Земля и земельный участок как объект земельных отношений.

Вся земля в пределах государственной границы РФ – это земельный фонд России. На сегодняшний день земельный фонд России составляет 1708,9 млн. га (без территориального моря и внутренних вод). Земельный фонд (в зависимости от хозяйственных и экономических характеристик) по целевому назначению делится на категории земель.

Существует 7 категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенных пунктов и предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства;

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяется фонд перераспределения, в который включаются выморочные земельные участки, земельные участки, за исключением изъятых из государственных или муниципальных нужд, либо земельные участки, от которых добровольно отказались.

2. земли населённых пунктов – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов;

Земли населенных пунктов всегда отделяются границами от других земель. Таких земель немного.

3. земли специального назначения – это земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспеченье деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, транспорта. Энергетики, связи, радиовещания, телевиденья, космического обеспеченья и иных специальных задач;

4. земли особо охраняемых территорий – это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, эстетическое, оздоровительное и иное ценное назначение, которые изъяты из хозяйственного оборота полностью или частично и для которых установлен особый правовой режим;

5. земли лесного фонда – состоят из лесных земель (это покрытые лесной растительностью, либо предназначенные для её восстановления) и нелесных земель (предназначены для лесного хозяйства); Их более 64% всех земель.

6. земли водного фонда – это земли, покрытые поверхностными водами и занятые техническими сооружениями, расположенными на водных объектах; таких земель 1,6%

7. земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные физическим и юридическим лицам (за исключением фонда перераспределения).

Переводземель или земельных участков – это процедура изменения категории земель или земельных участков, урегулированная специальными нормативно-правовыми актами (ФЗ от 21.12.2004 г. “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”, Земельный кодекс, иные федеральные законы и законы субъектов РФ). В основном переводятся земли сельхоз назначения и земли запаса.

Решение о переводе земель или земельных участков принимают следующие органы:

1. Правительство РФ – в отношении федеральных земель;

2. органы гос власти субъектов РФ – в отношении региональных земель(земель субъектов РФ) и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной или муниципальной собственности;

3. органы местного самоуправления – в отношении иных земель (муниципальных земель и частных земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Особенности по переводу:

1. в отношении земель населенных пунктов и при переводе в земли населенных пунктов решение принимается в порядке, определенном для установления границ населенных пунктов. Определённым земельным и градостроительным законодательством;

2. перевод в земли особо охраняемых территорий и объектовпринимается путём установления или изменения границ туристско-рекреационной особой экономической зоны (одна из особых экономических зон).

Закон ограничивает случаи, когда сами органы местного самоуправления могут осуществлять перевод. Органы местного самоуправления и органы государственной власти могут ходатайствовать о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую без согласия их правообладателей, только в 2^х случаях:

1. если такой перевод связан с установлением или изменением границ населенного пункта,

2. либо при создании особо охраняемых природных территорий без изъятия у правообладателя.

Во всех остальных случаях волеизъявление должно идти от собственника или правообладателя.

Перевод считается состоявшимся с даты государственного кадастрового учёта в связи с их переводом.

Земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Основными правовыми характеристиками земельного участка являются целевое назначение и разрешенное использование.

Границы земельного участка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета. В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер, сведения о земельном участке вносятся в государственный кадастр недвижимости и такие сведения подтверждают существование земельного участка или прекращение существования земельного участка.

 

С июля 2011 года появляется новое понятие – искусственный земельный участок. Он выделяется только на водных объектах федерального значения. Он рассматривается как некое сооружение. Основное назначение появления такого вида учатсков это строительство.

Искусственный земельный участок (ИЗУ) – это сооружение создаваемое на водном объекте находящем в федеральной собственности или его части путём намыва, отсыпки грунта, либо использованием иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию земельным участком.

Документы требуемые для создания такого участка

1. Проект разрешения на создание такого участка – такой проект согласуется с федеральным органом и органом исполнительной власти субъекта РФ

2. Разрешение на создание искусственного земельного участка – оно не выдаётся если есть решение о строительстве или разрешении морского порта.

3. Документация по планировки территорий (градостроительный план например)

4. Разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка.

5. Разрешение на ввод ИЗУ

С даты ввода эксплуатацию ИЗУ считается находящимся в собственности лица за счёт средств которого он был возведён. С этой даты ИЗУ считается переведённым из земель водного фонда в земли водной категории (если это предусмотрено в разрешении на создание ИЗУ).

Эксплуатация ИЗУ производится в соответствии с градостроительным законодательством.

 

Основными юридическими характеристиками являются экономические, технические и юридические сведения.

К важнейшим правовым характеристикам земельного участка относятся целевое назначение и разрешенное использование.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешенное использование – это порядок и условия использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.

Пример: категории земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – жилищное строительство, разрешенное использование – девятиэтажный двухподъездный дом.

Виды разрешённого использования должны устанавливаться в соответствии с классификатором министерством с/х для земель с/х назначения или министерством экономического развития для всех иных видов земель.

Законодатель устанавливает природное использование в отношении земель подлежащих зонированию. Таких 2 категории:

1. Земли населённых пунктов

2. Земли спец назначения

Впервые нормативно разрешенное использование появилось в 1994 г. В теории права разрешенное использование как категория встречалась.

Земельное законодательство связывает разрешенное использование с зонированием территории.

Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов для этих зон. Зоны устанавливаются в отношении земель поселений и городских округов и земель, на которых планируется застройка. Основным документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органа местного самоуправления.

Градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ территориальной зоны устанавливаемые виды разрешенного использования земельного участка всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков, может использоваться для их застройки земельныхучастков или последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений; ограничение в использовании земельных участков, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (высота, объем, плотность). Это также документ, который содержит информацию о разрешенном использовании земельных участков, всего того, что находиться над и под поверхностью земельных участков и может использоваться для последующего строительства; сведения о параметрах разрешенного строительства; информация о предельных размерах земельных участков; информация об ограничениях, обременениях прав.

Градостроительный регламент не распространяются на земельные участки, занятые некоторыми памятниками и ассамблеями памятников;земельные участки в границах территорий общего пользования; земельные участки, предназначенные для добычи полезных ископаемых; земельные участки, занятые линейными объектам. Градостроительный регламент не устанавливается для земельного лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водными объектами, земель в границах особых экономических зон, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли запаса, земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, Градостроительный регламент не распространяется на земли общего пользования, земли, занятые памятниками истории и культуры, занятые линейными объектами или предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В соответствии с Градостроительным кодексом существуют следующие виды разрешенного использования:

1. основные виды разрешенного использования;

2. Условно разрешённые – этот вид устанавливается по решению главы местной администрации (напр., малоэтажные строительства).

3. Вспомогательные виды (напр., кафе, гаражи, магазины применяется только как дополнительные к первым двум).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно без дополнительных разрешений, за исключением государственных и муниципальных органов, государственных и муниципальных учреждений и предприятий. Условно-разрешенный вид использования предоставляется по решению главы местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Разрешенное использование может быть изменено в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Порядок изменения целевого назначения федеральным законодательством не урегулирован; целевое назначение в рамках одной территории можно принимать на уровне субъекта РФ.

Если разрешенное использование земельного участка не соответствует градостроительному законодательству, то такой земельный участок может использоваться, если это не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Возможна выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, когда размер земельных участков меньше минимальных размеров, либо конфигурация или иные характеристики неблагоприятны для застройки. Такое разрешение выдает Глава местной Администрации с учётом публичных слушаний.

Градостроительный план – это документ, который составляется в виде самостоятельного документа или в составе межевания территорий и распространяется на земельные участки, подлежащие застройке. Существует форма градостроительного плана, которая утверждена постановлением правительства № 840 29.12.2005 г.

Градостроительный план это вид документации по планировки территории. Он подготавливается как самостоятельный документ, либо в составе проекта межевания территорий.

В градостроительном праве содержится:

1. Содержится информация о разрешённом использовании земельного участка

2. О градостроительном регламенте

3. Об объектах капитального строительства

4. О публичных сервитута

5. О проектах инженерных коммуникаций

6. О делимости, неделимости участка

Градостроительный план земельного участка – это документ, который требуется при получении разрешения на строительство, либо разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Градостроительный план выдается на земельные участки, застроенные или подлежащие застройке.

 

Понятие делимой вещи определено в ст. 133 ГК, в соответствии с которой неделимой признается вещь, раздел которой невозможен без изменения целевого назначения. Неделимым земельный участок может быть признан законом.

 

Границы земельного участка в натуре устанавливаются путем межевания, которое является видом кадастровых работ. Межевание – подготовительный этап для постановки на кадастровый учет. В результате межевания составляется межевой план. Межевой план выдается при постановке земельного участка на учет, при разделе земельных участков, при учете изменений земельного участка или его частей. Межевой план состоит из графической и текстовой части. В графической части указываются:

1. сведения о кадастровом плане территории или кадастровые выписки земельного участка;

2. информация о доступе к земельному участку;

3. местоположение границ.

Любой земельный участок должен иметь проход/проезд.

В текстовой части содержаться сведения о земельных участках, их частях в объеме, установленном в федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», а так же информация о согласовании границ земельного участка, когда это требуется законодательством (акт согласования границ).

 

Образование земельного участка.

Образование земельных участков происходит:

1. при объединении земельных участков;

2. при разделе земельных участков;

3. при выделе из земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

4. при перераспределении земельных участков;

5. При создании искусственных земельных участков

Целевое назначение и целевое использование вновь образуемых земельных участков соответствует целевому назначению земельных участков из которых образуются новые земельные участки.

Законодательно установлен запрет на объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования за исключением случаев, когда земельные участки предоставлены одному лицу.

Требования, предъявляемые к образованию земельных участков:

1. Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов;

2. Предельные максимальные и минимальных размеры земельных участков должны соответствовать требованиям градостроительных регламентов. Если на земельный участок градостроительный регламент не распространяется либо в отношении участка он не установлен, то предельные размеры определяются в соответствии с требованиями Земельного кодекса или иных федеральных законов (см. ст.33 Земельного кодекса). Если размеры земельного участка не соответствуют требованиям градостроительного регламента, то допускается использовать земельный участок, если это не наносит ущерба жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия;

3. Образованиеземельных участков не должно приводить к вклиниванию, чересполосице, изломанности границ, невозможности размещения объектов недвижимости (капитального строительства и других), и иным препятствующим рациональному использованию, охране земель, недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами;

4. Не допускается такое образование земельных участков, если это приводит к невозможности использования объектов недвижимости расположенных на этих земельных участках. А также не допускается раздел, перераспределение, либо выдел земельных участков, если сохраняемые обременения не позволяют использовать земельные участки.