Основания возникновения прав на земельные участки.

Основания возникновения прав на земельные участки:

1. административно-правовой акт или решение о бесплатном предоставлении земельного участка

Ст.ст. 29-32.2 Земельного кодекса – случае бесплатного предоставления могутб быть предусмотрены ФЗ и законами субъектов РФ. Иностранцам ФЛ и ЮЛ земельные участки всегда предостаявляются за плату.
не допускается отказ в предоставлении земельных участков кроме случаев:

v Изъятия земельного участка из оборота

v Резервирование земельного участка

v При установлении запрета на приватизацию

 

2. сделки;

3. приватизация;

4. приобритательная давность – действуют общие нормы Гражданского кодекса;

5. судебные решения.

Сделки.

Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

 

Особенности сделок с земельными участками:

1. сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков (нужно учитывать разделение на свободные, ограниченные, изъятые из оборота земли);

2. многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3. при совершении сделки стороны не вправе самостоятельно менять категорию земель, целевое назначение, разрешённое использование, особый режим использования земельного участка.

4. в соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц, нарушать обязательные требования пожарного, санитарно-эпидемиологического, градостроительного законодательства;

5. существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками: для всех требуется письменная форма; в случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация; в ряде случае установленным ФЗ необходима нотариальное удостоверение (содержание и рента;)
регистрация не требуется:

а) договор к-п

б) Договор аренды, субаренды, безвозмездного пользования сроком до 1 года

в) Завещание

 

Виды сделок:

1. договор купли-продажи земельного участка:

Самая распространённая сделка после аренды. По договору кули продажи одна сторона (продавец) обязуется пережать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Ст. 37 – условия которые подлежат определению и закреплению в договоре.

Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Также существуют лица, которые могут продавать чужое имущество: комиссионеры, доверительные управляющие и др.

Форма – простая письменная; регистрации не требуется (осуществляется государственная регистрация только перехода права собственности; нотариальная форма только по соглашению сторон).

Два существенных условия:

а) предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, учётный государственный номер (см. ст. 37 ЗК);
Это желательный перечень. Условия должны определять передаваемое имущество.

б) цена – стороны самостоятельно определяют цену; они могут обратиться к оценщику.

В случаях, установленных федеральным законом, применяется нормативная (регулируемая) цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов. Напр., ст. 2 Закона “О введении в действие земельного кодекса”

2. договор мены:

По договору мены каждая из сторон рассматривается продавцом в отношении передаваемого имущества и в качестве покупателя по отношению к принемаемому имуществу. Применяется здесь правило к-п если иное не вытекает из законодательства или существа договора мены.
В ЗК особо предусмотрен обмен земельного участка находящегося в частной собственности, на равноценный земельный участок находящийся в гос лил муницип собственности. Если на частном земельном участке находится объект социально-культурного, коммунально-бытового назначения или объект инженерно-транспортной инфраструктуры, либо земельный участок предназначен для размещения такого объекта в связи с документацией по планировке территорий.

ЗК устанавливает лишь специфику обмена. Все остальные условия определяются ГК

3. договор дарения:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) безвозмездно в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации, оэтому оформление отягощено актом гос регистрации.

Договор дарения может быть как консенсуальным так и реальным

4. договор ренты:

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.

Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно. Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника.

5. залог или ипотека земельных участков:

По договору залога одна сторона (залогодержатель), являющееся кредитором по основному обязательству, имеет право удовлетворит своих денежных требований к должнику за счёт стоимости заложенного земельного участка, преимущественно перед иными кредиторами, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Форма письменная. Предметом являются земельные участки с учётом их оборотоспособности. Установлен запрет на ипотеку земель находящихся в гос собственности, земельных участков предел которых меньше предельных минимальных размеров. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если они предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита, выданного кредитной организации, на обустройство заложенных земельных участков путём строительства объектов инженерной коммуникаций.

Арендатор может сдавать свои права в залог только с согласия собственника земельного участка.

Залогодатель распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то распоряжение земельного участка допускается, только если такое право залогодателю предоставлено закладной. В любом случае самостоятельно залогодатель может завещать заложенный земельный участок.

Залогодатель может возводить здание, строение, сооружение за заложенном земельном участке, если это не противоречит договору ипотеки и целевому использованию земельного участка; здание, строение, сооружения считаются заложенными, если иное не предусмотрено договором ипотеки.

Если была выдана закладная, то возведение объектов недвижимости допускается, если такое право залогодателя прямо предусмотрено в закладной.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок. Такое обращение производится по двум вариантам:

1) при наличии судебного решения;

2) во внесудебном порядке.

При наличии судебного решения путем проведения торгов: суд может отсрочить исполнение решения сроком до 1 года при наличии уважительных причин, если предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения или залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Если предметом ипотеки являлся земельный участок сельскохозяйственного назначения, то обращение взыскания на земельный участок не допускается до истечения периода сельскохозяйственных работ, работ, связанных с реализацией сельскохозяйственной продукции. Если оговором ипотеки не предусмотрено иного, то считается датой 1 ноября, когда работы должны быть завершены и продукция должна быть реализована.

Торги проводятся по месту нахождения земельного участка.

Если торги объявлены несостоявшимися, то по соглашению между залогодателем и залогодержателем земельный участок может быть приобретён залогодержателем по начальной цене, определённой решением суда.

Во внесудебном порядке путём проведения торгов. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок заключается в продаже земельного участка с торгов на основании соглашения, заключенного между залогодателем и залогодержателем.

Это соглашение может быть включено в качестве условия в договор ипотеки либо иметь самостоятельный характер, но в любом случае для такого соглашения требуется наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок и его реализация влечёт прекращения прав залогодателя на этот участок и любых иных лиц владеющих этим участком

Внесудебный порядок не допускается при наличии одновременно двух условий:

1) на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от оценки земельного участка по договору ипотеки;

2) на момент проведения торгов период просрочки менее 3^х месяцев.

 

Заключение соглашения не допускается, если:

ü предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения – обращение взыскания на него допускается с учётом времени, необходимый для реализации с/х продукции

ü если для ипотеки требовалось согласие или разрешение3их лиц;

ü если предметом является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена;

ü если предметом ипотеки являлось предприятие;

ü предметом являются земельные участки, находящиеся в общей собственности, и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок;

ü если предметом ипотеки является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

6. наследование земельных участков:

Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).

Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.

Открытие наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим.

Место открытия наследства – последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно – то там, где находится большая часть имущества.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе. Государство является наследником в случаях: если у гражданина нет наследников, если земельный участок завещан государству; если все наследники лишены права наследования; если никто из наследников не принял наследство, если наследники признанны недостойными.

По наследованию по закону наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди призываются при отсутствии наследников в предыдущей.

Наследование по завещанию. Завещание – это односторонняя сделка, это личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме. Самая типичная форма – это нотариально удостоверенное завещание. Возможна также закрытая форма (сам наследодатель пишет завещание, с двумя свидетелями приходит к нотариусу, нотариус не видит содержания завещания). Третий вариант – простая письменная форма (допустима в исключительных обстоятельствах; также требуется 2 свидетеля).

Специфика наследования земельных участков. Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.

Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:

1) лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;

2) если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.

Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.

7. приватизация земельных участков:

Приватизация – это передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащих им земельных участков в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.

Термин “приватизации” в литературе достаточно неоднозначен.

Можно выделить 2 вида приватизации в зависимости от вида приватизируемого объекта:

1) приватизация “застроенных” земельных участков:

- правовая основа: ЗК, Закон от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества”

2) приватизация “свободных” земельных участков:

- правовая основа: ЗК, Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” и др.

В соответствии с Законом от 21.12.2001 г. не допускается приватизация:

1) приватизация земель сельскохозяйственного назначения земель лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий;

2) земель, заражённых опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

3) санитарно-защитные и водоохранные земли;

4) земли общего пользования;

5) земли транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведённые для их перспективного развития;

6) земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку при приватизации должно учитываться общее правило об оборотоспособности земельных участков (изъятые из оборота и ограниченные не приватизируются).

Приватизация является платной.

Предусмотрена бесплатная приватизация в 3^х случаях:

1) религиозные организации в отношении земельных участков под культовыми зданиями, строениями, сооружениями;

2) общероссийские организации инвалидов;

3) организации, единственным учредителем которых является Общественная организация инвалидов.

На стороне продавца выступает, как правило, Агентство Росимущества. Покупателями могут быть физические и юридические лица за исключением государственных и муниципальных учреждений, государственных муниципальных предприятий, юридических лиц, в уставном складочном капитале которых доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований более 25%. Данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками.

Способы приватизации:

1) выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости;

2) внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества,

3) торги в форме аукциона или конкурса;

4) продажа путём публичного предложения или без объявления цены.

Установлен запрет на отчуждение (на приватизацию) земельного участка отдельно от приватизации здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, за исключением, если:

ü земельный участок является изъятым из оборота;

ü если производится приватизация частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

В соответствии с законом об обороте земель с/х назначения запрещена приватизация земельных участков занятых оленьими пастбищами и отгонными пастбищами. Арендаторы земель с/х назначения по истечению 3 лет надлежащего использования земельных участков могут его приватизировать по рыночной стоимости или по цене установленной законом субъекта РФ. Решение принимается в 30тидневный срок с момента подачи заявления арендатором.

Не допускается приватизациярелигиозными организациями. Казачьими обществами, научно-исследовательскими организациями, использовавшимися гражданам для сенокошения и выпаса скота, образовательными учреждениями с/х профиля, общинами коренных малочисленных народов Сибири, севера. Дальнего востока

 

На собственника зданий, строений, сооружений лежит обязанность по приватизации соответствующих земельных участков либо обязанность по заключению договора аренды на соответствующий земельный участок.

При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и обслуживающие не только объекты недвижимости, расположенные не только на данном земельном участке, может перейти к частным лицам при условии установления публичного сервитута на земельный участок.

Субъекты РФ могут самостоятельно устанавливать дату начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

Осуществляется приватизация земельных участков путём их выкупа, если земельный участок ранее арендовался. При этом выкуп арендованного земельного участка не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Крайнего Севера, Сибири, Дальнего востока, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения. Установлен запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами, отгонными пастбищами.

Переоформление прав на земельные участки.

Речь идет о земельных участках, которые находятся на каком-либо праве у физического, юридического лица, но меняют правовой статус.

Основания переоформления:

1. Арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения по истечению 3ёх лет надлежащего использования по договору аренды земельного участка может его выкупить или по цене рыночной или по цене установленной субъектом РФ.
Решение о приватизации принимается в течение 30-ти дней со дня подачи заявления компетентным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления при условии истечения 3-летнего срока договора аренды и при надлежащем его использовании.

2. граждане – физические лица, которые имеют земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, либо в документе, удостоверяющем право такого гражданина не указан правовой статус земельного участка и если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничество, индивидуально-гаражного или индивидуально-жилищного строительства, он может переоформить земельный участок на право собственности.

Порядок переоформления урегулирован ст. 25.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним”.

3. юридические лица, которым до введения в действие Земельного кодекса РФ был предоставлен участок на праве постоянного бессрочного пользования, могут переоформить его на право аренды, право собственность, если религиозной организации – то в безвозмездное срочное пользование;

4. собственники здания, строения, сооружения могут приватизировать в общую долевую собственность неделимый земельный участок под стаданием сооружением, и обслуживающий данный объект недвижимости.;

В последних двух случаях (3, 4) порядок определен в ст.ст. 36, 66 ЗК РФ (см.самостоятельно), ст. 2, 3 ФЗ «о введение в действие ЗК»

5. Граждане, которые являются садоводами, огородниками, дачниками – члены соответствующего некоммерческого объединения могут приватизировать используемые ими земельные участки, если земельный участок был предоставлен некоммерческому объединению либо организации, при которой до 23.04.1998 г. (дата вступлении в силу Закона “О дачных…”) было создано некоммерческое объединение, и данному гражданину земельный участок был выделен в соответствии с документом, распределяющим земельные участки в таком объединении.

Садоводческое, огородническое, дачное некоммерческое объединение граждан может на основании решения общего собрания получить земельный участок общего использования бесплатно в собственность.

Решение о приватизации или отказе в данном случае принимает компетентный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 2-х недель с момента предоставления заявления и необходимых документов (решения общего собрания, решения о выделение земельного массива). Порядок и перечень документов определен в законе “О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан”.