Отказ от прав на земельный участок.

В экономических отношениях встречаются ситуации, когда в силу тех или иных обстоятельств конкретный объект гражданского оборота перестает иметь какую-либо ценность для его собственника и он отказывается от права собственности на него. В этом плане земельные участки как объекты рыночных отношений не исключение. В связи с этим Земельный кодекс РФ предусматривает в качестве одного из оснований прекращения права на землю отказ от права на земельный участок. Условия и порядок отказа определены ст. 53 ЗК РФ. Юридически он оформляется заявлением об отказе от права на земельный участок.

В отличие от Гражданского кодекса РФ (ст. 236) Земельный кодекс РФ не допускает возможности отказа от права путем совершения фактических действий; основанием отказа от права на земельный участок по ЗК РФ будет только подача заявления надлежащей формы. Устные заявления не могут быть приняты во внимание, а если лицо просто не использует участок, то в ряде случаев это может образовывать состав земельного правонарушения (например, неиспользование земельного участка,предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет).

Подача заявления об отказе от права на земельный участок еще не влечет за собой автоматического прекращения права на него. ГК РФ устанавливает, что при отказе от права собственности права и обязанности собственника в отношении соответствующего имущества не прекращаются до приобретения права на данное имущество другим лицом. Аналогичная норма есть и в ЗК РФ (согласно п. 2 ст. 43 отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных ст. 42). По модели ст. 53 ЗК РФ до тех пор, пока не будет решена судьба участка, прежний собственник, землевладелец, землепользователь несет ответственность за состояние земельного участка и может при желании им пользоваться.

В ст. 53 ЗК РФ упоминаются лишь три разновидности прав, от которых лицо может отказаться: право собственности, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования.

Порядок отказа от права аренды регулируется ст. 46 ЗК РФ. Прекращение всех обязательственных прав на земельный участок осуществляется только путем расторжения договора. Поскольку в ст. 53 ЗК РФ об этом ничего не говорится, случаи отказа от обязательственного права не входят в предмет регулирования данной статьи.

В комментарии к Земельному кодексу РФ под редакцией М. В. Бархатова высказывается предположение, что условия и порядок отказа от права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), исходя из названия ст. 53 ЗК РФ, также входят в сферу регулирования рассматриваемой статьи, хотя в ней и не упомянуто право ограниченного пользования чужим земельным участком1. Такое предположение, по нашему мнению, ошибочно, так как ст. 53 по своей сути не может быть распространена на сервитут. Объясняется это, прежде всего, тем, что отказ от сервитута никак не влияет на судьбу земельного участка и, разумеется, никак не может повлечь за собой приобретение земельным участком режима бесхозяйной вещи.

В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком такое вещное право как сервитут не связано с осуществлением правомочия владения. Поэтому при отказе от сервитута происходит только освобождение земельного участка от дополнительного обременения, а владелец земельного участка остается неизменным. Единственным имущественным последствием для владельца обремененного сервитутом земельного участка может быть прекращение платежей за пользование земельным участком (в том случае, если пользование чужим земельным участком осуществлялось на возмездной основе).

Вместе с тем процедура отказа от сервитута, на наш взгляд, все же нуждается в специальном законодательном регулировании, однако в данной статье нет возможности уделить особое внимание этой проблеме.

К сожалению, отсутствие в ст. 53 ЗК РФ указания на процедуру прекращения сервитута далеко не единственный ее пробел. В статье также не до конца урегулирован вопрос о том, в каком порядке происходит отказ от права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Указание в п. 3 ст. 53 на то, что при отказе от права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение таким земельным участком осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, наделенными полномочиями по предоставлению земельных участков, явно недостаточно. Остается нерешенным вопрос о том, когда происходит прекращение права на земельный участок и, соответственно, когда вносится запись в ЕГРП: с момента отказа от права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? Но п. 1 ст. 53 гласит, что отказ от соответствующего права на землю не влечет прекращения такого права. Следовательно, государственный или муниципальный орган не может распоряжаться земельным участком, если этот земельный участок принадлежит на вещном праве другому лицу.

Представляется, что такой земельный участок нельзя предоставить третьему лицу. Дело в том, что предоставление земельного участка третьему лицу без прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет противоречить закону, к тому же прежний владелец сможет истребовать земельный участок посредством предъявления виндикационного иска.

Законодатель предполагает, что в случае отказа прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком происходит одновременно с возникновением соответствующего права у другого лица на основании акта государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка. Устанавливается принцип: "Право на земельный участок существует до тех пор, пока земельный участок не будет предоставлен другому лицу". Однако такой принцип существенно нарушает имущественные интересы землевладельца (землепользователя), отказавшегося от земельного участка, так как до предоставления земельного участка другому лицу он обязан будет уплачивать земельный налог. А в зависимости от качественных характеристик земельного участка и его географического расположения дата предоставления земельного участка третьему лицу может откладываться на неопределенно долгий срок. В связи с этим полагаем, что при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком соответствующее право должно прекращаться путем подачи заявления в орган государственной или муниципальной власти, имеющий полномочия по распоряжению данным земельным участком. При этом регистрация прекращения соответствующего права в ЕГРП должна осуществляться на основании постановления государственного или муниципального органа об удовлетворении заявления о прекращении права на землю.

Возникает вопрос: может ли государственный или муниципальный орган отказать в удовлетворении заявления об отказе от права на земельный участок? Очевидно, да. Основаниями для этого необходимо признать, в частности, обстоятельства, перечисленные в проекте изменений к ст. 53 Земельного кодекса РФ.

Учитывая приведенные аргументы, считаем необходимым дополнить п. 3 ст. 53 ЗК РФ абзацем 2 следующего содержания: "В случае отказа лица от права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращение соответствующего права осуществляется на основании акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, об удовлетворении заявления об отказе от права на земельный участок. В удовлетворении заявления об отказе от права на земельный участок может быть отказано в случае:

неуплаты землепользователем (землевладельцем) земельного налога;

неисполнения землепользователем (землевладельцем) обязанности по приведению земельного участка в пригодное для использования состояние при его захламлении, других видах порчи, самовольной застройке и т. д.;

неисполнения землепользователем (землевладельцем) обязанности по возмещению убытков, вызванных ухудшением качества земельного участка".

Исполнение данных условий позволит осуществлять земельный контроль при отказе лиц от права на земельный участок и обеспечит соблюдение имущественных и экологических интересов государства и муниципальных образований при осуществлении перераспределения земель.

В случае внесения в ЗК РФ указанных изменений государственная регистрация прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (внесение записи в ЕГРП) будет проводиться на основании акта органа государственной или муниципальной власти, уполномоченного осуществлять распоряжение земельными участками, что соответствует п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На сегодняшний день можно сделать вывод, что в ст. 53 ЗК РФ остались неурегулированными вопросы прекращения таких вещных прав как сервитут, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования.