В-32: нормы предоставления ЗУ для различных видов землепользования.

Для индивидуального жилищного строительства ЗУ предоставляются только на аукционах. Нормы предоставления федеральный законодатель передает субъектам. В Нижегородской области Законом от 22 июня 2001 г. «О предельных (максимальных и минимальных) размерах ЗУ, предоставляемых в Нижегородской области для различных видов землепользования» установлено:

- для КПХ – до 50 га.

- для ЛПХ – до 1 га.

- для садоводства – до 15 соток.

- для индивидуального жилищного строительства – по усмотрению ОМСУ (от 2 до 30 соток).

 

В-33: Земельные торги.

- регулируются Постановлением Правительства «О проведении конкурсов по аукциону на продажу ЗУ». Подается заявка, вносится задаток. Приказом утверждается список участников, устанавливается предельный срок подачи заявок, определяется шаг аукциона (по земле от 2 до 5 % от предыдущей стоимости); начальная цена аукциона не может быть ниже кадастровой стоимости. Победитель подписывает протокол, а после выплаты стоимости ЗУ с ним заключается договор. Задаток не возвращается в случае отказа победителя аукциона в заключении основного договора. Форма аукциона может быть открытой и закрытой. Закрытый аукцион проводится при выкупе ЗУ, на котором расположен объект недвижимости – тогда в аукционе могут участвовать только собственники объекта.

 

 

В-34: Права и обязанности владельцев ЗУ.

А. Права – реализация правомочий, которые не должны противоречить предписаниям законодателя. В случае их отсутствия в законе объем правомочий не должен противоречить ГК по данному титулу.

Б. Обязанности – своевременно вносить арендную плату, земельные налоги, использовать землю рационально, по целевому назначению, не нарушать прав других владельцев.

 

В-35: Государственная регистрация.

Ст.1 ФЗ 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает легальное определение государственной регистрации как юридического факта, подтверждающего легальное возникновение, изменение и прекращение права на недвижимое имущество. Различаются регистрация права и регистрация сделок. По ЗУ не требуется государственной регистрации по договорам купли-продажи и мены, подлежат государственной регистрации договор дарения и ренты. Также государственная регистрация необходима согласно ст.22.2 ФЗ в случаях создания нового ЗУ при выделении, разделении, преобразовании, согласно гл.1.1 ЗК. ФПР считает обоснованным предложение Крашенинникова (комитет ГД по законодательству) отменить регистрацию сделок, оставив только регистрацию прав.

В ФЗ 1997 г. дублируется легальное определение недвижимого имущества из ст.130 ГК.

Последние изменения в ФЗ 1997 г. приняты 29 декабря 2010 г. в связи с принятием ФЗ «О совершенствовании оборота земель с/х назначения». Они закрепляют равную юридическую силу правоустанавливающих документов, выданных до принятия законов.

ФЗ 1997 г. устанавливает принципы государственной регистрации: единообразие всей системы государственной регистрации, принцип доступности информации о регистрации (любой гражданин имеет право получить информацию из ЕГРП за исключением секретных объектов).

 

В-36: Порядок изъятия ЗУ для государственных

И муниципальных нужд.

Легального определения «нужды» не существует. Но изъятие допускается только при отсутствии иных вариантов размещения объектов. Уведомление под расписку должно произойти за год до предстоящего изъятия с целью исключения споров об улучшении, которые владелец хотел произвести. Исковая давность по спорам данной категории – 2 года. В основном, споры возникают по причинам заниженной стоимости. Упущенная выгода должна быть выплачена за последующие 5 лет (считается рыночная стоимость + ставка рефинансирования ЦБ). Изъятие может происходить только посредством выкупа по рыночной стоимости. Упущенная выгода рассчитывается из средней продуктивной производительности ЗУ за последние 5 лет. Регламентация расчета убытков закрепляется в Постановлении Правительства 2003 г. «О возмещении убытков собственникам, землевладельцам, арендаторам при изъятии ЗУ». Закрепляется коэффициент восстановления с учетом их значимости.

В-38. Купля-продажа ЗУ.

Ст. 3 ЗК разграничение с ЗК и ГК. Особенности купли-продажи ЗУ:

1) Обязательное приложение к договору является изготовление кадастрового паспорта как документа, индивидуализирующего предмет договора. Само его изготовление похоже на рабочий земельный план (был ранее).

2) Условия недействительности:

- ограничение на распоряжение

- если продавец обяжет нести тот объем ответственности, который определит сам

- установление преимущественного права продавца на обратную продажу

3) Поскольку ЗУ – пространственный базис для строений – часто сделка совершается именно с этим объектом недвижимости, и устанавливаются следующие правила:

- если собственник ЗУ и строения – одно лицо, то отчуждение должно быть произведено единовременно; исключение: если выделение части ЗУ под продаваемым объектом недвижимости, являющимся частью общей долевой собственности, невозможен с выделением в натуре из общего долевого ЗУ (при продаже квартиры в многоквартирном доме).

- ст. 35 ЗК. Исключение: ЗУ ограничен или запрещен в обороте.

4) По субъектному составу: ограничения для иностранцев и ЮЛ.

 

Переход права собственности регистрируется в ТО Росреестра.

В случае отчуждения ЗУ, права на который были установлены из договоров или судебных решений, решений ОМСУ и ОГВ до принятия ФЗ «О регистрации …» сведения берутся из поземельных и хозяйственных книг.

Особенностями приобретения строений, зданий, сооружений, которые находятся на иных ограниченных вещных правах – ст. 34 ЗК.:

· Если в отчуждаемом здании располагаются несколько унитарных предприятий, то ЗУ предоставляется им или на праве сервитутного пользования, либо по 2-му варианту – одному на праве бессрочного пользования, а второму – на сервитутном праве.

· В случае приватизации зданий несколькими собственниками, у последних возникает право собственности на ЗУ пропорционально площади приобретаемых объектов. Если выделить в процессе приватизации долю невозможно, то за всеми новыми собственниками закрепляется право общей долевой собственности на ЗУ или регистрируется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

 

Ранее выданные документы от 1 декабря 1996 г. Приказом Роскомземли об утверждении типовых форм договора купли-продажи ЗУ. Признается согласно вводному закону равными по юридической силе с новыми свидетельствами о праве собственности после принятия специального закона «О гос регистрации…»

Срочность самой гос регистрации упразднена в настоящее время (с 2006 г.) за некоторыми исключениями, в частности, при выезде в длительные служебные командировке, при смене места жительства руководитель подразделения управомочен разрешить совершить регистрацию действия в 3-х дневный срок с момента принятия заявления о регистрации.

Сейчас на все случаи – 1 месяц.

В-39. Залог ЗУ.

ФЗ от 19 июля 1998 г. «Об ипотеке и залоге недвижимости». Предусматривает особенности залога ЗУ:

1) Не допускается залог возведенных объектов недвижимости без одновременного залога участков под этими объектами.

2) Если собственник ЗУ и объект недвижимости – одно лицо, то залог допускается только ЗУ без объекта (Румянцеву не нравится, запрет д.б. в обоих случаях).

Регулирование залога арендного права в законодательстве гражданском и специальном неодинаково. ГК предусматривает обязательность согласия собственника при залоге арендного права арендодателя. ЗК допускает такую сделку без согласия, достаточно наличия уведомления.

К договору о залоге оформляется закладная, которая представляет собой ценную бумагу, закрепляющую безусловное право требования исполнения денежных обязательств залогодержателя и подтверждение залогового права на предмет сделки. В настоящее время запрет на залог ЗУ остался только на государственные земли и на земельные доли в общедолевом ЗУ с/х назначения.

Впервые залог ЗУ был разрешен по УПрез от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Разрешалось закладывать КФХ. Это дозволение было в дальнейшем закреплено в Указе от 27 октября №1863 и в специальном законе «Об ипотеке».

С принятием приоритетных целевых программ (2006 г.) был снят запрет залога муниципальных земель.

Обязательным приложением к договору ипотеки является отчет профессионального оценщика о стоимости ЗУ: она должна быть не ниже кадастровой стоимости (нормативной цены, которая применяется только в тех случаях, когда не определена кадастровая стоимость). Отчет об оценки выполняется на основании норм ФЗ «Об оценочной деятельности». Заключается в соглашении о выполнении оценочных услуг. В этот отчет должны быть включены 2 характеристики: о рыночной стоимости и о ликвидной стоимости закладываемого ЗУ. Правовую силу отчет об оценки сохраняет 6 месяцев. Достаточно рисковым в условиях кризиса считается залог права аренды ЗУ. Закон «Об оценочной деятельности» не предусматривает ответственность оценщика за те случаи, когда ликвидная стоимость заложенного ЗУ или гарантированная арендная плата оказывается ниже договорных.

В-40. Наследование ЗУ.

Особенности:

1) Наследование фермерских земель. Закон «О КФХ» в первой редакции от 20 ноября 1990 г. запрещал завещание ЗУ. С принятием третьей части ГК этот запрет был снят. Российское законодательство существенно отличается по наследованию таких ЗУ от зарубежного законодательства.

Не вполне обоснованным является установление действовавшего ранее наследования только по закону. Нецелесообразно с т.з. сохранности земель.

2) Если собственник не оформил завещание, необходимо соблюсти требования земельного законодательства о делимости земельных участков, если при наследовании по закону на каждого из наследников будет приходится доля в наследуемом имуществе меньше установленного в законе. В этом случае кому то из наследников остальные будут обязаны выплатить денежную компенсацию в сроки, установленные специальным законом (например, Законом «Об обороте» - 1 год).

Следует считать не вполне корректной формулировку ст. 1179 ГК, которая позволяет ее толковать как возможность установления доли в наследуемой фермерской земле без участия самого наследодателя после его смерти его наследником, не являющимся членом КФХ, с наследниками, являющимися таковыми.

3) Распространяются в отношении иностранных граждан и ЮЛ в соответствии с Законом «Об обороте». Обязанность такого наследника заключается в продаже в течение года наследуемого ЗУ. В случае, если в течение этого срока он не смог осуществить отчуждение. Тогда закон предписывает СРФ выступить в качестве обязательного покупателя. Выплата наследнику отчуждаемого ЗУ должна быть произведена в течение 90 дней с момента заключения договора купли-продажи. В случае невыплаты, наследник в судебном порядке защищает свои права. Требование региональному казначейству. К договорной сумме выкупа наследник вправе предъявить по 395 ГК.

В-41. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Данный вид ГП-договора не распространен в России. Регулирование в соответствии с ГК.

Как и к иным сделкам с ЗУ, должен быть изготовлен кадастровый паспорт.

При постоянной ренте должна быть определена стоимость ЗУ, расчет которого производится по методу расчетного рентного дохода.

Формула: на федеральном уровне ежегодно Правительством или Минэкономразвития утверждается абсолютный расчетный рентный доход, т.е. стоимость одного квадратного метра за среднюю кадастровую стоимость земли данной категории. Например, 11 руб. за квадратный метр соответствует 28 баллам Банитета. 70 баллов Банитета – Павловский район. Находим Х по пропорции и умножаем на 33.

Наряду с государственно регистрацией требуется нотариальное удостоверение.

Судебная практика: на защите интересов получателя ренты.

Выданное свидетельство о праве собственности плательщику ренты содержит запись об обременении в силу договора.