В-1: роль и значение земли как объекта правового регулирования.

Душа Федора Полиэктовича лежит к Перевозскому району.

- Основное значение земли заключается в ее природных неповторимых особенностях, связанных с присущим ей свойством плодородия.

- Земля – это незаменимое средство производства в сельском хозяйстве, это пространственный базис (поскольку все располагается на земле).

- С началом рыночных преобразований значение земли стало определяться легальным введением ее в оборот как объекта недвижимости.

 

В-2: Понятие и предмет земельного права.

В п.3 ст.3 ЗК от 25 октября 2001 г. законодатель закрепил за ЗП отношения по использованию и охране земель, передав регулирование имущественных отношений, объектом которых выступают земельные участки, гражданскому законодательству.

Предметом ЗП являются отношения по поводу земли как природного объекта, по поводу земельного участка (ЗУ) и его частей.

 

В-3: Основные институты и система земельного права.

Выделяют следующие институты:

- право собственности

- иные вещные права на землю

- земельный контроль и надзор

- юридическая ответственность за нарушение законодательства

- категории земель и их правовые режимы

- перевод земель из одной категории в другую

- земельные споры

- цена и земельные платежи

- землеустройство

 

Также есть несколько специальных законов, которые отражают особенности имущественных отношений, связанных с оборотом ЗУ отдельных категорий.

- ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель с/х назначения» - его нормы по своей природе являются чисто цивилистическими, но нормы ГК к регулированию купли-продажи, аренды, наследования ЗУ данной категории могут применяться только если число сособственников менее 5. Этот закон по-иному определяет процедуру ГП-сделок с земельными долями в ЗУ по сравнению со ст.250 ГК. Этот закон устанавливает императивные предписания по признанию сделки купли-продажи ничтожной, если собственник нарушил ст.8 ФЗ о преимущественном праве публичных участников оборота в лице субъектов РФ или в случаях, установленных законом субъекта или органами МСУ.

 

Земельное право формально (в отличие от классических отраслей права) подразделяется на:

- общую часть – в ней содержится понятийный аппарат.

- особенную часть – она закрепляет регламентацию правовых режимов отдельных категорий земель.

 

В-4: Принципы земельного права.

Ст.1 ЗК содержит 11 принципов.

Выделим новые принципы ЗП:

1. Принцип единства правовой судьбы ЗУ и расположенного на нем объекта недвижимости.

2. Приоритет значения и охраны земли как основы жизни перед использованием земли как объекта недвижимого имущества.

3. Платность землепользования – ст.31 НК предусматривает следующие виды платежей: земельный налог, кадастровая стоимость земли (используется при установлении размера земельного налога, а также при заключении договоров купли-продажи через земельные аукционы), нормативная цена земли.

4. Принцип разграничения собственности на землю. Этот принцип помимо ЗК в период с 2001 г. по 2006 г. регулировался специальным ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (утратил силу в 2006 г.).

 

В-5: Становление и развитие российского земельного законодательства.

Этап 1. Реформа генерального межевания земель российской империи.

19 сентября 1865 г. манифест о генеральном межевании земель.

Цель: получение достоверной информации о наличии свободных земель для включения в гражданский оборот и проведения переселенческой политики.

Содержание.

Составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения, общего количества земель, их распределение. Специалистов по проведению межевания не было. Если возникал спор по границам землепользования, участок выводился из пользования обеих сторон. Споры затягивались, а земли зарастали и выводились из целевого использования. Проблему разрешила Екатерина II путем проведения торгов (аукционов). Права на участок переходили претенденту, предложившему наибольшую выкупную цену. Цели данной реформы были достигнуты лишь в 19 губерниях.

Этап 2. Земельная реформа 1961 г.

19 февраля 1961 г. Манифест об отмене крепостного права. Освобождение крестьянина только через выкуп помещичьей земли. Период выкупа – 49 лет. Отсюда пошла долгосрочная аренда.

Меры, которые предприняло правительство для реализации манифеста:

Были созданы дворянские и крестьянские поземельные банки, которые выдавали крестьянам, желающим получить вольную кредиты. Банковская ставка – 5 %, что много. Массовых освобождений не было.

Этап 3. Столыпинская аграрная реформа.

«Столыпинские вагоны». Крестьянину давали командировочные деньги на освоение новой территории при проезде к ней в размере 200 р. (корова стоила 4 р.). Выгода для крестьянина при переселении – капитал. Когда крестьянин обрабатывал землю 100 р. Списывалось сразу, остальная часть – в рассрочку.

Реформа под принуждением. После смерти Столыпина некому было продолжать реформу.

Столыпинские преобразования – это передача земли крестьянам.

Ограничения: лишь 6 наделов.

Этап 4. Советский период.

1917 г. Декрет о земле, подготовленный эсерами, согласно которому земля выводилась из оборота, частная собственность запрещалась (но единоличное пользование разрешено), наемный труд запрещался.

1918 г. Декрет о социализации земли: передача земли в более широкое, чем частная собственность пользование, предпочтительна гос поддержка землепользования.

1922 г. ЗК РСФСР: преимущественная форма – коллективное землепользование. Допускалось 3 формы:

- с/х артель (осталась только она – прообраз будущих колхозов)

- земледельческое общество

- коммуна

1922 – 1928 гг. Период НЭП.

- возможность аренды до 6 лет

- запрет использования наемного труда

- земля выдавалась в таком количестве, которое могла обработать одна семья

- стала набирать обороты предпринимательская деятельность (разрешены частные лавки, предпринимательские организации – мелкая буржуазия)

1922 г. ГК РСФСР.

- все сделки с ЗУ запрещаются

1936 г. Завершение коллективизации. Довоенный период характеризуется усилением коллективной формы землепользования

1937 г. Запрещение аренды земли.

1941 – 1945 гг. Хорошо, что были колхозы.

Послевоенный период:

- отмена карточек

- страна стала кормить себя хлебом

- до смерти Сталина в СССР хлеб продавался

Хрущевский период – кукурузная апогея:

- законодательно урезались ЗУ для ЛПХ

- увеличивался налог на землепользователей

- деревня стала пустеть

- поднятие целины: в первый год много урожая, но много пропало из-за невозможности надлежащего хранения

Брежневский период:

- укрупнение колхозов

- термин «неперспективная деревня»

- 1968 г. основы земельного законодательства

- 1970 г. ЗК РСФСР: упразднение термина «приусадебные ЗУ» и введение в оборот «ЗУ для ведения ЛПХ»

1988 г. Союзный закон об аренде, в котором регламентировалось правовое положение о внутрихозяйственной аренде, т.е. колхозы, совхозы наделялись правомочиями передавать часть своих земель внутрихозяйственным кооперативам. Однако руководители хозяйств не были заинтересованы в развитии самостоятельности арендных отношений и своей административной властью преимущественно тормозили становление договорных отношений по использованию земли.

1990 г. Союзный закон о земле, который возрождает институт ограниченного вещного права на землю – право пожизненного наследуемого владения. Положительные стороны:

- не был ограничен срочностью

- размер возмездности был ничтожно мал по сравнению со стоимостью самой земли

- на этой земле дозволялось возводить объекты недвижимости, которые могли принадлежать землевладельцу на праве собственности (эмфитевзис, он же чиншевое право в Польше, т.к. чинш – земельный налог)

Этот закон не легализовал право частной собственности на землю. Не было этого и в конституции, в ст. 12 которой 12 декабря 1993 были внесены поправки. Эти поправки допускали частную собственность на недвижимость, за исключением земли.

20 июля 1990 г. закон РСФСР о земельной реформе:

- возродил право частной собственности в России

- предусматривал наделение Советами народных депутатов землей граждан на возмездной / безвозмездной основе

В условиях отсутствия нового ГК государство опасалось стихийного, неурегулированного земельного рынка и поэтому данный закон предусматривал мораторий на совершение сделок с этими земельными участками на 10 лет (по возмездным сделкам) или на 5 лет (по безвозмездным сделкам).

Однако в некоторых случаях закон разрешал куплю-продажу ЗУ:

1) При выходе гражданина на пенсию

2) При переселении гражданина в другое место жительства

3) В целях развития услуг по строительству, ремонту с/х техники … на средства, вырученные от продажи ЗУ

22 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О КФХ»:

- за КФХ закреплялся статус ЮЛ

- земля предоставлялась не ЮЛ, а его владельцу – ФЛ

- распоряжаться землей даже в партнерском КФХ мог только глава без согласия остальных сособственников

- 2 типа КФХ:

А) семейное (общая совместная собственность), в регионах регулировался вопрос неоднозначно: в одних субъектах предоставлялась на хозяйство, в других – на каждого члена хозяйства, в третьих – только на работающих членов.

Б) партнерское (общая долевая собственность)

Член КФХ – только совершеннолетний член семьи.

- земля могла наследоваться только по закону: передавалась неделимым клином наследнику, остальным выплачивалась денежная конфискация

- городские жители наделялись землей для создания КФХ из районных фондов распределения, которые формировались по императивным предписаниям исполнительных органов власти субъектов РФ для каждого с/х предприятия в виде выделения указанной площади для пополнения фондов распределения.

Сельские жители могли создавать КФХ за счет выделения земельной доли при приватизации с/х угодий колхозов и совхозов.

27 декабря 1990 г. Указ Президента «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы России». Предписывал до 1 марта 1993 года произвести раздел земель и имущества всех с/х предприятий.

Во исполнение указа принимается ППрав от 29 декабря 1990 г. №708 «О реорганизации колхозов и совхозов»

1) П. 7 - перечень лиц, имеющих право на получение земельной доли, размер которой был одинаков для всех: действительные работники и пенсионеры, вышедшие на пенсию как работники колхозов и совхозов из числа ассоциированных работников. 27 сентября 1992 г. добавились работники социальной сферы, учителя и врачи, призванные на срочную службу из хозяйства.

2) Размер имущественного пая рассчитывался с учетом должности, стажа и иных показателей (трудовая дисциплина и другое).

3) Проблемы постановления:

- закрытый перечень правомочий по распоряжению земельными долями (ЗД): выделиться в КФХ, продать сособственнику без выделения, внести в уставной капитал; 24 сентября 1992 г. расширен перечень: + право аренды

 

Этап 5. Современный.

27 октября 1993 г. Указ №1763 «О регулировании земельных отношений…»:

- разрешены все сделки с ЗД

- был снят мораторий, но сохранились требования по целевому назначению

1 декабря 1995 г. ППрав «О полномочиях сособственников по распоряжению ЗД…». Сособственники получили регламентацию по продаже, передаче в аренду, залогу. Данное постановление наделяло арендатора правомочием выделить ЗУ с согласия арендодателя. Постановление носило рекомендационный характер.

8 декабря 1995 г. ФЗ «О с/х кооперации». Попытка защитить отечественного производителя запретом на судебное обращение к взысканию на следующие виды имущества:

- семенной переходящий фонд

- рабочий скот

Положительные моменты производственного кооператива:

+ все внесенные паи … в неделимый общий фонд, затем можно было забрать свою часть

+ по личным долгам взыскание на пай не допускается

7 марта 1996 г. УПрез «О конституционных правах граждан на землю». Бесплатно могут приобрести земельную долю руководители хозяйств, проработавшие в бывших колхозах не менее 5 лет.

Недостаток: иные категории лишались такого права.

8 января 1998 г. УПрез «631 «О предоставлении ЗУ и расширении существующих границ для организации предпринимательской деятельности». ОМСУ формировали земельные массивы, проводили инвентаризацию городского землепользования и в заявительной форме предоставляли ЗУ для указанных целей.

2 января 2000 г. ФЗ «О государственном земельном кадастре». Ст. 1 – легальное определение понятия земельный кадастр – документированный свод сведений о количественных, качественных, ценовых характеристик ЗУ, правообладателя, существующих ограничениях и обременениях.

17 июня 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю». Формирование на уровне СРФ комиссий по разрешению земельных споров, возникающих в ходе разграничения процедур между РФ, СРФ и Мун. Обр. Это закон определял основы, принципы для осуществления разграничения. Основной – принцип принадлежности объекта недвижимости, расположенного на … Были общественные заключение по этому закону: для России это опасно. 1 июня 2006 этот закон был упразднен по причинам возникновения сложностей для развития инвестиционной деятельности. В результате возникла новая пограничная форма собственности под названием «неразграниченная государственная собственность».

25 октября 2001 г. ЗК РФ. После 10 лет обсуждений принят. С условием. Что он не будет регламентировать куплю-продажу с/х земель, этот вопрос будет разрешен принятием отдельного рамочного закона. Основные положения:

- определил однообразное решение вопросов ЗУ для строительства

- легализовал институт сервитута, установил гражданско-правовые основы его установления

- отменил возможность приобретения земли на праве ПНВ, а ЮЛ на праве ПБП

- ввел новую категорию «оценка земли»

- установил только судебный порядок разрешения земельных споров, ст. 75 – неудачная, непродуманность юридической техники, буквально толковать: виновное лицо может быть привлечено к дисциплинарной ответственности только при условии предварительного привлечения организации к административной ответственности

- определен правовой режим отдельных категорий земель

- множество отсылочных норм, особенно по ответственности (ранее ст. 127 ЗК РСФСР включала перечень всех видов ЮО в одной статье).

24 июля 2002 г. ФЗ «Об обороте земель». Имеет большое значение для формирования единообразной правоприменительной практике по распоряжению ЗУ и ЗД, которыми наделялись граждане в ходе приватизации с/х угодий в начале 90-х. закон регламентирует 2 ГП-сделки: куплю-продажу и аренду. Несмотря на заявленное название «об обороте» этот закон отнесен к блоку не гражданского, а земельного законодательства, поскольку специфика отчуждения ЗУ, находящегося в собственности десятков, сотен, тысяч дольщиков отличается от норм ГП, регулирующих куплю продажу и аренду объектов недвижимости. Для правоприменителя этот закон является наиболее сложным в понимании и практической реализации. Несмотря на уровень федерального значения, многие вопросы переданы на разрешение СРФ, как следствие возникает не единообразная судебная практика по одинаковым правовым вопросам. До сегодняшнего времени, несмотря на 10-летний период действия этого закона, высшая судебная инстанция не дала надлежащего судебного толкования правоприменителям в спорных положениях этого закона. Существует единственное ПКС от 29.01.2009. по желобе гражданки Погодиной по нарушению ее конституционных прав в части применения ст 13-14 ФЗ. Следует отметить, что императивное предписание законодателя, вынесенное ФЗ от 29 декабря 2010 г. №435-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в законодательство по совершенствованию регулирования оборота с/х земель», доверило действие по приведению ранее заключенных договоров аренды в соответствие с ГК, установив при этом достаточно сжатые сроки для реализации этого предписания – до 1 июля 2012 г. Если к указанному сроку не будет выполнено самими землеобладателями, то функции по межеванию, утверждению проектов межевания, приведения договоров аренды в соответствие с ГК будут проводить ОМСУ. Срок для этого исполнения ограничен 1 годом – до 1 июля 2013 г.

 

7 июля 2003 г. ФЗ «О ЛПХ». Закрепил непредпринимательский характер данного землепользования. Установил на федеральном уровне максимальный размер площади на ЛПХ, который может устанавливаться СРФ не более чем в 5 раз больше федеральной нормы. Основное значение закона: помогает данному виду товаропроизводителя получить на льготных условиях государственный кредит на условиях 2% годовых. Механизм получения:

- гражданин обращается в районное управление с/х за постановкой на учет как лица, ведущего ЛПХ.

- с выпиской из реестра обращается в районное отделение Россельхозбанка с приложением документов, подтверждающих право владения, пользования, собственности на ЗУ.

Проблема в обеспечении: обычно то, что покупается – идет в залог.

Первые 2 месяца до составления акта, подтверждающего ведение ЛПХ, заемщик выплачивает обычный банковский процент, а по факту подтверждения за эти месяцы будет произведен перерасчет на льготную ставку.

Закон предписывает в случае превышения установленных ОМСУ предельных размеров ЗУ зарегистрироваться в статусе ИП КФХ.

24 декабря 2004 г. ФЗ «О переводе ЗУ из одной категории в другую». Установлена процедура изменения целевого назначения земель с критериями, ограничивающими такой перевод.

29 декабря 2006 г. ФЗ «О развитии с/х». Дополняет положение ФЗ «О ЛПХ».