Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Комментируемая статья регулирует порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, если продавцом выступает его собственник (гражданин, юридическое лицо или участники долевой собственности), хотя в статье не сказано, что продавец должен быть собственником земельного участка. Это вытекает из содержания пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ, в котором установлено. что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому решение о продаже земельного участка может принять гражданин (если право собственности на земельный участок зарегистрировано на этого гражданина), органы управления юридического лица в соответствии с его уставом или учредительными документами (если право собственности на земельных участок зарегистрировано на это юридическое лицо), или участники долевой собственности по соглашению всех участников при регистрации долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса РФ) и по согласию всех участников при регистрации совместной собственности (статья 253 Гражданского кодекса РФ). В статье 8 настоящего Федерального закона выше перечисленные лица объединены одним термином - "продавец земельного участка".

Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 10 настоящего Федерального закона.

Распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано Минюстом РФ 03.10.2002 № 3833) утверждены примерные формы решений органов публичной власти о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду, и примерные формы договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды этих земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ и особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.

Особенности, установленные Земельным кодексом РФ (которых нет в гражданском законодательстве) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельного участка или уполномоченное им лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок (перечислены в пункте 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") и документов о межевании земельного участка. Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован Минюстом России 20.06.2001 № 2757), а требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911). Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, в т. ч. земельных участков, утверждены Руководителем Росземкадастра С. И. Саем 17.02.2003 (без номера). Согласно пункту 7 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и в соответствии с пунктом 8 статьи 19 этого Федерального закона плата за кадастровый учет не взимается.

2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Комментируемый Федеральный закон в отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ввел еще два дополнительных условия:

1) субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

2) покупателями земельного участка не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

2. В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект Российской Федерации либо муниципальное образование не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 Гражданского кодекса РФ). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (статья 277 Гражданского кодекса РФ), при реализации заложенного земельного участка (статья 350 Гражданского кодекса РФ).

3. В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации либо муниципальное образование, но также и процедура осуществления этого права.

4. В отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ для защиты преимущественного права покупки земельного участка установлен не трехмесячный, а более длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации, либо муниципальное образование имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.