Условия и факторы формирования рыночной цены земли

 

В литературе часто не различаются по смыслу условия и факторы. Условие – это наличие мотивов определенных действий людей, а фактор – это движущая сила какого-либо процесса.Толкование данных понятий поможет нам сформулировать условия формирования рынка земли и факторы, которые обеспечивают движение рыночных процессов. Условия формирования рынка земли те же, что и в целом функционирования рыночной экономики.

Рынок земли может функционировать при определенных условиях, которые порождают факторы.

1. Достаточно большое количество потенциальных продавцов земельных участков. Данное условие необходимо для формирования цены равновесия, то есть рыночной цены, так как рыночная цена образуется при действии законов спроса и предложения, а дляих проявления необходимо достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Данному условию соответствует фактор большого количества собственников земельных участков, которые могут предложить их для продажи или сдачи в аренду. В России данный фактор сформирован: зарегистрировано более 42 млн. частных землепользователей. В сельском хозяйстве в приватизированных хозяйствах все работающие и пенсионеры, а в отдельных случаях и работники социальной сферы имеют "Свидетельства на право собственности на землю". Также в собственности находятся земельные участки под застройкой, в личном подсобном хозяйстве. В Воронежской области имеется 431,4 тыс. собственников земельных долей, за которыми закреплено 2 млн. 700 тыс. га сельхозугодий или 90% общей площади.

Большая часть земельных долей сдана в аренду, а владельцы земельных долей считаются сособственниками, потому что частная собственность используется при коллективном хозяйствовании: в сельхозартелях, колхозах, акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и прочих приватизированных хозяйствах сельхозугодия находятся в частной собственности.

Наряду с частной собственностью на землю существует государственная и муниципальная собственность.

2. Полная экономическая ответственность собственников земельных участков.

Известно, что эффективной работа будет лишь тогда, когда личный экономический интерес находится в прямой зависимости от собственных результатов хозяйственной деятельности. Частные собственники ведут хозяйство на основе самофинансирования.

При полной экономической ответственности владелец земельного участка свободен в выборе вариантов свой деятельности:

он может оставаться собственником или освободиться от земельного участка. Если собственник земли не выдерживает конкуренции, не может приспособиться к экономической ситуации и не в состоянии получать предпринимательский доход не ниже нормально-удовлетворительной прибыли, то он предъявляет участок для продажи или сдачи в аренду. Если он не сделает выбор, будет платить земельный налог, не получая от земли дохода. Следовательно, полная экономическая ответственность порождает такой фактор, как добровольное полное или частичное отчуждение земельных участков. При полном добровольном отчуждении участок продается, при частичном сдается в аренду.

3. Спрос на земельные участки. От спроса зависит функционирование рынка земли: чем больше спрос, тем выше земельная рента, а от размера ренты зависит цена земли. Однако для выявления рыночной цены должна быть конкуренция между покупателями, которая является фактором, порождаемым спросом.

В конкурентной борьбе на рынке земли выясняется, какая цена производства продукции признается обществом. Цена производства равна сумме нормальных производственных затрат и нормальной прибыли. Разница между ценой производства на сравнительно лучших и худших участках представляет собой избыточный чистый доход, являющийся основой формирования цены земли.

Действительная, то есть рыночная цена выявляется на аукцинах по продаже земельных участков. Аукционы проводятся при продаже участков городских поселений, но для продажи участков сельхозугодий пока не созрели условия для организованной торговли.

Спрос на сельхозугодия зависит от возможности получваия нормально-удовлетворительной прибыли, что проблематично при отсутствии господдержки: в 2006 г. рентабельность в среднем по сельхозпредприятиям России составила 0,6%. Лишь в отдельных случаях заинтересованные лица стремятся скупить земельные доли не по рыночной, а по спекулятивно низкой цене.

4. Регулирование рынка земли должно осуществляться таким образом, чтобы не ущемлялась свобода ценообразования.На рынке земли свобода в образовании цен зависит от полноты реализации частной собственности на землю.

Создание этого условия формирует фактор защищенности участников рынка. Защищенность граждан обеспечивают различные правовые нормы, изложенные, в частности, Земельном Кодексе и Законе об обороте земли ссельскохозяйственного назначения, который вступил в силу в январе 2003 г.

Но для этого нужна свобода на рынке земли.

Государство в этом процессе должно выступать в качестве арбитра, определяя правила поведения землевладельцев и землепользователей, а также их взаимоотношения.

 

Глава 13