Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования

Определение кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования произво­дится на основе по­строения статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем установления значений пара­метров модели.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусматривают выполнение следующих последовательных взаимосвязанных действий.

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, который должен содер­жать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допус­кается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.

3. Установление для каждого оценочного участка, факторов влияния, наложение факторов на оценочный уча­сток и уточнение границ последнего.

4. Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зави­симости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выпол­нении работы ис­пользуются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану го­рода, перечень предприятий, организаций и т.п.

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографиче­ском плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах го­рода выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных зон;

2) выделяются территории, с ограничениями в использовании (зоны охраны памятников, заповедные, санитар­ные и др.);

3) на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значе­ниях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земель­ных участков. Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

В качестве границ оценочных участков принимаются:

1)естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

2)крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

3)границы промышленных (производственных) зон, заборы предприятий;

4)границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользова­ний, установленные в процессе межевания земель);

5)границы земельных участков;

6)границы кадастровых районов, кадастровых кварталов.

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достоверной рыночной инфор­мации в разрезе факторов стоимости. При этом учитывается влияние следующих факторов стоимости:

1)доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значе­ния;

2)обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

3)транспортная доступность к местам приложения труда;

4)уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

5)историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

6)состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

7)инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природ­ным и антропогенным воздействиям;

8)рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделя­ются единичные подфакторы.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

- положений генерального плана населенного пункта;

- данных государственного государственного кадастра недвижимости;

-государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;

- рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств мас­совой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке не­движимости;

- информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков;

- иных источников, содержащих достоверную информацию.

В результате наложения влияния факторов корректируют границы оценочных участков.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построе­ние статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Анализ качества моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой пони­мается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается ры­ночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей, не включающая информацию обу­чающей выборки. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, облада­ющая наилучшим качеством. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей прием­лемыми параметрами качества, осуществляется сбор дополнительной рыночной информации и (или) проводится допол­нительная оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) проводится перегруппировка земельных участков.

Если в результате расчета получается удельныйпоказатель кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка данного вида использования в руб./ед. площади, то кадастровая стоимость земельного участка вычисляется умножением УПКС на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков для 11 и 12 видов разрешенного использования

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорож­ных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земель­ных участков, занятых вод­ными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (т.е. кадастровая стоимость равна рыночной). Рыночная стоимость этих участков определяется в соответствии с нормативно правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в РФ, в частности, Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ.

Кадастровая стоимость земельных участков для 13-15 видов разрешенного использования

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, объектов, необхо­димых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных со­оружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов принимается равным минимальному для дан­ного населенного пункта значению УПКС земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-техниче­ского, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок(9-ый вид разрешенного использования). Кадастровая стои­мость данных земельных участков определяется путем умножения УПКС на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, город­скими лесами, скверами, парками, городскими садами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ значения УПКС земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, уста­навливается равной произведению среднего значения УПКС, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков 16-ого вида разрешенного использования

Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, пере­улков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых водными объектами, изъ­ятыми из оборота или ограниченными в обо­роте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных не рассчитывается, а устанавливается рав­ной одному рублю за земельный участок.

 

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осу­ществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее. Исключение составляют земельные участки одним из видов разрешенного использования которых является жилая за­стройка, для них кадастровая стоимость устанавливается по этому виду использования.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете, который должен соответствовать специаль­ным требованиям. Отчет направляется в региональные органы исполнительной власти. Они в течение 30 дней должны принять решение об утверждении результатов оценки и передаче их в кадастр или об их отклонении. После утверждения отчета, данные о кадастро­вой стоимости могут служить налоговой базой для расчета земельного налога.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

- формирования налогооблагаемой базы земель населенных пунктов;

- установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- обоснования наиболее рациональных и перспективных направ­лений городской застройки;

- создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки

 

 

9. Способы образования земельных участков. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.

ЗК РФ гл.1.1.

Глава I.1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

(введена Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

 

Статья 11.1. Понятие земельного участка

 

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с феде­ральными законами.

 

Статья 11.2. Образование земельных участков

 

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Феде­ральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных дру­гими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перерас­пределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государ­ственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежа­щих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за ис­ключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сель­скохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения").

6. Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее разви­тии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

 

Статья 11.4. Раздел земельного участка

 

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в резуль­тате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохра­няют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не уста­новлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного неком­мерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо от­носящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жи­лищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

 

Статья 11.5. Выдел земельного участка

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный уча­сток).

2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется вы­дел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник доле­вой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники доле­вой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

 

Статья 11.6. Объединение земельных участков

 

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц воз­никает право общей собственности на образуемые земельные участки.

4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них воз­никает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

 

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градострои­тельных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавлива­ются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении обра­зуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в со­ответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному исполь­зованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими фе­деральными законами.

 

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

ЗК РФ гл.1.1.

Глава I.1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

(введена Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

 

Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности

 

1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев:

1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее разви­тии и заключен договор о развитии застроенной территории;

4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса;

5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

2. Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательными приложениями к заявлениям об образовании земель­ных участков являются:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при раз­деле или объединении образуются земельные участки.

3. В случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в за­явлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

4. В указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

1) реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);

2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном ис­пользовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земель­ных участков, изкоторых при разделе или объединении образуются земельные участки).

5. В решениях об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.