Земельное право. Лекции Ф.П.Румянцева

Земельное право. Лекции Ф.П.Румянцева

Г.

 

В-1: Роль и значение земли как объекта правового регулирования.

Душа Федора Полиэктовича лежит к Перевозскому району.

- Основное значение земли заключается в ее природных неповторимых особенностях, связанных с присущим ей свойством плодородия.

- Земля – это незаменимое средство производства в сельском хозяйстве, это пространственный базис (поскольку все располагается на земле).

- С началом рыночных преобразований значение земли стало определяться легальным введением ее в оборот как объекта недвижимости.

 

В-2: Понятие и предмет земельного права.

В п.3 ст.3 ЗК от 25 октября 2001 г. законодатель закрепил за ЗП отношения по использованию и охране земель, передав регулирование имущественных отношений, объектом которых выступают земельные участки, гражданскому законодательству.

Предметом ЗП являются отношения по поводу земли как природного объекта, по поводу земельного участка (ЗУ) и его частей.

 

В-3: Основные институты и система земельного права.

Выделяют следующие институты:

- право собственности

- иные вещные права на землю

- земельный контроль и надзор

- юридическая ответственность за нарушение законодательства

- категории земель и их правовые режимы

- перевод земель из одной категории в другую

- земельные споры

- цена и земельные платежи

- землеустройство

 

Также есть несколько специальных законов, которые отражают особенности имущественных отношений, связанных с оборотом ЗУ отдельных категорий.

- ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель с/х назначения» - его нормы по своей природе являются чисто цивилистическими, но нормы ГК к регулированию купли-продажи, аренды, наследования ЗУ данной категории могут применяться только если число сособственников менее 5. Этот закон по-иному определяет процедуру ГП-сделок с земельными долями в ЗУ по сравнению со ст.250 ГК. Этот закон устанавливает императивные предписания по признанию сделки купли-продажи ничтожной, если собственник нарушил ст.8 ФЗ о преимущественном праве публичных участников оборота в лице субъектов РФ или в случаях, установленных законом субъекта или органами МСУ.

 

Земельное право формально (в отличие от классических отраслей права) подразделяется на:

- общую часть – в ней содержится понятийный аппарат.

- особенную часть – она закрепляет регламентацию правовых режимов отдельных категорий земель.

 

В-4: Принципы земельного права.

Ст.1 ЗК содержит 11 принципов.

Выделим новые принципы ЗП:

1. Принцип единства правовой судьбы ЗУ и расположенного на нем объекта недвижимости.

2. Приоритет значения и охраны земли как основы жизни перед использованием земли как объекта недвижимого имущества.

3. Платность землепользования – ст.31 НК предусматривает следующие виды платежей: земельный налог, кадастровая стоимость земли (используется при установлении размера земельного налога, а также при заключении договоров купли-продажи через земельные аукционы), нормативная цена земли.

4. Принцип разграничения собственности на землю. Этот принцип помимо ЗК в период с 2001 г. по 2006 г. регулировался специальным ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (утратил силу в 2006 г.).

 

В-5: Становление и развитие российского земельного законодательства.

Этап 1. Реформа генерального межевания земель российской империи.

19 сентября 1865 г. манифест о генеральном межевании земель.

Цель: получение достоверной информации о наличии свободных земель для включения в гражданский оборот и проведения переселенческой политики.

Содержание.

Составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения, общего количества земель, их распределение. Специалистов по проведению межевания не было. Если возникал спор по границам землепользования, участок выводился из пользования обеих сторон. Споры затягивались, а земли зарастали и выводились из целевого использования. Проблему разрешила Екатерина II путем проведения торгов (аукционов). Права на участок переходили претенденту, предложившему наибольшую выкупную цену. Цели данной реформы были достигнуты лишь в 19 губерниях.

Этап 2. Земельная реформа 1961 г.

19 февраля 1961 г. Манифест об отмене крепостного права. Освобождение крестьянина только через выкуп помещичьей земли. Период выкупа – 49 лет. Отсюда пошла долгосрочная аренда.

Меры, которые предприняло правительство для реализации манифеста:

Были созданы дворянские и крестьянские поземельные банки, которые выдавали крестьянам, желающим получить вольную кредиты. Банковская ставка – 5 %, что много. Массовых освобождений не было.

Этап 3. Столыпинская аграрная реформа.

«Столыпинские вагоны». Крестьянину давали командировочные деньги на освоение новой территории при проезде к ней в размере 200 р. (корова стоила 4 р.). Выгода для крестьянина при переселении – капитал. Когда крестьянин обрабатывал землю 100 р. Списывалось сразу, остальная часть – в рассрочку.

Реформа под принуждением. После смерти Столыпина некому было продолжать реформу.

Столыпинские преобразования – это передача земли крестьянам.

Ограничения: лишь 6 наделов.

Этап 4. Советский период.

1917 г. Декрет о земле, подготовленный эсерами, согласно которому земля выводилась из оборота, частная собственность запрещалась (но единоличное пользование разрешено), наемный труд запрещался.

1918 г. Декрет о социализации земли: передача земли в более широкое, чем частная собственность пользование, предпочтительна гос поддержка землепользования.

1922 г. ЗК РСФСР: преимущественная форма – коллективное землепользование. Допускалось 3 формы:

- с/х артель (осталась только она – прообраз будущих колхозов)

- земледельческое общество

- коммуна

1922 – 1928 гг. Период НЭП.

- возможность аренды до 6 лет

- запрет использования наемного труда

- земля выдавалась в таком количестве, которое могла обработать одна семья

- стала набирать обороты предпринимательская деятельность (разрешены частные лавки, предпринимательские организации – мелкая буржуазия)

1922 г. ГК РСФСР.

- все сделки с ЗУ запрещаются

1936 г. Завершение коллективизации. Довоенный период характеризуется усилением коллективной формы землепользования

1937 г. Запрещение аренды земли.

1941 – 1945 гг. Хорошо, что были колхозы.

Послевоенный период:

- отмена карточек

- страна стала кормить себя хлебом

- до смерти Сталина в СССР хлеб продавался

Хрущевский период – кукурузная апогея:

- законодательно урезались ЗУ для ЛПХ

- увеличивался налог на землепользователей

- деревня стала пустеть

- поднятие целины: в первый год много урожая, но много пропало из-за невозможности надлежащего хранения

Брежневский период:

- укрупнение колхозов

- термин «неперспективная деревня»

- 1968 г. основы земельного законодательства

- 1970 г. ЗК РСФСР: упразднение термина «приусадебные ЗУ» и введение в оборот «ЗУ для ведения ЛПХ»

1988 г. Союзный закон об аренде, в котором регламентировалось правовое положение о внутрихозяйственной аренде, т.е. колхозы, совхозы наделялись правомочиями передавать часть своих земель внутрихозяйственным кооперативам. Однако руководители хозяйств не были заинтересованы в развитии самостоятельности арендных отношений и своей административной властью преимущественно тормозили становление договорных отношений по использованию земли.

1990 г. Союзный закон о земле, который возрождает институт ограниченного вещного права на землю – право пожизненного наследуемого владения. Положительные стороны:

- не был ограничен срочностью

- размер возмездности был ничтожно мал по сравнению со стоимостью самой земли

- на этой земле дозволялось возводить объекты недвижимости, которые могли принадлежать землевладельцу на праве собственности (эмфитевзис, он же чиншевое право в Польше, т.к. чинш – земельный налог)

Этот закон не легализовал право частной собственности на землю. Не было этого и в конституции, в ст. 12 которой 12 декабря 1993 были внесены поправки. Эти поправки допускали частную собственность на недвижимость, за исключением земли.

20 июля 1990 г. закон РСФСР о земельной реформе:

- возродил право частной собственности в России

- предусматривал наделение Советами народных депутатов землей граждан на возмездной / безвозмездной основе

В условиях отсутствия нового ГК государство опасалось стихийного, неурегулированного земельного рынка и поэтому данный закон предусматривал мораторий на совершение сделок с этими земельными участками на 10 лет (по возмездным сделкам) или на 5 лет (по безвозмездным сделкам).

Однако в некоторых случаях закон разрешал куплю-продажу ЗУ:

1) При выходе гражданина на пенсию

2) При переселении гражданина в другое место жительства

3) В целях развития услуг по строительству, ремонту с/х техники … на средства, вырученные от продажи ЗУ

22 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О КФХ»:

- за КФХ закреплялся статус ЮЛ

- земля предоставлялась не ЮЛ, а его владельцу – ФЛ

- распоряжаться землей даже в партнерском КФХ мог только глава без согласия остальных сособственников

- 2 типа КФХ:

А) семейное (общая совместная собственность), в регионах регулировался вопрос неоднозначно: в одних субъектах предоставлялась на хозяйство, в других – на каждого члена хозяйства, в третьих – только на работающих членов.

Б) партнерское (общая долевая собственность)

Член КФХ – только совершеннолетний член семьи.

- земля могла наследоваться только по закону: передавалась неделимым клином наследнику, остальным выплачивалась денежная конфискация

- городские жители наделялись землей для создания КФХ из районных фондов распределения, которые формировались по императивным предписаниям исполнительных органов власти субъектов РФ для каждого с/х предприятия в виде выделения указанной площади для пополнения фондов распределения.

Сельские жители могли создавать КФХ за счет выделения земельной доли при приватизации с/х угодий колхозов и совхозов.

27 декабря 1990 г. Указ Президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы России». Предписывал до 1 марта 1993 года произвести раздел земель и имущества всех с/х предприятий.

Во исполнение указа принимается ППрав от 29 декабря 1990 г. №708 «О реорганизации колхозов и совхозов»

1) П. 7 - перечень лиц, имеющих право на получение земельной доли, размер которой был одинаков для всех: действительные работники и пенсионеры, вышедшие на пенсию как работники колхозов и совхозов из числа ассоциированных работников. 27 сентября 1992 г. добавились работники социальной сферы, учителя и врачи, призванные на срочную службу из хозяйства.

2) Размер имущественного пая рассчитывался с учетом должности, стажа и иных показателей (трудовая дисциплина и другое).

3) Проблемы постановления:

- закрытый перечень правомочий по распоряжению земельными долями (ЗД): выделиться в КФХ, продать сособственнику без выделения, внести в уставной капитал; 24 сентября 1992 г. расширен перечень: + право аренды

 

Этап 5. Современный.

27 октября 1993 г. Указ №1763 «О регулировании земельных отношений…»:

- разрешены все сделки с ЗД

- был снят мораторий, но сохранились требования по целевому назначению

1 декабря 1995 г. ППрав «О полномочиях сособственников по распоряжению ЗД…». Сособственники получили регламентацию по продаже, передаче в аренду, залогу. Данное постановление наделяло арендатора правомочием выделить ЗУ с согласия арендодателя. Постановление носило рекомендационный характер.

8 декабря 1995 г. ФЗ «О с/х кооперации». Попытка защитить отечественного производителя запретом на судебное обращение к взысканию на следующие виды имущества:

- семенной переходящий фонд

- рабочий скот

Положительные моменты производственного кооператива:

+ все внесенные паи … в неделимый общий фонд, затем можно было забрать свою часть

+ по личным долгам взыскание на пай не допускается

7 марта 1996 г. УПрез «О конституционных правах граждан на землю». Бесплатно могут приобрести земельную долю руководители хозяйств, проработавшие в бывших колхозах не менее 5 лет.

Недостаток: иные категории лишались такого права.

8 января 1998 г. УПрез «631 «О предоставлении ЗУ и расширении существующих границ для организации предпринимательской деятельности». ОМСУ формировали земельные массивы, проводили инвентаризацию городского землепользования и в заявительной форме предоставляли ЗУ для указанных целей.

2 января 2000 г. ФЗ «О государственном земельном кадастре». Ст. 1 – легальное определение понятия земельный кадастр – документированный свод сведений о количественных, качественных, ценовых характеристик ЗУ, правообладателя, существующих ограничениях и обременениях.

17 июня 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю». Формирование на уровне СРФ комиссий по разрешению земельных споров, возникающих в ходе разграничения процедур между РФ, СРФ и Мун. Обр. Это закон определял основы, принципы для осуществления разграничения. Основной – принцип принадлежности объекта недвижимости, расположенного на … Были общественные заключение по этому закону: для России это опасно. 1 июня 2006 этот закон был упразднен по причинам возникновения сложностей для развития инвестиционной деятельности. В результате возникла новая пограничная форма собственности под названием «неразграниченная государственная собственность».

25 октября 2001 г. ЗК РФ. После 10 лет обсуждений принят. С условием. Что он не будет регламентировать куплю-продажу с/х земель, этот вопрос будет разрешен принятием отдельного рамочного закона. Основные положения:

- определил однообразное решение вопросов ЗУ для строительства

- легализовал институт сервитута, установил гражданско-правовые основы его установления

- отменил возможность приобретения земли на праве ПНВ, а ЮЛ на праве ПБП

- ввел новую категорию «оценка земли»

- установил только судебный порядок разрешения земельных споров, ст. 75 – неудачная, непродуманность юридической техники, буквально толковать: виновное лицо может быть привлечено к дисциплинарной ответственности только при условии предварительного привлечения организации к административной ответственности

- определен правовой режим отдельных категорий земель

- множество отсылочных норм, особенно по ответственности (ранее ст. 127 ЗК РСФСР включала перечень всех видов ЮО в одной статье).

24 июля 2002 г. ФЗ «Об обороте земель». Имеет большое значение для формирования единообразной правоприменительной практике по распоряжению ЗУ и ЗД, которыми наделялись граждане в ходе приватизации с/х угодий в начале 90-х. закон регламентирует 2 ГП-сделки: куплю-продажу и аренду. Несмотря на заявленное название «об обороте» этот закон отнесен к блоку не гражданского, а земельного законодательства, поскольку специфика отчуждения ЗУ, находящегося в собственности десятков, сотен, тысяч дольщиков отличается от норм ГП, регулирующих куплю продажу и аренду объектов недвижимости. Для правоприменителя этот закон является наиболее сложным в понимании и практической реализации. Несмотря на уровень федерального значения, многие вопросы переданы на разрешение СРФ, как следствие возникает не единообразная судебная практика по одинаковым правовым вопросам. До сегодняшнего времени, несмотря на 10-летний период действия этого закона, высшая судебная инстанция не дала надлежащего судебного толкования правоприменителям в спорных положениях этого закона. Существует единственное ПКС от 29.01.2009. по желобе гражданки Погодиной по нарушению ее конституционных прав в части применения ст 13-14 ФЗ. Следует отметить, что императивное предписание законодателя, вынесенное ФЗ от 29 декабря 2010 г. №435-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в законодательство по совершенствованию регулирования оборота с/х земель», доверило действие по приведению ранее заключенных договоров аренды в соответствие с ГК, установив при этом достаточно сжатые сроки для реализации этого предписания – до 1 июля 2012 г. Если к указанному сроку не будет выполнено самими землеобладателями, то функции по межеванию, утверждению проектов межевания, приведения договоров аренды в соответствие с ГК будут проводить ОМСУ. Срок для этого исполнения ограничен 1 годом – до 1 июля 2013 г.

 

7 июля 2003 г. ФЗ «О ЛПХ». Закрепил непредпринимательский характер данного землепользования. Установил на федеральном уровне максимальный размер площади на ЛПХ, который может устанавливаться СРФ не более чем в 5 раз больше федеральной нормы. Основное значение закона: помогает данному виду товаропроизводителя получить на льготных условиях государственный кредит на условиях 2% годовых. Механизм получения:

- гражданин обращается в районное управление с/х за постановкой на учет как лица, ведущего ЛПХ.

- с выпиской из реестра обращается в районное отделение Россельхозбанка с приложением документов, подтверждающих право владения, пользования, собственности на ЗУ.

Проблема в обеспечении: обычно то, что покупается – идет в залог.

Первые 2 месяца до составления акта, подтверждающего ведение ЛПХ, заемщик выплачивает обычный банковский процент, а по факту подтверждения за эти месяцы будет произведен перерасчет на льготную ставку.

Закон предписывает в случае превышения установленных ОМСУ предельных размеров ЗУ зарегистрироваться в статусе ИП КФХ.

24 декабря 2004 г. ФЗ «О переводе ЗУ из одной категории в другую». Установлена процедура изменения целевого назначения земель с критериями, ограничивающими такой перевод.

29 декабря 2006 г. ФЗ «О развитии с/х». Дополняет положение ФЗ «О ЛПХ».

 

И измененные ЗУ.

Вновь образованный ЗУ по юридической природе возникает с момента постановки его на государственный кадастровый учет в соответствии с положениями ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Возникающий титул на вновь образованный ЗУ на вещном или обязательственном праве вносится в ЕГРП в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

До 17 июля 2005 г. вновь выделяемые ЗУ ставились на государственный кадастровый учет наряду с исходными. После внесения в закон «Об обороте» и закон «О землеустройстве» это затратное предписание было упразднено в отношении исходного ЗУ. Вся информация о ЗУ до 31 января 1998 г. находилась в поземельных книгах.

В случае возникновения споров по границам выделенных перераспределенных ЗУ согласно ЗК они разрешаются только в судебном порядке. ФПР считает, что это предписание следовало бы поправить, дополнив возможность разрешения возникших конфликтов и в административном порядке.

 

В-21: Право пожизненного наследуемого владения землей (ПНВ).

- сейчас земля на этом праве не предоставляется никому.

Противоречия с ГК – ЗК запрещал передачу таких участков в аренду и в безвозмездное пользование, а ГК разрешал. В 2008 г. коллизия была устранена. Если договор был заключен до вступления в силу ЗК, то он действовал, а если после, то нет.

 

В-25: Субаренда ЗУ.

Ранее существовавшие запреты по передаче ЗУ в субаренду упразднены, сохранились лишь общие запреты из ГК (срок субаренды не может быть дольше аренды).

 

В-26: Земельные сервитуты.

Это новая норма, которой посвящена специальная статья в ЗК. Договор сервитута подлежит регистрации независимо от срока. ФПР считает, что это не логично, разумнее сделать также как и в аренде (регистрация обязательна если на срок более 1 года). Законодатель обязывает компенсировать землеобладателю причиненные ограничения исходя из разумных критериев, а в случае, если дальнейшее использование становится крайне обременительным, то землеобладатель вправе требовать выкупа ЗУ по рыночной стоимости.

Перечень земельных сервитутов закрытый, что не правильно. Сервитуты отсутствуют в Водном, Лесном, Градостроительном кодексах, что нарушает права граждан.

 

В-33: Земельные торги.

- регулируются Постановлением Правительства «О проведении конкурсов по аукциону на продажу ЗУ». Подается заявка, вносится задаток. Приказом утверждается список участников, устанавливается предельный срок подачи заявок, определяется шаг аукциона (по земле от 2 до 5 % от предыдущей стоимости); начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой стоимости. Победитель подписывает протокол, а после выплаты стоимости ЗУ с ним заключается договор. Задаток не возвращается в случае отказа победителя аукциона в заключении основного договора. Форма аукциона может быть открытой и закрытой. Закрытый аукцион проводится при выкупе ЗУ, на котором расположен объект недвижимости – тогда в аукционе могут участвовать только собственники объекта.

 

 

И муниципальных нужд.

Легального определения «нужды» не существует. Но изъятие допускается только при отсутствии иных вариантов размещения объектов. Уведомление под расписку должно произойти за год до предстоящего изъятия с целью исключения споров об улучшении, которые владелец хотел произвести. Исковая давность по спорам данной категории – 2 года. В основном, споры возникают по причинам заниженной стоимости. Упущенная выгода должна быть выплачена за последующие 5 лет (считается рыночная стоимость + ставка рефинансирования ЦБ). Изъятие может происходить только посредством выкупа по рыночной стоимости. Упущенная выгода рассчитывается из средней продуктивной производительности ЗУ за последние 5 лет. Регламентация расчета убытков закрепляется в Постановлении Правительства 2003 г. «О возмещении убытков собственникам, землевладельцам, арендаторам при изъятии ЗУ». Закрепляется коэффициент восстановления с учетом их значимости.

В-38. Купля-продажа ЗУ.

Ст. 3 ЗК разграничение с ЗК и ГК. Особенности купли-продажи ЗУ:

1) Обязательное приложение к договору является изготовление кадастрового паспорта как документа, индивидуализирующего предмет договора. Само его изготовление похоже на рабочий земельный план (был ранее).

2) Условия недействительности:

- ограничение на распоряжение

- если продавец обяжет нести тот объем ответственности, который определит сам

- установление преимущественного права продавца на обратную продажу

3) Поскольку ЗУ – пространственный базис для строений – часто сделка совершается именно с этим объектом недвижимости, и устанавливаются следующие правила:

- если собственник ЗУ и строения – одно лицо, то отчуждение должно быть произведено единовременно; исключение: если выделение части ЗУ под продаваемым объектом недвижимости, являющимся частью общей долевой собственности, невозможен с выделением в натуре из общего долевого ЗУ (при продаже квартиры в многоквартирном доме).

- ст. 35 ЗК. Исключение: ЗУ ограничен или запрещен в обороте.

4) По субъектному составу: ограничения для иностранцев и ЮЛ.

 

Переход права собственности регистрируется в ТО Росреестра.

В случае отчуждения ЗУ, права на который были установлены из договоров или судебных решений, решений ОМСУ и ОГВ до принятия ФЗ «О регистрации …» сведения берутся из поземельных и хозяйственных книг.

Особенностями приобретения строений, зданий, сооружений, которые находятся на иных ограниченных вещных правах – ст. 34 ЗК.:

· Если в отчуждаемом здании располагаются несколько унитарных предприятий, то ЗУ предоставляется им или на праве сервитутного пользования, либо по 2-му варианту – одному на праве бессрочного пользования, а второму – на сервитутном праве.

· В случае приватизации зданий несколькими собственниками, у последних возникает право собственности на ЗУ пропорционально площади приобретаемых объектов. Если выделить в процессе приватизации долю невозможно, то за всеми новыми собственниками закрепляется право общей долевой собственности на ЗУ или регистрируется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

 

Ранее выданные документы от 1 декабря 1996 г. Приказом Роскомземли об утверждении типовых форм договора купли-продажи ЗУ. Признается согласно вводному закону равными по юридической силе с новыми свидетельствами о праве собственности после принятия специального закона «О гос регистрации…»

Срочность самой гос регистрации упразднена в настоящее время (с 2006 г.) за некоторыми исключениями, в частности, при выезде в длительные служебные командировке, при смене места жительства руководитель подразделения управомочен разрешить совершить регистрацию действия в 3-х дневный срок с момента принятия заявления о регистрации.

Сейчас на все случаи – 1 месяц.

В-39. Залог ЗУ.

ФЗ от 19 июля 1998 г. «Об ипотеке и залоге недвижимости». Предусматривает особенности залога ЗУ:

1) Не допускается залог возведенных объектов недвижимости без одновременного залога участков под этими объектами.

2) Если собственник ЗУ и объект недвижимости – одно лицо, то залог допускается только ЗУ без объекта (Румянцеву не нравится, запрет д.б. в обоих случаях).

Регулирование залога арендного права в законодательстве гражданском и специальном неодинаково. ГК предусматривает обязательность согласия собственника при залоге арендного права арендодателя. ЗК допускает такую сделку без согласия, достаточно наличия уведомления.

К договору о залоге оформляется закладная, которая представляет собой ценную бумагу, закрепляющую безусловное право требования исполнения денежных обязательств залогодержателя и подтверждение залогового права на предмет сделки. В настоящее время запрет на залог ЗУ остался только на государственные земли и на земельные доли в общедолевом ЗУ с/х назначения.

Впервые залог ЗУ был разрешен по УПрез от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Разрешалось закладывать КФХ. Это дозволение было в дальнейшем закреплено в Указе от 27 октября №1863 и в специальном законе «Об ипотеке».

С принятием приоритетных целевых программ (2006 г.) был снят запрет залога муниципальных земель.

Обязательным приложением к договору ипотеки является отчет профессионального оценщика о стоимости ЗУ: она должна быть не ниже кадастровой стоимости (нормативной цены, которая применяется только в тех случаях, когда не определена кадастровая стоимость). Отчет об оценки выполняется на основании норм ФЗ «Об оценочной деятельности». Заключается в соглашении о выполнении оценочных услуг. В этот отчет должны быть включены 2 характеристики: о рыночной стоимости и о ликвидной стоимости закладываемого ЗУ. Правовую силу отчет об оценки сохраняет 6 месяцев. Достаточно рисковым в условиях кризиса считается залог права аренды ЗУ. Закон «Об оценочной деятельности» не предусматривает ответственность оценщика за те случаи, когда ликвидная стоимость заложенного ЗУ или гарантированная арендная плата оказывается ниже договорных.

В-40. Наследование ЗУ.

Особенности:

1) Наследование фермерских земель. Закон «О КФХ» в первой редакции от 20 ноября 1990 г. запрещал завещание ЗУ. С принятием третьей части ГК этот запрет был снят. Российское законодательство существенно отличается по наследованию таких ЗУ от зарубежного законодательства.

Не вполне обоснованным является установление действовавшего ранее наследования только по закону. Нецелесообразно с т.з. сохранности земель.

2) Если собственник не оформил завещание, необходимо соблюсти требования земельного законодательства о делимости земельных участков, если при наследовании по закону на каждого из наследников будет приходится доля в наследуемом имуществе меньше установленного в законе. В этом случае кому то из наследников остальные будут обязаны выплатить денежную компенсацию в сроки, установленные специальным законом (например, Законом «Об обороте» - 1 год).

Следует считать не вполне корректной формулировку ст. 1179 ГК, которая позволяет ее толковать как возможность установления доли в наследуемой фермерской земле без участия самого наследодателя после его смерти его наследником, не являющимся членом КФХ, с наследниками, являющимися таковыми.

3) Распространяются в отношении иностранных граждан и ЮЛ в соответствии с Законом «Об обороте». Обязанность такого наследника заключается в продаже в течение года наследуемого ЗУ. В случае, если в течение этого срока он не смог осуществить отчуждение. Тогда закон предписывает СРФ выступить в качестве обязательного покупателя. Выплата наследнику отчуждаемого ЗУ должна быть произведена в течение 90 дней с момента заключения договора купли-продажи. В случае невыплаты, наследник в судебном порядке защищает свои права. Требование региональному казначейству. К договорной сумме выкупа наследник вправе предъявить по 395 ГК.

В-41. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Данный вид ГП-договора не распространен в России. Регулирование в соответствии с ГК.

Как и к иным сделкам с ЗУ, должен быть изготовлен кадастровый паспорт.

При постоянной ренте должна быть определена стоимость ЗУ, расчет которого производится по методу расчетного рентного дохода.

Формула: на федеральном уровне ежегодно Правительством или Минэкономразвития утверждается абсолютный расчетный рентный доход, т.е. стоимость одного квадратного метра за среднюю кадастровую стоимость земли данной категории. Например, 11 руб. за квадратный метр соответствует 28 баллам Банитета. 70 баллов Банитета – Павловский район. Находим Х по пропорции и умножаем на 33.

Наряду с государственно регистрацией требуется нотариальное удостоверение.

Судебная практика: на защите интересов получателя ренты.

Выданное свидетельство о праве собственности плательщику ренты содержит запись об обременении в силу договора.

 

В-46: Кадастровое деление.

Постановление Правительства 2001 г. «Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ» предусматривает деление на кадастровые округа (границы совпадают с субъектами РФ), кадастровые районы (границы совпадают с муниципальными образованиями) и кадастровые квартала (границы совпадают с районами и населенными пунктами). Кадастровый номер является универсальным, он не меняется при совершении ГП-сделок. Он неповторим на всей территории РФ. В соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые услуги выполняют кадастровые инженеры. Они обладают специальной аккредитацией. ФЗ «Об обороте» предусматривает возможность высшей исполнительной власти РФ.

 

В-47: Мониторинг.

Постановление Правительства 2006 г. утвердило Положение «О мониторинге земель».

Мониторинг – это система наблюдений за качественными изменениями земли, которые проводятся с целью выявления негативных изменений качественных характеристик ЗУ, для своевременного принятия мер. В судебной практике может использоваться для расчета причиненных убытков землеобладателя. Эта публичная информация предоставляется на возмездной основе и является единственной подтвержденной государством стоимостной оценкой объекта спора. Мониторинг проводится в зависимости от категорий земель. В настоящее время Минэкономразрвития установило очередность мониторинга.

 

В-48: Землеустройство.

ФЗ «О землеустройстве» определяет цели проведения землеустроительных работ, главной из которых является получение официальной информации о границах ЗУ, об их фактическом использовании. Цель – увеличение сбора налогов, рациональная организация использования земли, выявление фактов нерационального использования, разрешение межевых споров.

Одним из противоречий, закрепленных в законе является принятие решения о проведении землеустройства для тех или иных целей по тому или иному ЗУ без предписания о проведении общего собрания сособственников земельных долей, что может повлечь умаление их прав, поскольку их воля в принятии решений не учитывается.

 

В-49: Земельный контроль.

Постановление Правительства 2006 г. «О государственном земельном контроле» предусматривает цели проведения этого мероприятия, уполномоченные органы (ФРС, Росприроднадзор, Россельхознадзор, Санэпидемнадзор). Различают государственный, региональный и муниципальный земельный контроль. По выявленным фактам незаконного или нецелевого использования земельный инспектор вправе с учетом степени тяжести нарушения требовать вынесения устного предупреждения. Через месячный срок материалы отправляются на административную комиссию. Нарушителю предъявляются санкции по КоАП РФ и по гражданско-правовому возмещению вреда. В случае грубых нарушений возможно уголовное преследование землеобладателя по ст.254 УК (порча земли).

В-50: Плата за землю.

10 октября 1990 г. был принят Закон РФ «О плате за землю», который предусматривал следующие формы платы: земельный налог, арендную плату и нормативную цену земли. Нормативная цена земли была равна 200-кратной величине земельного налога. Она использовалась при изъятии ЗУ посредством выкупа. Главы муниципальных районов наделялись правомочием изменять размер налога в обе стороны (больше/меньше), но не более чем в 2 раза.

Закон перестал действовать (за исключением 1 статьи) после принятия НК РФ. Последней в НК была внесена гл.31 – земельный налог. Регламентация исчисления размера налога выглядит следующим образом: ТО Росреестра подает сведения на 1 января – первоначальный список землеобладателей, на 1 июля – окончательный список землеобладателей. Налоговики, руководствуются кадастровой стоимостью, которая определяется поквартально. Есть утвержденные федеральным указанием районные коэффициенты (например, по землям населенных пунктов – 1,5% от кадастровой стоимости).

С принятием ЗК предусматриваются те же виды платежей, но нормативная цена земли рассчитывается уже по-другому. Вводным законом «О введении в действие ЗК» критерий расчета зависит от численности населения: до 0,5 млн. человек, 0,5-3 млн., свыше 3 млн. Но фактически нормативная цена уже не применяется, поскольку все земли прошли кадастровую оценку (т.е. применяется кадастровая стоимость).

Методы оценки земли – это новый институт, связанный с переходом к рыночным отношениям. Методическими указаниями о методах оценки стоимости земли утверждены следующие методы: затратный, доходный, метод остатка, метод капитализации расчетно-рентного дохода, метод кадастровой оценки.

 

 

Земельное право. Лекции Ф.П.Румянцева

Г.