Стаття 375. Право власника на забудову земельної ділянки

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

Право власника земельної ділянки на її забудову є одним із його важливіших прав щодо використання земельної ділянки, яке обумовлює економічний інтерес до неї, суттєво впливає на її ціну. На відміну від статті, що коментується, стаття 90 ЗК, що закріплює права землевласників, не передбачає можливостей створення ними закритих водойм, а також надання дозволів на будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Для усвідомлення чинності означених правомочностей у контексті ст.9 ЦК слід мати на увазі наступне. Найбільш важливим обов'язком будь-якого землевласника та землекористувача є використання земельної ділянки виключно за її цільовим призначенням, порядок встановлення і зміни якого закріплено у статті 20 ЗК та Постанові Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 р. № 502. Таким чином, право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, створювати закриті водойми виникає у її власника лише остільки, оскільки це допускається цільовим призначенням земельної ділянки. В іншому випадку землевласник має право порушити клопотання перед відповідною радою або органом виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної ділянки або її частини. Приступати до використання земельної ділянки, цільове призначення якої змінилося, можливо лише після одержання державного акта на право власності на земельну ділянку, у якому зазначено її нове цільове призначення. У такому самому контексті треба розглядати і право власника дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Юридичне оформлення права на таку забудову може здійснюватись шляхом укладання договору оренди земельної ділянки або договору про встановлення суперфіцію (див. Главу 34 ЦК).

Жорстка залежність права на забудову земельної ділянки від волі її власника, за загальним правилом, дозволяє без додаткових вишукувань визнавати саме за ним право власності на зведені будівлі, споруди та інше нерухоме майно, у випадку, якщо інше прямо не передбачено законом або договором.

Окрім здійснення забудови земельної ділянки виключно в межах її цільового призначення, закон пред'являє ще декілька вимог щодо умов забудови, а саме: необхідність додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил. Нормативне регулювання планування, забудови та іншого використання територій здійснюється Законами України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування і забудову територій», «Про Генеральну схему планування території України», іншими нормативно-правовими актами, державними будівельними нормами, відомчими нормативними документами, регіональними і місцевими правилами забудови.

Власники земельних ділянок, які мають намір здійснити будівництво об'єктів, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. Для цього вони повинні подати відповідну письмову заяву до означених органів, до якої додати державний акт на право власності на земельну ділянку або документ про згоду власника земельної ділянки на її забудову, а також інші документи та матеріали, перелік та порядок розгляду яких визначаються регіональними та місцевими правилами забудови. Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Правові наслідки самочинної забудови власником його земельної ділянки встановлені статтею 376 ЦК.

Стаття 376. Самочинне будівництво

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Стаття, що коментується, визначає поняття самочинного будівництва, як забудови на земельній ділянці, яка не була належним чином відведена, або була відведена для іншого цільового призначення, або будівництво здійснювалося без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Тобто, самочинними забудовниками можуть бути як власники та інші титульні володільці земельних ділянок, так і суб'єкти, які взагалі на мають належним чином оформлених прав на земельну ділянку. Видами самочинного будівництва може бути як здійснення нового будівництва, так і перебудова об'єкта, а також будівництво із суттєвим відхиленням від проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як і стаття 105 ЦК 1963 р., стаття, що коментується, головним засобом боротьби із самочинним будівництвом вважає відмову у визнанні права власності на самочинно збудовані об'єкти, а також можливість (за рішенням суду) знесення самочинно збудованих об'єктів забудовником, або за його рахунок. Але на відміну від статті 105 ЦК 1963 р., новий ЦК не акцентує увагу на необхідності знесення, а закріплює широке коло можливостей для узаконення самочинно побудованих об'єктів. Необхідними умовами такого узаконення є: відведення для цієї мети в установленому порядку самочинному забудовнику земельної ділянки; відсутність заперечень з боку власника (користувача) земельної ділянки; відсутність порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб. В той же час, новий ЦК фактично змінює багаторічну практику узаконення самочинної забудови в адміністративному порядку — відтепер таке узаконення має відбуватись виключно за рішенням суду. Відсутність згоди з боку власника (користувача) земельної ділянки або порушення в результаті самочинної забудови прав інших осіб є підставою для постанови судового рішення про знесення самочинно побудованих об'єктів забудовником, або за його рахунок. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Важливою новелою статті, що коментується, є можливість, за відсутністю згоди власника (користувача) земельної ділянки на узаконення об'єкта, постанови судового рішення не лише про знесення, але й про визнання за забудовником права власності на об'єкт самочинної забудови (якщо при цьому не порушуються права інших осіб). У такому випадку видатки, понесені на самочинну побудову об'єкта підлягають відшкодуванню забудовнику власником (користувачем) земельної ділянки.

Істотне відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, як і істотне порушення будівельних норм і правил також є підставою для постанови рішення суду (за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування) про зобов'язання порушника провести відповідну перебудову. У разі неможливості такої перебудови або відмови порушника від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Як бачимо, правові наслідки істотного відхилення від проекту та істотного порушення будівельних норм і правил дуже близькі до правових наслідків нового самочинного будівництва, хоча вони й містять склади адміністративних правопорушень, передбачених, зокрема, статтями 96 та 97 КпАП.

ЦК не вирішує юридичну долю будівельних матеріалів, які залишаються в результаті знесення об'єкта самочинного будівництва, але підстав для позбавлення забудовника права власності на них також не містить. Таке розуміння відповідає практиці, що склалася, а також змісту частини 4 статті 105 ЦК 1963 р.

Стаття 377. Право на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Застосування статті, що коментується, як і застосування інших статей Глави 27 ЦК, як вже зазначалося, потребує ретельного аналізу чинних норм земельного законодавства і є припустимим лише у випадках, коли земельні відносини, на регулювання яких спрямована дія норм ЦК, не в врегульовані актами земельного законодавства.

Відносини, пов'язані із виникненням прав на земельну ділянку у зв'язку із виникненням прав на будівлі і споруди, що на ній знаходяться, врегульовані ст.120 чинного ЗК. На відміну від статті, що коментується та статті 30 ЗК 1992 р., стаття 120 чинного ЗК закріплює, по суті, самостійні правові режими земельної власності і власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомості, тому перехід права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і набувачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, можна дійти висновку, що земельна ділянка, як річ, що бере участь у цивільному обороті, може бути засобом платежу по інших угодах, розрахунок по яких може бути зроблений у натуральній формі за умови, що особа, до якої повинно перейти право власності на земельну ділянку, може бути суб'єктом права власності на неї відповідно до норм ЗК. У правовідносинах спадкування земельна ділянка також є і самостійним об'єктом спадкоємних відносин, що вимагають самостійної правової регламентації переходу права власності на неї незалежно від права власності на будівлі (споруди).

У зв'язку із переходом права власності на будівлі (споруди) за нормами статті 120 ЗК, можливим є як перехід права власності на земельну ділянку, так і перехід права користування земельною ділянкою, який також вимагає самостійної договірно-правової регламентації. Договором, що регламентує перехід права користування ділянкою до набувача будівлі (споруди), частина 1 статті 120 ЗК визнає лише договір оренди земельної ділянки.

Важливою особливістю частини 1 статті 120 ЗК, є можливість переходу права власності чи користування не тільки земельною ділянкою в цілому, але й окремими частинами земельної ділянки, причому не тільки при переході права власності на частину розташованих на ній будівель (споруд), але й при переході права власності на всі будівлі (споруди), розташовані на земельній ділянці. Таким чином, законодавець допускає можливість розділу земельної ділянки між відчужувателем і набувачем права власності на будівлю (споруду), а також формування різних правових режимів користування земельною ділянкою як між різними суб'єктами (частина ділянки на праві власності у відчужувателя будівель (споруд), а частина — в оренді в їхнього набувача), так і одного з них (частина ділянки придбана у власність набувачем будівлі (споруди), а інша частина залишилася у власності відчужувателя і здана останнім в оренду набувачу). Запропонована законодавцем схема є більш визначеною та гнучкою, ніж у статті, що коментується, і здатна забезпечити максимальне врахування інтересів як відчужувателя, так і набувача будівель (споруд).

Варто мати на увазі, що частина 1 статті 120 ЗК поширює свою дію лише на випадки, коли відчужувателем будівель (споруд) є власник земельної ділянки, а також те, що право власності і право користування ділянкою можуть переходити лише для того цільового призначення, яке мала земельна ділянка під час її приналежності відчужувателю.

Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК при відчуженні будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, орендованій їх власником в іншої особи, право на ділянку набувача будівель (споруд) (у рамках цільового призначення ділянки) визначається відповідно до договору оренди земельної ділянки між відчужувателем будівель (споруд) і власником ділянки. Таким чином, можливість переходу права на земельну ділянку від її орендаря до покупця приналежних орендарю будівель (споруд), розташованих на даній ділянці, перебуває в прямій залежності від власника земельної ділянки і його волі, закріпленої в договорі оренди земельної ділянки між ним і відчужувателем будівель (споруд). Якщо договір оренди земельної ділянки не передбачає можливості переходу права оренди від орендаря ділянки до набувача його будівель (споруд), набувач повинен врегулювати свої відносини по землекористуванню з власником земельної ділянки шляхом укладання з ним самостійного цивільно-правового договору (у тому числі договору оренди землі). У випадку відмовлення власника ділянки від укладання з набувачем будівель (споруд) зазначеного договору, суперечка може бути вирішена з урахуванням договірних відносин між власником ділянки і відчужувателем будівель щодо їхньої юридичної долі у випадку закінчення терміну оренди або відчуження їх іншій особі до завершення терміну оренди земельної ділянки.

Частина 3 статті 120 ЗК передбачає єдиний випадок, коли перехід права на земельну ділянку до набувача будинку або його частини відбувається «автоматично», без оформлення переходу прав на ділянку окремим договором (у цьому питанні означена норма ЗК кореспондує із нормами статті, що коментується). У даному випадку єдиним договором, що є правовою підставою переходу прав на земельну ділянку, є договір довічного утримування, навіть у тих випадках, коли він не містить умов переходу прав на земельну ділянку, або містить умови про відсутність такого переходу. Варто також мати на увазі, що дія частини 3 статті 120 ЗК поширюється не тільки на випадки, коли відчужуватель є власником земельної ділянки, але і коли він є його орендарем. В другому випадку волевиявлення власника ділянки взагалі не потрібно, і заміна сторони в договорі оренди земельної ділянки відбувається за підставами, що випливають з договору довічного утримування.

Частиною 4 статті 120 ЗК встановлюється загальне правило, відповідно до якого при переході права власності на будівлю (споруду) до декількох осіб, обсяг права кожного з них на земельну ділянку підлягає визначенню пропорційно часткам набувачів у вартості будівлі (споруди). Означена норма, на відміну від частини З статті 120 ЗК та статті, що коментується, не припускає «автоматичного» переходу прав на ділянку до набувачів будівель (споруд), однак ставить умови такого переходу в залежність не тільки від змісту договору про перехід прав на земельну ділянку (купівля-продаж, дарування, оренда тощо), але і від договору відчуження будівель (споруд), зміст якого може змінювати загальне правило, пропорційного переходу прав на земельну ділянку до набувачів будівлі (споруди). Дана норма (поряд з договором про перехід прав на будівлю (споруду)) практично визначає основну умову договору про перехід прав на земельну ділянку, не дозволяючи сторонам вийти за встановлені законом рамки пропорційного розподілу прав на ділянку на стадії укладання договору про перехід прав на неї, якщо раніше вони не передбачили таку можливість у договорі відчуження будівлі (споруди).

Якщо право власності на будівлю або споруду перейшло до суб'єктів, у яких за нормами ЗК не може виникнути право власності на земельну ділянку, для них можливим є лише оформлення у встановленому порядку права користування нею.