Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором.

2. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Відповідно до положень статті, що коментується, встановлюється загальне правило, згідно якого емфітевтичне право є строковим. Строк має бути визначений сторонами при укладенні договору про емфітевзис та повинен бути в ньому закріплений. Обчислення строків відбувається відповідно положень глави 18 ЦК.

Договір про встановлення емфітевзису може укладатися також на невизначений строк, але у цьому випадку відносини сторін з приводу використання емфітевзису є менш стабільними, оскільки укладення договору, таким чином, дає право кожній із сторін відмовитись від договору.

Відмова від договору є підставою припинення права користування земельною ділянкою (емфітевзису). До порядку вчинення такої відмови висувається вимога, щоб вона була здійснена шляхом попереднього попередження, виконаного другою стороною не менш як за один рік до ймовірної дати припинення емфітевзису. Це не позбавляє жодну з сторін права попередити іншу за більш тривалий термін ніж один рік. Так само в разі наявності відповідної домовленості сторони вправі відмовитись від договору за більш короткий термін ніж один рік. Попередження про відмову від договору є правочином, тому до його змісту та форми висуваються вимоги загальних правил про правочини.

Стаття 409. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.

2. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

3. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Відповідно до положень цієї статті користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису носить обмежений та цільовий характер, оскільки встановивши емфітевзис на земельну ділянку, власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування нею, зберігаючи за собою право розпорядження земельною ділянкою. Призначення земельної ділянки, наданої у користування, визначається договором про емфітевзис, але в самому договорі має бути враховано цільове призначення ділянки. Правило ч. І цієї статті не може бути таким чином розтлумачено, що сторони можуть у договорі визначити інше цільове призначення земельної ділянки, що передається у емфітевзис, ніж це визначено згідно положень ЗК.

Сільськогосподарські потреби землекористувача можуть бути задоволені, перш за все, за допомогою використання земель сільськогосподарського призначення. До земель цієї категорії відносяться сільськогосподарські угіддя -рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). таким чином, сторони у договорі можуть звузити межі цільового використання, зазначивши, приміром, що земельна ділянка має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження.

Загальним правилом користування емфітевзисом є відплатність такого користування. Плата за користування стягується незалежно від способу набуття емфітевзису — його сплатного чи безоплатного характеру. Плата за користування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі, не охоплює інші обов'язкові платежі, згадувані і ч.2 ст.410 ЦК, обов'язковість до сплати яких для землекористувача, їх розміри, порядок внесення, форми встановлюються окремим законом. У ЦК не встановлюються розміри плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати; всі ці питання віднесенні до відання сторін та мають бути визначені (закріплені) у договорі про емфітевзис.

Відповідно до правила частини 3 статті, що коментується, власник земельної ділянки зобов'язаний не створювати землекористувачеві перешкод у здійсненні ним його повноважень щодо володіння, дозволеного користування ділянкою та розпорядження емфітевзисом. Навіть в разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у здійсненні ним власних повноважень. Всі спори щодо здійснення сторонами своїх повноважень вирішуються у судовому порядку. Проти вчинення власником протиправних, в тому числі самоправних, дій, землекористувач захищений всіма тими засобами захисту, що й власник майна проти подібних дій третіх осіб відповідно до положень глави 29 (ст.396 ЦК). Крім перерахованих у цій статті прав, власник ділянки має право на переважне придбання права користування земельною ділянкою в разі його продажу (ч.2 ст.411 та коментар до неї), а також право на лаудемію - право на одержання відсотків від вартості права користування в разі його продажу (ч.5 ст.411 та коментар до неї).

Стаття 410. Права та обов'язки землекористувача

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору.

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.

Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Щодо здійснення користування права за емфітевтом визнаються у досить широкому обсязі, враховуючи те, що він може користуватися наданою земельною ділянкою у повному обсязі, але згідно її цільовому призначенню, визначеному у договорі та законі (ч. І ст.409 та коментар до неї). Реалізовуючи своє право користування ділянкою у повному обсязі, землекористувач набуває право власності на всі плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. За емфітевтом закріплюється право повного та, враховуючи специфіку земельної ділянки як особливого об'єкта цивільних прав, виключного користування земельною ділянкою та право утримувати її за собою. З іншого боку, землекористувач зв'язаний вимогою відноситись до земельної ділянки відповідно до її економічного призначення, тому він не вправі пристосувати ділянку до будь-якого використання, наприклад, на ріллі висадити багаторічні насадження чи використовувати її під пасовище тощо, навіть, якщо це не призведе до погіршення речі (знецінення ділянки, зменшення її родючості тощо). Таке використання буде порушенням умов встановлення емфітевзису, емфітевта за виконані витрати не вправі вимагати винагороди чи компенсації від власника землі.

Згідно ч.2 ст.409 ЦК землекористування емфітевзисом є платним. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, які підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язок користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5 ст.411 ЦК та коментар до неї).

Нестабільність відносин з приводу користування землею, їх терміновий характер, які притаманні конструкції емфітевзису за ЦК, та маючи на меті стимулювати землекористувача до недопущення погіршення землі законодавцем встановлені підвищені вимоги до умов господарювання на наданій у користування земельній ділянці. На землекористувача покладається обов'язок не тільки не погіршувати, але й покращувати чужу земельну ділянку. Цей його обов'язок конкретизується законодавцем шляхом зазначення обов'язкових до вчинення землекористувачем дій, а саме: а) землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку, б) відповідно до її цільового призначення, в) підвищувати її родючість, г) застосовувати природоохоронні технології виробництва, д) утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. Правило ч. З цієї статті носить відсилочний характер, оскільки зміст цих категорій можна визначити за допомогою положень екологічного та природоресурсових галузей прав.

Стаття 411. Право землекористувача на відчуження права користування земельною ділянкою