Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 настоящего Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Статьями 1110-1175 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основные понятия и процедуры наследования.

В статье 1176-1185 Гражданского кодекса РФ приведены нормы, связанные с особенностями наследования отдельных видов имущества. В частности в соответствии со статьей 1181 установлено, что принадлежащий наследователю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Статьей 1182 установлены особенности раздела принадлежащего наследникам на праве общей собственности земельного участка. Во-первых, раздел (выдел в натуре) возможен только с учетом минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения. В соответствии с комментируемым Законом критерии для определения минимальных размеров сельскохозяйственных земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями землеустройства.

При невозможности раздела земельного участка, такой участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка, или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется наследниками на условиях общей долевой собственности.

2. Статьей 11 рассматриваемого Закона установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так данная статья указывает, что если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 комментируемого Закона, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).

Напомним, что статьей 3 рассматриваемого Закона определен круг лиц, которым не могут принадлежать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности. Статья 4 устанавливает порядок определения (минимального и максимального) размера общей площади земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица.

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В случае, если участников общей собственности более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Для продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 настоящего Федерального закона.

Комментарий

1. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ в комментируемой статье установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями), которых нет в Гражданском кодексе РФ.

В абзаце втором пункта1 этой статьи перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Собственник земельной доли вправе по своему усмотрению продать, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права приобретения этой земельной доли остальными участниками долевой собственности в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Следует обратить внимание на то, что в отличие от статьи 246 Гражданского кодекса РФ данный перечень сделок дополнен правом внесения земельной доли в уставные (складочные) капиталы юридических лиц и передачи ее в доверительное управление.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Согласно статье18 настоящего Федерального закона таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177, которое выдавалось до 27.10.1993, или по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767.

При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения ЕГРП".

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет заключать договор купли-продажи земельной доли, который затем также подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) проводится согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения:

1) план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству). План земельного участка (описание земельного участка) согласно пунктов 4 и 6 приказа Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (регистрационный номер Минюста России от 13.11.2002 № 3911) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации без проведения геодезических работ. Обязанность обеспечить определения границ земельного участка возложена на участников общей собственности (статья17 настоящего Федерального закона). Работы по составлению плана земельного участка осуществляют органы межевания (частные и государственные), список которых имеется в кадастровой палате или районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Заключая договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате, либо заключая договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия заявителя.

2) выписка из государственного земельного кадастра на земельный участок, переданный в общую собственность граждан.

Эта выписка выдается после постановки земельного участка на кадастровый учет. Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка). Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001 № 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте РФ) по месту нахождения земельного участка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911).

Согласно пунктам 7 и 8 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и плата за учет не взимается. Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Данный собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (пункт 1 статьи 22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

3) протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю. Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Минсельхозом России 14.01.1992 "Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов". В повестку дня этого первого собрания в обязательном порядке включалось 3 вопроса:

а) о выборе форм собственности на землю;

б) о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;

в) об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями. Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись позже уже на втором общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии. Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия.

4) постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства. Данное постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли. Копию этого постановления (заверенную управлением делами администрации) можно получить в администрации района.

Перечисленные выше документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства.

Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить следующие документы:

1) документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю. Представляется подлинник и заверенная копия.

2) квитанцию об оплате регистрации, а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица - учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени данного юридического лица (пункт 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

3) справку из районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии (наличии) обременений и арестов на земельные доли.

При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация проводится в месячный срок (пункт 3 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения. Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную статьей 12 комментируемого Федерального закона.

В абзаце третьем пункта 1 комментируемой статьи установлено, что когда участников общей собственности более пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (в части порядка извещения участников долевой собственности), а также статьей 13 (в части порядка выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности) и статьей 14 рассматриваемого Федерального закона (в части порядка владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности).

2. В случаях, если участников общей собственности более пяти, участник долевой собственности о своем намерении продать долю в праве общей собственности может известить остальных участников долевой собственности не только в письменной форме (как установлено в статье 250 Гражданского кодекса РФ), но и другим способом путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники извещены о предстоящей продаже доли в праве общей собственности.

Участник общей собственности, пожелавший купить земельную долю, сообщает об этом продавцу и в регистрационную палату, которая контролирует соблюдение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве участников общей собственности на приобретение продаваемой земельной доли.

Если участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности или не заявят о намерении приобрести ее, то, в отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ, продавец не вправе продать свою долю третьему лицу (даже когда участников долевой собственности менее пяти), а обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать долю в праве общей собственности с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным статьей 8 комментируемого Федерального закона, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме не воспользуются преимущественным правом покупки, то только в этом случае продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Если продавец в течение года не продал свою долю по ранее заявленной цене, или до истечения года захочет продать свою долю по цене ниже ранее заявленной цены, то он обязан направить новое извещение о намерении продать долю в письменной форме по правилам, установленным статьей 8 рассматриваемого Федерального закона, т.е. в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо в муниципальное образование.

Договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований статей 549 и 550 Гражданского кодекса РФ, не требует обязательного нотариального удостоверения и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (пункт 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора) и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

К заявлению прикладывается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ). Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (пункт 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.