Стаття 378. Припинення права власності на земельну ділянку

1. Право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Варто відзначити, що зміст статті, що коментується, не в повній мірі відповідає її назві, оскільки у ній йдеться, по суті, лише про випадки примусового позбавлення власника його

права на земельну ділянку І не висвітлюються інші випадки, коли припинення права власності не пов'язано зі здійсненням будь-яких примусових дій, які передбачають судовий порядок їх застосування. Редакція означеної норми спрямована, насамперед на підкреслення неприпустимості адміністративного порядку примусового позбавлення права власності на земельні ділянки, крім випадків суспільної необхідності в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Ця норма також кореспондує із нормами частин 4-6 статті 41 Конституції.

Що стосується усього кола підстав припинення права власності на земельну ділянку, воно визначено у Главі 22 ЗК, яка регулює відносини, пов'язані із припиненням як права власності, так і права користування землею. Усі передбачені ЗК підстави припинення права власності на земельну ділянку можна умовно поділити на чотири групи: 1) добровільне припинення права власності на земельну ділянку; 2) припинення права власності на земельну ділянку у разі повної втрати цивільної правоздатності суб'єктом права власності; 3) примусове припинення права власності на земельну ділянку у власника за відсутністю його вини; 4) примусове вилучення земельної ділянки у власника при наявності його вини.

Першу групу складають:

— добровільна відмова власника від земельної ділянки, яка може бути здійснена у встановленому порядку лише на користь держави або територіальної громади;

— добровільне відчуження земельної ділянки власником, в тому числі надання згоди на вилучення земельної ділянки для її наступного надання іншій особі із правом одержання відповідної компенсації (як у вартісному виразі, так і у натуральному).

До другої групи відносяться випадки смерті власника — фізичної особи та припинення власника — юридичної особи.

До третьої групи належать:

- викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб (із застосуванням передбачених законодавством компенсаційних механізмів);

- невідчуження земельної ділянки іноземними особами, особами без громадянства та юридичними особами (крім заснованих виключно громадянами України або юридичними особами України) на протязі одного року з моменту набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення або несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, якщо на неї відсутнє нерухоме майно, що знаходиться у їх власності. Причиною порушення встановленого терміну відчуження земельної ділянки з боку її власника може бути як звичайна бездіяльність, так і ситуація на ринку землі, коли у власника немає можливості здійснити відчуження земельної ділянки за справедливу ціну. У першому випадку можна говорити про свідоме порушення землевласником встановлених законодавством обов'язків. Але у будь-якому разі, при відчуженні земельної ділянки колишнім власником з означених підстав, за ним залишається право використовувати її на умовах оренди. Суттєвою прогалиною законодавства є відсутність правового регулювання питання про можливість примусового припинення права власності на означені види земель громадянами України, які втратили Українське громадянство, та юридичними особами України, до складу учасників яких увійшли іноземні громадяни, особи без громадянства, або іноземні юридичні особи. Здається, що при усій схожості ситуацій, застосування аналогії закону чи розширювальне тлумачення означеної норми у цьому випадку є неприпустимим, оскільки входить у протиріччя із нормами статті 41 Конституції України та загальними засадами цивільного законодавства.

Четверта група включає випадки:

- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

- неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

- конфіскації земельної ділянки як санкції за скоєння кримінального злочину або адміністративного проступку;

- примусового звернення стягнення на земельну ділянку по зобов'язаннях її власника (наприклад, у випадку невиконання власником земельної ділянки іпотечних зобов'язань).

Якщо земельна ділянка має особливо цінні природні властивості та відноситься до особливо цінних земель, її вилучення передбачає особливий, більш складний, порядок погодження.

Глава 28

ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Стаття 379. Поняття житла

1. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Стаття 47 Конституції України закріплює право кожного громадянина на житло. На державу покладено обов'язок створити умови, за яких кожний громадянин мав би змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Закон України «Про власність» від 7 лютого 1991 р. (ст. 13) визнає житло об'єктом права приватної власності, але визначення поняття житла в цивільному праві вперше закріплено у цій статті. Слід зазначити, що поняття житла в цивільному та житловому праві дещо розрізняються. Під житлом в житловому праві розуміють не тільки житлові (в т.ч. багатоквартирні) будинки та дачі, призначені для постійного проживання, але й відокремлені квартири та інші ізольовані приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), гуртожитки, будинки-інтернати, спеціальні будинки для громадян похилого віку й інвалідів та ін., яких зареєстровано в державних органах у такій якості. В цивільному праві під житлом, перш за все, розуміють об'єкт права власності та інших речових прав, що має особливий правовий режим. Житло є нерухомістю та, окрім цього, має суворо цільове призначення, що обумовлено зростаючою нестачею житла та його особливою соціальною значністю. Житло, за цією статтею, є поєднуючим поняттям, яке включає в себе житловий будинок, квартиру, садибу, котедж, дачу, які розраховані на тривалий строк служби та призначені для проживання. Не можуть вважатися житлом окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, збірно-розбірні, пересувні, контейнерні та інші підсобні споруди, а також приміщення, призначені для тимчасового (готель, лікарня) або недобровільного (в'язниця) перебування особи.

Придатність житла для проживання визначається згідно Постанові Ради Міністрів СРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 «Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання». На підставі вказаної Постанови обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості не менше одного разу на п'ять років.

Право власності на житло у громадянина може виникнути з наступних підстав: приватизація будинку (квартири), який входить до складу державного житлового фонду (відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 8 жовтня 1992 р.), отримання житла на підставі цивільно-правових угод (купівля-продаж, дарування та ін.), в порядку спадкування, в порядку новостворення (див. коментар до ст. 333 ЦК), за набувальною давністю (див. коментар до ст. 346 ЦК).

З метою створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин 19 червня 1992 р. було прийнято Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду». Приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв). Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю та продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі осіб, що потребують поліпшення житлових умов. Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд. Передача квартир (будинків) у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. Таким чином, право власності у громадянина на приватизовану квартиру (будинок) виникає з моменту реєстрації свідоцтва про право власності в органах приватизації.

Сьогодні Україна намагається забезпечити молодим громадянам рівне з іншими громадянами право на житло, сприяти молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів тощо. У зв'язку з цим було розроблено й прийнято ряд законів та підзаконних актів, які регулюють можливість отримання молодими чоловіками та жінками або сім'ями довгострокових кредитів для побудови житла. Серед цих актів провідне місце займають наступні: Закон України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» 5 лютого 1993 р. (в редакції Закону 2001 р.), Постанова КМУ від 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва», Постанова КМУ від 29 травня 2001 р. № 584 «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла» та ін.