Постоянное (бессрочное) пользование.

Субъектами данного права являются физические и юридические лица. С 30 октября 2001 года гражданам земельные участки не предоставляются, но те участки которые были переданы были ранее для садоводства, огородничества, индивидуально-жилищного строительства, личного подсобного, дачного хозяйства – могут быть переоформлены гражданами в собственность в порядке дачной амнистии. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Частные лица передавать земельный участок на этом праве не могут (после введения в действие Земельного Кодекса земельные участки предоставляются на данном праве строго ограниченному кругу юридических лиц).

Юридические лица могут быть разделены на 3 группы по отношению к этому праву:

1. юридические лица, которым и после введения в действие Земельного Кодекса, предоставляются земельный участки на данном праве и которые могут использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов России, прекративших исполнение своих полномочий);

2. юридические лица, которые продолжают использовать земельные участки ранее предоставленные до введения в действия Земельного Кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования и вправе их переоформить в собственность:

ü гаражные (потребительские) кооперативы;

ü организации, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения граждан;

ü юридические лица, которые имеют земельные участки, на которых расположены линии связи, электропередачи, трубопроводы, железные дороги, иные подобные линейные сооружения – они вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2015 г. в соответствии с Законом “О введении в действие Земельного кодекса”;

3. все остальные юридические лица, обязанные до 1 января 2012 года переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды, либо выкупить в собственность, а религиозные организации – также могут переоформить на право безвозмездного срочное пользование.

По общему правилу переоформление права постоянного бессрочного пользования юридическими лицами осуществляется за плату.

Исключения составляют:

1. в соответствии с Законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” субъекты РФ вправе устанавливать случаи бесплатного переоформления данного права религиозными организациями;

2. если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, закрепленное в собственность Общероссийской организации инвалидов, либо организации, единственным учредителем которой является Общероссийская организация инвалидов до введения в действие ЗК, то такие организации оформляют данное право бесплатно

Основаниями возникновения являются:

1. административно-правовой акт, который принимается в отношении юридических лиц, предусмотренных в Земельном кодексе;

2. правопреемство при реорганизации юридического лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования;

3. переход права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащего собственнику здания, строения, сооружения(отчуждателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.35 ЗК).

Распоряжение возможно одним способом – путем добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования.

Также землепользователь может строить здания, строения, сооружения, если это не противоречит целям использования земельного участка, приобретать право собственности на них.

При разрушении зданий, строений, сооружений, землепользователь сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования в течение 3^х лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом. Право постоянного пользования автоматически не прекращается, а возможно изъятие земельного участка в рамках земельно-правовой ответственности.

Сервитут.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут является видом обременений (ограничений), под которыми понимается существующие условия, запрещения, установленные законом или уполномоченным органом в определенном законом порядке, стесняющий правообладателя земельных участков при реализации вещных прав на этот участок.

Существует 2 вида сервитутов:

1. частный сервитут;

2. публичный сервитут.

Сервитут возникает и прекращается с момента государственной регистрации. Сервитут как обременение следует за земельным участком.Сервитуты могут быть срочными и бессрочными. Как правило устанавливается на неопределённый срок. Законодатель устанавливает максимальный срок только для публичного сервитута на земельные участки, зарезервированных для гос или муницип нужд

Если земельный участок зарезервирован дл государственных и муниципальных нужд, то срок публичного сервитута в отношении данного участка определяется сроком резервирования.

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, либо, когда такого согласия не было достигнуто,сервитут устанавливается по решению суда. По общему правилу, частный сервитут является платным (исключения могут быть установлены федеральными законами).

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим установление сервитута

Лица, которые могут требовать установление сервитута:

1. собственники земельных участков зданий и строений, сооружений;

2. землевладельцы, а так же лица, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного земельного владения;

3. иные лица, указанные в федеральных законах.

Как правило, сервитут устанавливается на соседний земельный уасток (но может и через 2, через 3 участка)

 

Публичный сервитут устанавливается слушания нормативно-правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, органами местного самоуправления по результатам общественных слушаний. Результаты общественных слушаний носят рекомендательный характер (не обязательны к использованию). Отсутствие правил проведения общественных слушаний не является основанием для отмены установления сервитута.

Публичный сервитут как правило устанавливается для неопределённого круга лиц.

Публичный сервитут, как правило, является бесплатным, в отличие от частного. Собственник, землевладелец, землепользователь может потребовать соразмерную плату от органа, установившего сервитут, только если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка по целевому назначению.

Если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка по назначению, то собственник, землевладелец, землепользователь могутпотребовать изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Этим лицам возмещаются соответствующие убытки.

Основания прекращения:

1. Добровольный отказ

2. Решения суда

3. Истечение срока действия

Аренда земельных участков.

В основе аренды лежит договор. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение или/и пользование за плату.

В соответствии со ст. 22 ЗК арендодателем может быть собственник земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних лиц. получивших земельный участок по наследству. А также в силу ст. 609 ГК арендодателями являются иные лица, указанные в федеральных законах или уполномоченные собственником земельного участка. Арендатором могут быть любые физические и юридические лица. Иностранцы тоже могут быть арендаторами.

Заключается договор аренды в простой письменной форме. Договор аренды и субаренды, заключенные на 1 год и более, подлежат регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Заключённые до 1 года или не определённого срока – регистрации не подлежат.

Различают срочный договор аренды и договор аренды, заключенный на неопределённый срок.

Договор заключённый на неопределённый срок может быть расторгнут в любой момент по письменному заявлению стороны. Договор на определённый срок прекращается или в судебном порядке или по соглашению сторон.

По общему правилу, изменение сторон договора аренды не влечет прекращения договора аренды. Договор аренды прекращается, только если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора.

Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора.

Законодательство предусматривает множественность лиц на стороне арендатора в следующих случаях:

1. если здания или помещения в нём принадлежат нескольким разным лицам на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения, или всем лицам помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения.

2. Если на неделимом участке находится здание которое принадлежит нескольким лицам на праве собственности.
В таком случае требуется обращение всех собственников здания

Существует 2 существенных условия:

1. предмет договора – т.е. в договоре должны быть указаны площадь, местоположение категория земли, целевое назначение, кадастровый (учетный) номер земельного участка (могут быть иные характеристики; прилагается кадастровый паспорт)

2. арендная плата – является одной из форм платы за землю. Она бывает трёх форм: денежная; натуральная; комбинированная.

По действующему законодательству срок существенным условием не является.

В то же время в федеральном законе могут устанавливаться предельные сроки договоров аренды земельных участков. Максимальный срок – до 49 лет, но в зависимости от вида испольщвоания (аренда лесных участков, земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Если в договоре нарушены сроки аренды, то считается, что он заключен на предельный максимальный срок.

Для договора аренды для изыскательских нужд максимальный срок 1 год. В данный срок входит время, необходимое для восстановления земельного участка, для приведения его в состояние, пригодное для использовании.

Максимальный срок дл лесных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 49 лет. Земли сельскохозяйственного назначения – не более 49 лет.

Собственнику приватизируемого объекта недвижимости, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, земельные участки предоставляются в аренду на срок до 49 лет, а если такой объект находится на зарезервированном для государственных и муниципальных нужд земельном участке, максимальный срок аренды – срок резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Если земельные участки зарезервированы для государственных и муниципальных нужд, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы по договору аренды на срок, не более срока резервирования.

Субъекты РФ могут устанавливать минимальные сроки аренды земель с/х назначения для различных видов использования.

Арендатор земельного участка по истечению срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, за исключением случаев, когда:

ü договор аренды подлежит прекращению;

ü если на этом земельном участке находится здание, строение, сооружение, принадлежащее третьему лицу.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий на вещном праве другому лицу.

Права и обязанности арендаторов и арендодателей.

Права и обязанности по договору аренды определяются статьями 22, 40-42, 30.2 ЗК, главой 34 Гражданского Кодекса.

Арендаторы земельных участков, за исключением резидентов (арендаторов) особых экономических зон, вправе без согласия арендодателя (собственника земельного участка) при условии его письменного уведомления передать все права и обязанности по договору третьему лицу, если иное не предусмотрено договором аренды. Обязанным по такому договору является арендатор. Арендные права передать в залог можно только с письменного согласия собственника земельного участка. Исключение: такое согласие не требуется, если заключен договор аренды государственных и муниципальных земельных участков сроком более 5 лет.

Особенность: Если договор аренды государственных или муниципальных земельных участков заключен на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления. Данное право не может быть ограничено в договоре. Если заключен такой договор, то изменение условий договора без согласия арендатора не допускается, а так же расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении со стороны арендатора.

Такие сделки не могут изменяться без согласия арендатора, а также не допускается ограничение прав арендатора

Арендаторы имеет преимущественное право аренды на новый срок, кроме случаев:

1. Если предмет аренды не подлежит больше аренде

2. Если на земельном участке находятся здания, сооружения, принадлежащие другому лицу на вещном праве (это вытекает из того что именно собственник здания имеет преимущественное право)

 

Арендатор также вправе передавать земельный участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иного. При этом обязанным по договору остается арендатор.

Основания прекращения (расторжения) договора аренды:

1. соглашение сторон;

2. истечение срока, если договор не считается возобновлённым, продленным на неопределенный срок;

3. судебное решение о расторжении срочного договора аренды;

Основания для расторжения содержатся в ст.ст. 619, 620 ГК, ст. 46 ЗК и условиями договора аренды.

4. требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (для этого нужно известить другую сторону за 3 месяца, однако в договоре может быть определён иной срок).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его продажи обладает правом преимущественной покупки за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости, который принадлежит на вещном праве третьему лицу (ст. 250 ГК).