельные споры между предприятиями и организациями рассматриваются комиссиями, образуемыми на паритетных началах из представителей заинтересованных субъектов РФ. В случае, если комиссия не пришла к согласованному решению, споры разрешаются комиссией, утвержденной Правительством РФ, решение которой может быть обжаловано в Верховный Суд РФ.

Однако правовой институт «Земельные споры» значительно изменился в связи с либерализацией земельных правоотношений, особенно когда земля стала объектом гражданского оборота, что вызвало и изменение самого порядка разрешения земельных споров.

Разрешение земельных споров — это один из способов защиты прав и законных интересов всех пользователей земли.