Стаття 416. Припинення права користування земельною ділянкою для забудови

1. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

У ч.І коментованої статті визначений перелік підстав припинення суперфіцію, який згідно ч.2 цієї статті не є вичерпним, інші підстави припинення суперфіцію визначаються законом. Цей перелік має бути доповнений загальними підставами припинення речових прав, а також тими, що випливають з природи цих правовідносин. Також необхідно врахувати, що окремі з зазначених у ч.І цієї статті підстав припиняють виключно певні види суперфіцію. Загальними підставами припинення речових прав, які застосовуються до припинення суперфіцію, є наступні: загибель об'єкта суперфіційного права, яка може носити як юридичний, так і фактичний характер; визнання недійсним правочину, в тому числі заповіту, або розірвання договору, що є підставою встановлення суперфіцію (детальніше див. коментар до ст.406); дерелікція (відмова від права користування). Відмова землекористувача від права користування автоматично не тягне припинення права власності на зведені ним споруди (будівлі), оскільки, за загальним правилом, на землекористувачеві відповідно до ч.2 ч. І ст.417 лежить обов'язок привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її у користування. Поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача є загальною підставою припинення прав на чуже майно. Таке поєднання може відбутися або в разі переходу права власності на земельну ділянку до суперфіціарію, або у випадку переходу права власності на зведену споруду до власника землі. Способи переходу зазначених прав визначаються нормами цивільного законодавства у договірному порядку, шляхом спадкування тощо. Також суперфіцій припиняється в разі викупу власником ділянки права користування у землекористувача.

Загальною для всіх видів суперфіційних прав підставою припинення є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль. У п.4) цієї статті мається на увазі не будь-яке невикористання ділянки. Це правило відповідно до природи суперфіцію має на меті стимулювати землекористувача вести будівництво і, в кінцевому варіанті, завершити його. У договорі сторони можуть встановити строк завершення збудування споруди (будівлі), але саме по собі таке незбудування у встановлений строк не є підставою припинення суперфіцію. Правило п.4) ч.І цієї статті охоплює ситуації, коли землекористувач, отримавши земельну ділянку, не приступає до будівництва три роки поспіль або, розпочавши будівництво, не веде ніяких робіт по його продовженню та завершенню зазначений період часу поспіль. Нецільове використання земельної ділянки суперфіціарієм згідно з ЦК не дає права її власнику вимагати припинення суперфіцію (про цільове використання -- див. коментар до ст.410 ЦК). Спеціальні підстави припинення суперфіцію, характерні для окремих його видів: для суперфіцію, встановленого на визначений строк відповідно до ч.З ст.413 ЦК, — сплив строку, на який було встановлено право користування земельною ділянкою. У ЦК не встановлений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу суперфіціарія строк суперфіцію, якщо його було встановлено на певний строк. Таке право може бути закріплено у договорі або заповіті як підставі встановлення суперфіцію. В іншому випадку в разі спору за наявності обставин, зазначених у ч.2 ст.417 ЦК, подовжити право користування земельною ділянкою на новий строк може суд.

Підстави припинення слід відрізняти від порядку припинення таких відносин. У ч.2 цієї статті визначається один з порядків припинення суперфіційних відносин — судовий: суперфіцій припиняється за рішенням суду відповідно до підстав, визначених ч. І цієї статті. Також суперфіцій може бути припинений в силу прямої вказівки закону та домовленістю сторін. Більшість підстав припинення суперфіцію, зазначених у ч. І цієї статті, припиняють ці відносини в силу прямої вказівки закону при настанні певних обставин, зокрема, в результаті спливу строку, на який було встановлено суперфіцій, поєднання в одній особі землекористувача та власника землі автоматично припиняють суперфіцій, або в разі загибелі, вилучення з цивільного обігу земельної ділянки, на яку встановлено суперфіцій тощо. Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у коментованій статті, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористувача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці будівель (споруд), що належать землекористувачу, відповідно до положень ст.417 ЦК.

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

В разі припинення суперфіційного права з однієї з підстав, зазначених у ст.41б ЦК, виникає потреба вирішити комплекс питань, пов'язаних з визначенням правових наслідків такого припинення права, у зв'язку, перш за все, з вирішенням долі будівель (споруд) зведених землекористувачем та/або приведенням земельної ділянки до первісного стану. У ЦК сторонам надано можливість врегулювати зазначені правові відносини за їх домовленістю, яка може бути закріплена у договорі, що є підставою встановлення суперфіцію, або вже в ході припинення суперфіцію. Якщо сторони не досягнути домовленості щодо визначення правових наслідків припинення суперфіцію, власникові ділянки надано право звернутися до суду з вимогою до землекористувача знести зведені ним будівлі (споруди) та привести земельну ділянку до стану, в якому вона перебувала до передачі її у користування. При вирішенні такого спору суд повинен керуватися спеціальними правилами ч.2 статті, що коментується. Жодна з сторін не має права вимагати схвалення судом одного з варіантів рішень, передбачених ч.2 ст.417 ЦК, інакше, ніж у випадку попереднього припинення суперфіцію з підстав, визначених законом. Загальним є правило, за яким має бути ухвалено рішення про знесення зведених землекористувачем будівель (споруд) та приведення земельної ділянки до первісного стану. З цього правила існують два винятки: якщо таке знесення прямо заборонено законом або якщо воно є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки. Згідно з правилами цієї статті, перш за все, забороняється зносити житлові будинки, пам'ятники історії та культури, а також всі інші споруди за наявності прямої вказівки закону.

За наявності одного з зазначених винятків суд вправі обрати один із варіантів рішення — або про викуп земельної ділянки землекористувачем, або про викуп власником земельної ділянки зведених суперфіціарієм будівель, або про подовження права користування на новий строк та визначення його умов. При виборі варіанта вирішення спору суд повинен враховувати оцінку підстави припинення права користування: наприклад, в разі припинення суперфіцію через невикористання землекористувачем земельної ділянки для забудови (п.4) ч. І ст.416 ЦК), виходячи з принципу справедливості, добросовісності та розумності (ст. З ЦК) суду є більше підстав стати на позицію власника земельної ділянки. При вирішенні такого спору суд повинен виходити з дійсної вартості майна (вартості споруди та земельної ділянки) на час розгляду справи і з'ясовувати, чи спроможна та з сторін, яка вимагає передачі їй права власності на споруду чи ділянку, її сплатити, тобто такі вимоги мають відповідати критерієві реальності. Таким чином, право власності землекористувача на зведені ним на чужій ділянці будівлі (споруди) в разі припинення суперфіцію зберігається лише у випадку або наявності відповідної угоди сторін, або визнання судом за суперфіціарієм права власності на земельну ділянку, на якій зведена будівля, або подовження судом на новий строк права користування земельною ділянкою. В останньому випадку відбувається поновлення суперфіцію, який з підстав ст. 416 ЦК вже було припинено, та його дія подовжується на новий строк шляхом визначення умов користування земельною ділянкою. В інших випадках в разі припинення суперфіцію, право власності суперфіціарію на зведені ним споруди (будівлі) також припиняється і вони або підлягають знесенню силами суперфіціарію, або право власності на них переходить до власника ділянки.

Книга четверта