Стаття 380. Житловий будинок як об'єкт права власності

1. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Одним з об'єктів права приватної власності громадян є житлові будинки (ст.13 Закону України «Про власність»). Цей Закон встановлює основні положення про право приватної власності громадян на жилий будинок (ст.8).

Житловий будинок — одноквартирний будинок, призначений для постійного проживання в ньому осіб, який має обладнані житлові кімнати та допоміжні приміщення. Житловим будинком капітального типу є будівля строком служби від ЗО до 150 років (згідно Єдиного класифікатора житлових будинків). Допоміжні приміщення — це приміщення житлового будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку чи побутового і культурного обслуговування за місцем проживання. Від таких будинків слід розрізняти житлові будинки квартирного типу, які поділяються на малоповерхові (1-4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище). Багатоповерхові житлові будинки є багатоквартирними. Разом з тим багатоквартирними є малоповерхові будинки блокового типу — так звана килимова забудова. Основну типологічну структуру будинків квартирного типу складають секційні, галерейні, блокові житлові будинки та гуртожитки. Основними відрізняючими елементами житлових будинків квартирного типу є секції, поверхи (надземні, цокольні, підвальні, технічні, мансардні), сходово-ліфтові вузли, квартири (групи квартир).

У ЦК УРСР 1963 р. містилося положення щодо обмеження кількості житлових будинків та розміру житлового будинку, які були у власності окремих громадян. Згідно п. З ст. 13 Закону України «Про власність», склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, а також діяльність власника може бути відповідно обмеженою чи припиненою лише у випадках і порядку, встановлених законом.

Однак для виникнення права власності на житловий будинок необхідно, щоб будинок було збудовано на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, було затверджено відповідний проект, було отримано відповідний дозвіл та будинок було прийнято до експлуатації. Згідно ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель. Право власності на житловий будинок виникає з моменту прийняття його до експлуатації та реєстрації у виконкомі місцевої ради. Державну реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна (житлові і нежитлові будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами; квартири багатоквартирних будинків) здійснюють комунальні підприємства — бюро технічної інвентаризації згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим Наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5.

Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності

Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Поняття садиби є новою категорією для цивільного права. Житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (не житлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинку є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо). Прибудовою до житлового будинку є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). Слід зазначити, що підземні гаражі, вбудовані у житлові будинки, відносяться до об'єктів соціально-побутового призначення. Багаторічні насадження на присадибних земельних ділянках мають вегетативний цикл більш ніж два роки.

Характерною рисою садиби є її призначення — ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (п. 6 ст. 118 ЗК).

Треба відмітити, що розміщення садибної забудови у містах повинно бути переважно на вільних територіях, на ділянках реконструйованої забудови в межах міської зони, а також на резервних територіях приміських зон (пп. 4.4 Наказу МОЗ України «Про затвердження державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів» № 173 від 19 червня 1996 року).

Для виникнення права власності на садибу необхідно, щоб її було збудовано на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, було затверджено відповідний проект, було отримано відповідний дозвіл та садибу було прийнято до експлуатації. При вчиненні вказаних дій слід керуватись ЗК та іншими підзаконними нормативними актами (наприклад, Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики № 273 від 5.12.2000 р. «Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт»).

Якщо громадянин бажає отримати земельну ділянку в процесі приватизації земель державної або комунальної власності для розміщення на ній садиби, то він має право безоплатно отримати таку ділянку у наступних розмірах: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара (п. г) ч. І ст. 121 ЗК).

Власник садиби має право розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, тобто він має право продавати, дарувати, міняти та здійснювати інші правочини з садибою. Поняття садиби включає в себе сукупність всіх об'єктів, розташованих на земельній ділянці, тому при відчуженні жилого будинку всі вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження не було обумовлено їх знесення або перенос попереднім власником. При вилученні земельної ділянки, на якій знаходиться житловий, дачний (садовий) будинок, гараж, інші будівлі, що належать особі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведено відповідно до законодавства і вирішено питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкодування завданих цим збитків.

Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Квартира — це конструктивно відокремлена функціональна частина дво - або багатоквартирного житлового будинку, яка призначена та за санітарно-технічними нормами придатна для постійного в ній проживання.

Громадяни мають право на приватизацію квартир державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативів, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України. Передача квартир у власність громадянам регулюється Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р., Положенням Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики «Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» від 15 вересня 1992 р. № 56 та ін. Член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває права власності на це майно. Наймач жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та члени його сім'ї мають право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу. Квартири, які належать громадянам на праві приватної власності, становлять приватний житловий фонд.

Частиною другою цієї статті передбачено режим спільної сумісної власності власників квартир дво - або багатоквартирного будинку на приміщення загального користування (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання (водо - та газомережі), споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир (підземні гаражі, сараї, майстерні, навіси, огорожі, ворота, замощення та ін.). Такий режим означає, що співвласники володіють і користуються цим майном спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Співвласники зазначеного майна несуть солідарну відповідальність за своїми обов'язками щодо ощадливого та сумлінного використання вказаних об'єктів.